Affitti brevi, la stretta di Barcellona è un flop? Le locazioni crollano e i turisti aumentano. Cosa dicono i numeri

Dopo la messa al bando degli affitti brevi i nuovi contratti di locazione sono crollati, è cresciuto il nero, l’overtourism aumenta insieme ai prezzi degli hotel.

Barcellona è da diversi anni diventata il simbolo della battaglia delle amministrazioni comunali delle grandi città europee contro l’overtourism e il disagio abitativo. Parliamo di una fra le città più visitate d’Europa in termini assoluti con circa 15 milioni di visitatori ogni anno, più di Venezia e oltre il doppio del Brasile da sola. In proporzione al numero di abitanti Barcellona è una delle città più sovraffollate al mondo, con una ratio di quasi 10 turisti per ogni abitante. Non a caso la capitale della Catalogna ha visto le proteste dei cittadini, arrivati a contestare i turisti anche in modo esplicito con manifestazioni e spruzzi di acqua contro i visitatori.

La Generalitat, ovvero il Governo della Catalogna, insieme al Comune hanno deciso da un decennio di combattere l’overtourism in città per riequilibrare la sproporzione creatasi fra cittadini e visitatori; per cercare di ridare la città ai suoi abitanti e contrastare il disagio abitativo (ovvero la scarsità di alloggi per i catalani). Un obiettivo ambizioso e in gran parte condivisibile: le città sono prima dei cittadini che dei turisti e chi ci abita non può certamente ritrovarsi a pagare ogni cosa al prezzo che è disposto a pagare chi è in vacanza. Ma le politiche messe in campo dal Comune sono state efficaci in questa direzione?

Nel 2024 il Comune di Barcellona ha dichiarato guerra agli affitti brevi, sostenendo che le case per i viaggiatori tolgono case agli abitanti e aumentano ulteriormente il numero di turisti in città. Per questo il sindaco ha deciso di mettere al bando le case per i turisti non concedendo più le necessarie licenze per affittare gli immobili a breve termine. In questo modo entro tre anni non ci saranno di fatto più case in offerta su Airbnb, Booking e le altre piattaforme. Questa strategia contro gli affitti brevi ha effettivamente aiutato le locazioni a lungo termine a un anno dalla sua implementazione?

Secondo il sindaco di Barcellona Jaime Collboni il piano è stato un successo perché i prezzi degli affitti a lungo termine sono scesi nella prima metà del 2025 dell’8,9% e complessivamente più persone hanno un affitto oggi rispetto a un anno prima. Il dato è corretto ma parziale e ne mancano altri per capire gli effetti reali sulla città. Andiamo per punti.

IL COSTO DEGLI AFFITTI A LUNGO TERMINE È DIMINUITO?

Il dato a cui fa riferimento il sindaco è quello delle cifre registrate ufficialmente dai conduttori al Comune ed è corretto. Ma le cifre di mercato indicano altro. Secondo Idealista, il portale spagnolo degli annunci il cui centro studi monitora l’andamento del mercato, i prezzi degli affitti a lungo termine a Barcellona nel primo semestre 2025 sono cresciuti, e anche di molto, di ben il 13,6% in un anno (poco sopra la media spagnola). Come si spiega allora questo divario tra le cifre che riporta il Comune e quelle delle richieste di mercato?

Chi studia l’immobiliare sa che una differenza tra richiesta e prezzo finale c’è sempre per via della trattativa tra conduttore e locatario. Ma in questo caso la forbice non è mai stata così grande prima. Per intenderci nel 2023 la differenza tra prezzi registrati e media richiesta sugli annunci era meno della metà di giugno scorso. Se togliamo la distorsione del Covid (in cui comunque questa forbice era minore di oggi), la differenza fra i due dati dal 2015 al 2022 è sempre stata minuscola (elaborazione Spanish Property Insight su dati Governo catalano). Dove questo fenomeno è così marcato normalmente è indice di un aumento dei pagamenti in nero nelle locazioni. Locatario e conduttore si accordano per registrare una cifra molto inferiore a quella richiesta e parte della differenza è pagata in contanti, in modo da risparmiare entrambi.

SONO AUMENTATI GLI AFFITTI A LUNGO TERMINE?

