Compro casa nuova… ma chi è l’amministratore?

Il primo amministratore nominato dal costruttore e il ruolo (spesso sottovalutato) nella vita del nuovo condominio

Se nell’Italia contemporanea sono profondamente cambiate le esigenze abitative e, soprattutto, le tecniche di costruzione immobiliare, appare invece sorprendentemente immutato – da oltre un decennio – il modus operandi adottato dai costruttori per la nomina del primo amministratore di condominio.

Nel mercato che conosco direttamente, quello di Roma e della sua area metropolitana, la situazione risulta pressoché omogenea: accade sia nelle grandi iniziative immobiliari, caratterizzate da complessi residenziali di pregio e con numeri importanti, sia nelle operazioni di dimensioni più contenute.

Le tre figure chiave della nuova edificazione.

Una nuova edificazione – che per semplicità chiameremo “condominio” – vede intersecarsi almeno tre soggetti fondamentali:

1. il costruttore-venditore, talvolta affiancato o sostituito da una società incaricata delle vendite;
2. l’acquirente (o promissorio acquirente);
3. l’amministratore di condominio.

Il ruolo dell’amministratore, nei condomìni di nuova costruzione, rientra formalmente nelle priorità delle altre due figure, ma nella pratica viene spesso considerato marginale o secondario. Questo avviene sia per l’entità economica dell’operazione immobiliare, sia per il forte valore simbolico ed emotivo legato all’acquisto e alla vendita di una casa.

Eppure, proprio in questa fase iniziale, l’amministratore riveste un ruolo cruciale, seppur da “comprimario”, almeno nel primo periodo di vita del fabbricato.

Tempi, interessi e aspettative divergenti

Il costruttore è concentrato sulla chiusura dell’investimento: deve far quadrare i conti, completare i lavori, accatastare l’edificio e rogitare il maggior numero possibile di unità immobiliari per incassare. È questa, legittimamente, la sua missione.

Il promissorio acquirente, dal canto suo, è impegnato nella gestione del mutuo, nella scelta delle finiture e nella risoluzione delle ultime problematiche che precedono il rogito. Quando l’amministratore viene coinvolto concretamente, molto spesso il nuovo proprietario ha già superato la maggior parte delle criticità iniziali e inizia a “rilassarsi”, rassicurato dall’ingresso in una struttura condominiale organizzata.

Nuovi condomìni, nuovi servizi, nuove complessità

È doveroso evidenziare come, prima del periodo pandemico, nei condomìni di nuova costruzione si tendesse a massimizzare il numero delle unità immobiliari e a ridurre al minimo gli spazi comuni. Oggi, invece, il paradigma è cambiato in modo significativo. Le nuove edificazioni pongono sempre maggiore attenzione alla presenza di piscine condominiali, di campi sportivi, di ampie aree verdi, di spazi comuni attrezzati e di servizi condivisi di vario genere. Per molti acquirenti questi elementi rappresentano oggi un fattore determinante nella scelta dell’immobile.

Il regolamento di condominio: una partita che inizia subito

È proprio in questa fase che l’amministratore nominato dal costruttore – spesso definibile, non a torto, “il povero amministratore di turno” – è chiamato a dare il meglio della propria professionalità, soprattutto nella predisposizione del regolamento di condominio.

Già in quel momento, infatti, si intravedono con chiarezza le future criticità gestionali che, con ogni probabilità, ricadranno sull’amministratore stesso quando il costruttore, una volta completate le vendite, sarà ormai distante dal fabbricato.

Problematiche che resteranno in eredità al professionista e che dovranno essere affrontate e risolte nell’interesse della collettività condominiale.

Il grande tema rimosso: i costi di gestione

Un aspetto troppo spesso trascurato riguarda i costi di manutenzione e gestione delle parti comuni. Una riflessione preventiva su questo tema dovrebbe avvenire già in fase di trattativa con i futuri acquirenti. Purtroppo, nella pratica, ciò accade raramente.

Chi acquista un immobile in un condominio di nuova costruzione, dotato di servizi evoluti, dovrebbe ricevere informazioni chiare e trasparenti non solo sull’unità immobiliare, ma anche sui costi di gestione complessivi. È fondamentale che l’acquirente sia consapevole, fin da subito, che gli oneri condominiali non potranno essere “leggeri”.

Alla domanda: «quanto costa il condominio?», la risposta commerciale tende quasi sempre a minimizzare l’impegno economico, come se si trattasse di un aspetto marginale. Questo perché il costo di gestione potrebbe ridurre l’appeal dell’immobile. Un errore culturale prima ancora che commerciale.

Manutenzione e valore dell’investimento: un binomio inscindibile

Pagare per mantenere un edificio efficiente, sicuro e decoroso non è una spesa accessoria, ma una componente essenziale della tutela e valorizzazione dell’investimento immobiliare.

Si è disposti a impegnarsi per venti o trent’anni con un mutuo ipotecario per acquistare casa – evento spesso unico nella vita – ma si fatica a riconoscere che mantenere quell’investimento nel tempo è altrettanto prioritario.

Paradossalmente, si dedica spesso maggiore attenzione alla manutenzione della propria automobile, bene che sappiamo perdere valore appena usciti dal concessionario, rispetto a quella delle parti comuni dell’edificio in cui si vive.

Eppure, il valore dell’immobile privato è fortemente influenzato dallo stato di conservazione delle parti comuni. La mancata manutenzione comporta il deprezzamento dell’immobile, il peggioramento della qualità della vita e un aumento delle responsabilità condivise, anche in capo all’amministratore.

Una nuova visione è possibile

La soluzione esiste ed è già visibile nell’operato di alcuni professionisti lungimiranti: creare una nuova visione del bene comune in condominio, partendo proprio dagli edifici di nuova costruzione.

Un cambio di paradigma che coinvolga costruttori, amministratori e acquirenti, orientato alla valorizzazione del patrimonio immobiliare e alla prevenzione dei problemi futuri.

Serve coraggio. Serve visione. Serve la volontà di riscrivere, fin da subito, le regole del gioco nei fabbricati di nuova costruzione. Si dice che “un buon silenzio non fu mai scritto”.

Queste righe, invece, rappresentano l’urlo consapevole di una categoria che chiede di essere ascoltata: perché sicurezza, prevenzione, qualità immobiliare e professionalità passano anche – e soprattutto – dall’amministratore di condominio.

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