Affitti brevi, sì al self check-in se c'è il riconoscimento

Sul self check-in negli affitti brevi i giudici confermano che gli ospiti devono essere riconosciuti de visu, ma per la prima volta anche mediante dispositivi tecnologici.

Una delle principali problematiche legate agli affitti brevi riguardano il controllo degli ospiti, la loro identità, una procedura di sicurezza prevista per tutti gli alberghi ai quali ciascuno di noi, all’arrivo in hotel, è richiesto un documento di riconoscimento.

Procedura questa che richiede, come potete ben immaginare, la presenza “de visu” di chi affitta. Ipotesi non frequente dato che ormai i proprietari ormai preferiscono affidarsi alle key-box per la consegna delle chiavi… tutto a distanza. Ma la tecnologia oggi entra in campo con tutti i suoi strumenti, anche in queste procedure.

Affitti brevi, tutto sulla sentenza del Consiglio di Stato sui self check-in

Il Consiglio di Stato mette la parola fine al braccio di ferro iniziato a fine 2024 fra gestori degli affitti brevi (le locazioni su Airbnb per sintetizzare) e il Ministero dell’Interno, che esattamente un anno fa aveva sancito il divieto di self check-in. Un’apparente sconfitta per i gestori di strutture extralberghiere a locazione breve che a fine 2024 si erano visti negare dal Viminale la possibilità di effettuare il check in degli ospiti “da remoto”, ovvero senza riconoscere la persona de visu e facendosi inviare i documenti via mail o messaggio. Il Consiglio di Stato ha confermato che questa modalità di accesso non è possibile ma apre chiaramente alla possibilità che il self check-in sia effettuato con modalità e strumenti che consentano invece il controllo effettivo che chi entra in caso corrisponda ai documenti inviati. Facciamo un passo indietro.

La vicenda inizia oltre un anno fa sull’onda delle proteste di diversi sindaci scesi all’attacco delle locazioni brevi che avrebbero “spopolato” interi palazzi dai cittadini, soprattutto nei centri storici. Firenze, Venezia e Roma sono fra i molti Comuni che decidono di dichiarare guerra alle keybox, alle scatole appese dai proprietari di casa fuori dai palazzi dove gli ospiti possono trovare le chiavi per entrare. È in particolare il sindaco di Firenze, Sara Funaro, a chiedere al Governo di intervenire sui self check-in che violerebbero le norme di sicurezza (art. 109 Tulps), che obbligano chiunque affitti un’immobile (sia per turismo che non) a verificare chi entra in casa e a comunicare le generalità e il periodo di soggiorno alla Questura.

Il capo della Polizia e il Viminale accolgono le osservazioni e sanciscono con una circolare del 18 novembre 2024 il divieto di self check-in, riconoscendo tuttavia nei tavoli di confronto dei mesi successivi con le categorie professionali che il divieto è legato alla modalità “estrema” in cui l’host (gestore o proprietario dell’immobile) si faccia inviare i documenti e mandi in risposta i codici per entrare in casa senza verificare che l’ospite sia effettivamente quello dei documenti. Il problema è cioè la ratio della norma che vuole che sia certa l’identità di chi pernotta in una struttura e per quanto tempo. Ratio che viene snaturata dalla modalità di controllo remoto senza effettiva verifica che ospiti e documenti corrispondano.

Un cavillo non da poco perché apre ai legittimi sospetti da parte delle autorità che chi entra possa inviare documenti falsi o costruiti digitalmente. È successo infatti, come ha spiegato lo stesso Ministero dell’Interno, che negli appartamenti in affitto venissero trovati latitanti o addirittura persone armate.

Il Consiglio di Stato va dunque nella stessa direzione: vieta categoricamente che si possa affittare casa senza riconoscere de visu chi entra, ma specifica anche che il divieto non riguarderebbe modalità diverse che garantiscano di accertare l’identità di chi entra. Il riconoscimento, spiegano i giudici, potrebbe essere effettuato “mediante appositi dispositivi di videocollegamento predisposti dal gestore all’ingresso”, che consentano di verificare “hic et nunc” l’effettiva corrispondenza dell’ospite ai documenti inviati.

Di strumenti del genere ne esistono e le associazioni di categoria si confrontano da mesi con il Viminale sul tema. In questo articolo trovate un approfondimento proprio sulle alternative alle keybox, che oltre a essere condannate dal Viminale sono illegali quando poste su strada in Italia e odiate dai cittadini che hanno la percezione di vivere in città-albergo per turisti. Inoltre le key box, sono strumenti che espongono tutto il palazzo a rischi perché facilmente scassinabili e i cui codici possono essere inviati a persone malintenzionate che potrebbero accedere così dentro l’edificio. In rete si trovano decine di tutorial su come aprire le keybox senza codici.

“La sentenza del Consiglio di stato conferma la possibilità di utilizzare alcune tecnologie di riconoscimento degli ospiti a patto che dimostrino l’ingresso degli stessi in appartamento”, ha fatto sapere poco dopo la pubblicazione della decisione del Consiglio di Stato Marco Celani, presidente di Aigab, l’Associazione italiana gestori affitti brevi. “La sentenza apre a quanto proposto da AIGAB al Viminale nei mesi di interlocuzione seguiti alla famosa Circolare del novembre 2024. Auspichiamo quindi un’imminente convocazione di un tavolo presso il Ministero dell’Interno per chiarire una volta per tutte le varie tecnologie ammesse dal Viminale ai fini del riconoscimento degli ospiti che entrano in struttura”.

Sulla stessa linea anche Confedilizia, l’associazione che riunisce i proprietari di casa: “la sentenza di oggi del Consiglio di Stato conferma quanto la Confedilizia sostiene da quasi un anno, sia pubblicamente, sia nelle riunioni svoltesi al Viminale. E cioè che la circolare del Ministero dell’interno del 18 novembre 2024, che impone l’identificazione ‘de visu’ degli ospiti anche in caso di affitti brevi, va intesa in senso moderno, consentendo quindi anche l’identificazione a distanza, tramite le moderne tecnologie”.

La strada più percorribile sembra essere dunque quella di strumenti professionali digitali che consentano il riconoscimento facciale a distanza e aprano a distanza le porte come avviene con i videocitofoni per cellulare. Insomma la partita giuridica è chiusa, per ora, ma resta aperta quella politica con il Viminale che ora dovrà confrontarsi con i gestori e stabilire quali siano le modalità possibili telematicamente in linea con l’apertura data dai giudici. Allo stesso modo resta aperta la partita tecnologica per la diffusione su larga scala di strumenti più sicuri sia per imprenditori turistici che condòmini.