Affitti brevi, dal terzo immobile in affitto si apre la partita Iva

Compromesso sugli affitti brevi in manovra di Bilancio: dal terzo immobile l’attività è imprenditoriale con partita Iva e aliquota più alta. Cosa cambia concretamente?

Alla fine la maggioranza ha trovato un accordo sull’aliquota fiscale per gli affitti brevi. Nelle settimane scorse si era aperto un braccio di ferro tra Governo e associazioni di categoria dopo l’inserimento in manovra di Bilancio della proposta di portare dal 21 al 26% la tassazione delle case in locazione breve, ovvero togliendo loro la possibilità di adottare la cedolare secca. Il compromesso è quello che circolava già nei giorni scorsi, ovvero di lasciare l’aliquota al 21% ma di anticipare l’ingresso nella fascia “imprenditoriale” non più dal quarto immobile in affitto ma dal terzo. Cosa significa in termini concreti?

Attualmente chi affitta più di un immobile in forma di locazione breve (meno di 30 giorni) può farlo in forma non imprenditoriale fino al terzo immobile affittato e può usufruire dell’aliquota al 21% su uno degli immobili in questione. Dal 2026 chi ha tre immobili in affitto breve dovrà aprire una partita Iva e avviare le pratiche come attività imprenditoriale. Questo nel campo delle locazioni brevi non attribuisce più servizi da offrire a chi alloggia, a differenza del comparto dei B&B veri e propri dove con la partita Iva è possibile ad esempio somministrare la colazione. Il passaggio ad attività imprenditoriale comporta pratiche diverse al Comune e ovviamente una tassazione diversa, quasi certamente più alta.

QUANTO SI PAGA IN PIÙ DI TASSE

Chi apre una partita Iva infatti può da qualche anno usufruire del regime forfettario che consente di pagare il 15% di Irpef per i redditi inferiori a 85.000 euro, ma con il limite di non poter scaricare praticamente nessun costo. Nel caso degli affitti brevi si aggiunge il problema dei versamenti Iva che non verrebbero recuperati essendo i portali di locazione come Booking e Airbnb soggetti al reverse charge. Ma in ogni caso è difficile che chi ha tre immobili in affitto riesca a stare sotto gli 85.000 euro di fatturato e questo comporta di fatto quasi un raddoppio della tassazione.

Se si superano gli 85.000 euro e si entra nel cosiddetto regime ordinario la tassazione per quella fascia di reddito è del 43%, che si può attenuare deducendo alcune spese professionali come un qualsiasi libero professionista.

Ecco dunque il compromesso raggiunto dalla maggioranza nella manovra di Bilancio che ora attende il voto del Parlamento: a essere penalizzate saranno le persone che hanno tre immobili in locazione, non chi ne ha quattro che già entrava nell’attività professionale e né chi ne ha due che può restare nella definizione di attività occasionale e continuare a pagare la cedolare secca su uno dei due immobili. Questo a prescindere dal volume di affari generato o dalla durata degli affitti. Un terreno scivoloso su cui sicuramente le associazioni di categoria daranno battaglia visto che la definizione di attività imprenditoriale nel comparto è combattuta e ha visto nel 2020 intervenire anche l’Agenzia delle Entrate che in un parere aveva fatto presente che si contraddistingue come imprenditoriale un’attività che offra più servizi e che abbia dei dipendenti. L’Agenzia delle Entrate aveva chiarito che: “Allo stato attuale, pertanto, in applicazione dell’articolo 55 del TUIR, deve ritenersi che l’attività di locazione produca redditi d’impresa e non redditi fondiari soltanto qualora la stessa sia organizzata in forma di impresa, a nulla invece rilevando il numero delle unità immobiliari locate.

Insomma, di fatto è un tema politico perché quello degli affitti brevi è diventato un nervo scoperto su cui parte dell’opinione pubblica si infiamma in epoca di grave crisi abitativa, non solo in Italia ma in tutta Europa. Si tratta di un’operazione che vale qualche milione di euro di maggior gettito per lo Stato ma che è probabilmente vista come un segnale di intenti e un messaggio politico chiaro, anche in vista dell’atteso piano casa che il Governo presenterà con ogni probabilità nella primavera 2026. A oggi intanto il settore delle locazioni brevi genera già quasi 4 miliardi di gettito in cedolare secca.

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di Andrea Battistuzzi – Giornalista
direzionerivista@condominiozeroproblemi.it