Questo è il vero nodo della questione se l’obiettivo di Barcellona è curare il disagio abitativo. No, gli affitti a lungo termine non sono aumentati, anzi. Da quando è entrato in vigore il giro di vite contro gli affitti brevi si è registrato un crollo del 15% delle nuove locazioni a lungo termine rispetto all’anno precedente e del 20% rispetto alla media dei dieci anni prima. A Barcellona nei primi sei mesi del 2025 sono stati firmati 15.026 contratti di locazione a lungo termine contro i 17.765 del 2024 e contro i 26.653 del 2018 (-45%). Se i prezzi fossero effettivamente scesi i contratti sarebbero aumentati e non diminuiti drasticamente. Se vedo sul mercato che i prezzi si sono abbassati o cambio casa o ricontratto un nuovo accordo con il proprietario.

Immaginiamo che gli abbonamenti telefonici si abbassino per via di un intervento pubblico, chi non ha telefono sarà incentivato a fare un abbonamento e chi ne ha uno vecchio cambierà operatore per avere un prezzo migliore. La conseguenza sono più nuovi contratti. Ma i nuovi contratti invece a Barcellona sono diminuiti perché chi ha messo le case che prima erano B&B sul mercato lo ha fatto ad un prezzo più alto, come rilevano le agenzie.

Eppure il Comune sostiene che con il bando dei B&B complessivamente il numero di case locate a lungo termine sia aumentato in città. A fronte di pochi nuovi contratti sono calati i contratti interrotti perché i prezzi delle nuove case sul mercato sono molto più alti e chi ha un contratto con i prezzi più bassi che ci sono oggi se lo tiene stretto. Ma quei contratti prima o poi scadranno.

È DIMINUITO L’OVERTOURISM A BARCELLONA DOPO LA STRETTA SUGLI AFFITTI?

No, il numero di turisti è aumentato ancora segnando un +1% (fonte Generalitat catalana) in linea con gli anni precedenti e questo nonostante la congiuntura negativa data dal calo dei turisti statunitensi in Europa a causa dell’apprezzamento dell’euro e di quelli tedeschi che soffrono il rallentamento della propria economia.

Non solo le presenze turistiche sono aumentate ma hanno continuato a salire (in media con gli anni precedenti) anche i prezzi degli hotel (+5,53% anno su anno). Se si fa una battaglia di equità e si attuano politiche che però alzano il costo di una vacanza si rende il turismo sempre più esclusivo. E avere affitti bassi per i meno abbienti e hotel carissimi per i ricchi che viaggiano non può essere considerato un obiettivo di equità sociale.

IL MERCATO NERO DEGLI AFFITTI BREVI

Da ultimo va segnalata la distorsione del mercato che si voleva colpire, quello degli short-term rentals turistici. Con la riduzione delle licenze è aumentato il mercato nero degli affitti a detta di diversi operatori. Un fenomeno tipico in economia quando si impone una restrizione del mercato, dovuto a chi può permettersi di spendere di più. Un proprietario di casa che non vuole rischiare con annunci sui grandi portali può sfruttare ad esempio alcuni canali Telegram dedicati ai turisti città per città, senza così essere tracciato.

Moltissimi operatori segnalano un black market salito in pochi mesi al 30%. Secondo i dati ufficiali diffusi a luglio a Barcellona ci sono 6.759 licenze attive per gli affitti brevi (l’obiettivo è zero licenze nel 2029). Gli annunci sui portali però sono oltre 11.000. Questo significa che un terzo abbondante degli annunci non viene tracciato finendo in nero.

Più mercato nero nel turismo, molti meno contratti di affitto firmati e una distorsione del mercato delle locazioni a lungo termine che nasconde una fetta di canoni pagati in contanti non si può definire un successo. Tanto più che i turisti continuano ad aumentare.

L’overtourism nelle metropoli va sicuramente affrontato ma affianco a politiche sulla casa serve altrettanto coraggio verso strutture alberghiere, crociere e licenze commerciali. Altrimenti chi non trova casa su Booking va semplicemente in albergo spendendo qualcosa in più. Fare la guerra a uno dei comparti del turismo è come tassare il guanciale per ridurre il colesterolo della popolazione. Per prevenire problemi cardiaci bisogna attivare la prevenzione negli ospedali e con i medici di base, vanno organizzate campagne di comunicazione sulla salute, va cambiato il modo di cucinare e attivate strategie per aumentare l’attività sportiva. Se ci si limita a tassare il guanciale si otterrà solo più domanda di pancetta, oltre all’impoverimento degli imprenditori che lo producevano.

LEGGI ANCHE
Affitti brevi e cedolare secca. Tre proposte per incentivare le locazioni a lungo termine

di Andrea Battistuzzi – Giornalista
direzionerivista@condominiozeroproblemi.it