Case su Airbnb, quanto si paga di tasse? Le novità

Mettere un appartamento di proprietà su Airbnb è prassi ormai sempre più comune anche in Italia; una scelta presa da decine di migliaia di persone troppo spesso all’oscuro di quali siano le regole da seguire, come quelle sulle tasse da pagare.

Partiamo col dire che non si tratta di B&B (che sono strutture professionali) ma di affitti brevi a scopo turistico, la cui tassazione è stata aggiornata a partire dal 2024 per chi affitta più di un immobile.

Case su Airbnb, quante tasse si pagano? Le ultime novità

Le locazioni turistiche brevi (i famosi Airbnb) stanno vivendo un nuovo boom, e le stesse sono investite da molte novità e nuove regole anche in tema di tassazione affitti brevi e nuove regole di durata. Gli affitti brevi, noti come “affitti turistici”, sono una forma di alloggio sempre più diffusa, e sono tanti oggi i soggetti che desiderano mettere a reddito la propria casa nel settore turistico.

Tra i quesiti che un proprietario si pone prima di collocare un immobile nel mercato turistico, una delle prime da farsi è: quanto si paga di tasse per gli affitti brevi? Calcolare la tassazione di questa attività e la reale convenienza derivante, ad esempio, dalla conversione di un affitto tradizionale in uno breve, è esigenza legittima di chiunque voglia approcciare questo settore.

Il potenziale guadagno derivante dall’affitto di una casa su Airbnb dipende da diversi fattori, tra cui la posizione, la dimensione della proprietà, la qualità dell’alloggio e la domanda nella zona, ma sicuramente vanno fatte anche considerazioni di ordine fiscale.

Il regime fiscale delle locazioni brevi è disciplinato dall’articolo 4, commi 2 e 3, del decreto legge n. 50/2017. Esso prevede che per i redditi derivanti dai contratti di locazione breve è possibile applicare il regime agevolato di tassazione della “cedolare secca” (imposta sostitutiva con l’aliquota del 21%). La cedolare secca è un regime fiscale opzionale per effetto del quale il reddito di locazione viene tassato con un’aliquota fissa. Si tratta di un’imposta sostitutiva dell’Irpef e delle addizionali, che si applica sul reddito derivante dalla locazione dell’immobile.

Inoltre, per quanto concerne i contratti in cui è stata esercitata l’opzione per la cedolare secca, non sono dovuti i pagamenti dell’imposta di registro e dell’imposta di bollo. Tale normativa di riferimento si applica esclusivamente alla locazione di appartamenti o porzioni di appartamento (stanze singole o porzioni di ville) per fini abitativi residenziali a tempo limitato.

A partire dal periodo d’imposta 2021, per effetto della disposizione contenuta nel comma 595 della legge n. 178/2020, il regime fiscale delle locazioni brevi può essere riconosciuto solo in caso di destinazione alla locazione breve di non più di quattro appartamenti per ciascun periodo d’imposta.

Nel nostro Paese, dunque, i redditi derivanti dagli affitti brevi devono essere dichiarati e tassati come redditi da locazione. Per godere della cedolare secca è necessario registrare la locazione turistica presso l’Agenzia delle Entrate. Questa registrazione consente alle autorità fiscali di monitorare gli affitti brevi e di accertare eventuali imposte dovute.

La registrazione è obbligatoria e può comportare sanzioni in caso di mancata registrazione. In molte città italiane, è prevista un’imposta di soggiorno che deve essere pagata dai visitatori che soggiornano in alloggi turistici. Questa imposta è solitamente calcolata in base al numero di notti trascorse e può variare da città a città. Quindi non si tratta di tasse che gravano sul proprietario ma che egli riscuote dagli ospiti e versa alle autorità locali.

La cedolare secca trova applicazione solo nei casi di destinazione alla locazione breve di non più di quattro appartamenti per ciascun periodo d’imposta; viceversa, l’attività di locazione breve si presume svolta in forma imprenditoriale ai sensi dell’articolo 2082 del codice civile (“È imprenditore chi esercita professionalmente un’attività economica organizzata al fine della produzione o dello scambio di beni o di servizi”), con conseguente obbligo di apertura della partita Iva ed esclusione dal regime di cedolare secca.

Dunque, qualora il locatore decidesse di gestire un numero di immobili superiore al limite numerico consentito, sarebbe indispensabile l’apertura della partita Iva. Il nostro ordinamento giuridico italiano prevede e regolamenta tre regimi fiscali: forfettario, semplificato (al quale sono interessate le ditte individuali e le società di persone) e ordinario.

Nella fattispecie del regime semplificato come per quello ordinario è possibile dedurre le spese relative al mantenimento e alla gestione della proprietà, come le spese di pulizia, le utenze e le tasse. Queste detrazioni possono contribuire a ridurre l’importo complessivo dell’imposta sul reddito dovuta.

L’articolo 19 della manovra di bilancio 2024 contiene una norma che prevede l’aumento delle tasse sulle rendite da affitto breve, con una cedolare secca che passa dal 21 al 26% per chi dedica alla locazione breve più di un immobile. Dal 2024 la cedolare secca sugli affitti brevi, quindi, è passata al 26%, ma solo a partire dalla seconda casa.

L’Agenzia delle Entrate ha spiegato con la Circolare n° 10 del 10 maggio 2024 che l’aliquota dell’imposta sostitutiva della cedolare secca sarà applicata al 26% a partire dal secondo immobile dato in locazione. Il proprietario che mette in locazione diverse unità ha comunque la possibilità di sceglierne una per ciascun periodo d’imposta per cui fruire dell’aliquota ridotta del 21%.

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di Alessandro Gradelli, fiscalista
info@studiogradelli.it