Nessun prodotto nel carrello.
venerdì, Marzo 13, 2026
Tar, Consulta e Corte di Giustizia. Tutti i fronti aperti sugli affitti brevi
Nuovo ricorso del Governo alla Consulta sugli affitti brevi mentre la battaglia si sposta in Europa. In attesa di una normativa sul settore
Si profila una primavera/estate di lunghe e costose battaglie legali sul tema degli affitti brevi, il cui vulnus normativo nazionale continua a comportare ricorsi continui da parte di proprietari e gestori contro il fiorire di normative comunali e regionali in tutta Italia. In assenza di un quadro legislativo nazionale sul tema gli enti locali si muovono da mesi nel tentativo di arginare il fenomeno degli affitti brevi, ovvero delle locazioni turistiche di immobili privati per periodi inferiori ai 30 giorni. Non parliamo di b&b e case vacanza, che hanno normativa differente, ma di appartamenti privati messi in affitto ai turisti per pochi giorni sulle grandi piattaforme online come Booking e Airbnb.
Nei prossimi mesi, infatti, ci sono molti fronti aperti per definire i confini di questa attività che già nel 2025 è finita al centro di almeno due importanti pronunce dei giudici. La prima a favore dei proprietari di casa, nella primavera scorsa quando il Consiglio di Stato aveva ribadito l’incompetenza del singolo Comune nel porre limiti a quel tipo di locazione, attribuendone la competenza a livello statale. Ma il colpo più grosso è arrivato a dicembre con la pronuncia della Corte Costituzionale sul ricorso del Governo contro la legge regionale toscana che fissava nuovi paletti per i proprietari. La Consulta ha respinto il ricorso confermando la liceità dei limiti imposti dalla Toscana, aprendo così a una selva di norme locali che sono ora in discussione in varie regioni. La prima è stata la legge n.10/2025 dell’Emilia Romagna approvata a fine dicembre ma tutto fa pensare che ne seguiranno altre. Il neo governatore della Puglia, Antonio Decaro, ha dichiarato prima di Natale che la Puglia seguirà la Toscana nella regolamentazione del settore e in particolare nei centri storici più turistici. In Veneto dopo la sentenza della Consulta è stata depositata una proposta di legge regionale (da parte di Avs) che andrà all’esame delle commissioni regionali nelle prossime settimane.
IL TAR DELLA TOSCANA
Il primo confronto legale in ordine di tempo si terrà al Tar della Toscana dove è stato impugnato un regolamento fortemente limitativo degli affitti brevi, emanato dal Comune di Firenze che di fatto chiude all’emissione di nuovi permessi nella cosiddetta “area Unesco” (il centro storico di Firenze) obbligando al cambio di destinazione d’uso. Un regolamento che diverse agenzie immobiliari fiorentine hanno già rilevato aver colpito il mercato immobiliare nel capoluogo, frenando la domanda di immobili a uso locativo in centro in attesa di un quadro normativo chiaro. La decisione del Tar è attesa per marzo 2026 ed è possibile che confermi la linea aperta dalla Corte Costituzionale.
LA LEGGE DELL’EMILIA ROMAGNA
Il secondo fronte aperto riguarda proprio la legge regionale dell’Emilia Romagna appena approvata contro la quale il Governo ha avviato a febraio il ricorso alla Corte Costituzionale. Palazzo Chigi sembra intenzionato a dare battaglia alle Regioni sul tema, eppure dal Governo non è stata avanzata nessuna proposta di legge che metta la parola fine allo sbocciare di regole locali o che quantomeno le regolamenti chiaramente. Al contrario il Governo aveva inserito nell’ultima manovra di Bilancio la cancellazione totale della cedolare secca sugli affitti brevi, riesumata in extremis prima del voto finale e per ora limitata a due appartamenti in locazione (dal terzo scatta l’obbligo di partita Iva).
Un’eventuale nuova vittoria delle Regioni davanti ai giudici costituzionali aprirebbe una prateria agli amministratori locali intenzionati a far chiudere le locazioni turistiche nei centri storici. E fra questi c’è sicuramente anche il Comune di Roma che sta studiando da molto tempo la questione, sulla quale in autunno è stato anche avviato un tavolo tra gli assessorati competenti per capire la strategia da seguire nei prossimi mesi.
IL FRONTE EUROPEO
Dopo la sentenza della Corte Costituzionale di dicembre le battaglie legali in Italia saranno con ogni probabilità sempre più in salita, come confermano diversi studi legali che si occupano del settore. Più aperta, almeno per il momento, potrebbe essere la discussione a livello europeo dove nei prossimi mesi è atteso un parere della Corte di Giustizia che potrebbe riaprire in parte i giochi per proprietari di casa e grandi piattaforme. In sospeso c’è, infatti, il pronunciamento della corte europea sul famoso regolamento Ue 2024/1028 che obbligherà dal maggio 2026 le piattaforme online per le locazioni brevi a comunicare sempre più dati sugli affitti alle istituzioni europee, proprio al fine di un maggiore monitoraggio del settore e di una regolamentazione più stringente in futuro.
La Corte è chiamata a esprimere l’interpretazione corretta del regolamento alla luce della “direttiva servizi” del 2006, ancora oggi un pilastro nell’Unione in tema di libero mercato e concorrenza. Un’interpretazione favorevole consentirebbe in futuro di impugnare le future norme nazionali a restrizione del settore. Va detto però che negli anni scorsi l’interpretazione data dai giudici è stata in buona parte a favore delle norme nazionali e non dei proprietari. Un precedente importante in questo senso è una sentenza del settembre 2020 su un caso di locazioni a Parigi che ha visto sconfitti i proprietari immobiliari.
In Europa c’è poi aperta la partita politica. Alla presentazione di dicembre scorso del cosiddetto “Piano Casa” europeo è stato ribadito che la Commissione sta lavorando a una regolamentazione europea, che dovrebbe arrivare a fine anno o nella prima parte del 2027.
I RISCHI
Che sia nazionale, europea o che siano entrambe, una regolamentazione delle locazioni brevi prima o poi arriverà. Sarà sicuramente un bene anche per chi vuole investire nel turismo e nell’immobiliare, dove oggi non c’è certezza di poter affittare neanche nel medio periodo. Ma una regolamentazione degli affitti brevi che non sia studiata in parallelo con una strategia turistica e sugli alloggi popolari e residenziali non otterrebbe l’effetto sperato di ridurre l’overturism e di dare ossigeno al mercato residenziale. Le case dei centri storici non finirebbero sul mercato della locazione per famiglie una volta tolte al turismo (si tratta perlopiù di abitazioni di pregio o di tagli molto piccoli) e, anzi, spingerebbe gli investitori a comprare case per i turisti nei quartieri esterni al centro, spostando il problema se non addirittura peggiorandolo.
Vi è poi un altissimo rischio che le case finiscano nel “mercato nero” come successo in molte metropoli che hanno ristretto il settore e dove gli annunci si sono spostati dalle piattaforme tracciate a canali privati come Telegram.
L’overturism va regolato e va messa mano in modo serio all’emergenza abitativa, che ha raggiunto in tutta Europa livelli di gravissima ingiustizia sociale. Pensare che questi problemi si risolvano limitando gli affitti brevi non è però solo sperequativo ma anche utopistico.
Andrea Battistuzzi
Giornalista
Ultime news
