Airbnb cambia le commissioni: dal 13 ottobre 2026 il 15,5% sarà interamente a carico dell’host

La modifica interesserà gli account rimasti con la commissione divisa. Per gli host privati che effettuano locazioni brevi aumenterà anche la base imponibile sulla quale Airbnb applica la ritenuta del 21%

Dal 13 ottobre 2026 Airbnb modificherà il sistema delle commissioni per gli host residenti nello spazio economico europeo che utilizzano ancora il modello con commissione suddivisa tra host e ospite. La piattaforma passerà alla cosiddetta single fee, una commissione unica pari al 15,5%, interamente trattenuta dal compenso dell’host.

Non è una novità per Airbnb, la modifica riguarderà gli account ancora soggetti al precedente sistema della commissione divisa, in larga parte quelli che non utilizzano un property management system. Gli host collegati a software gestionali erano già passati alla commissione unica.  Airbnb presenta il cambiamento come una semplificazione e come un modo per rendere più trasparente il prezzo mostrato al viaggiatore. L’ospite non vedrà più una commissione della piattaforma aggiunta separatamente al momento della prenotazione ma vedrà il prezzo stabilito dall’host senza vedere quale sarà la commissione applicata allo stesso. 

Non si tratta quindi tanto di un aumento della commissione complessivamente percepita dalla piattaforma, quanto di un trasferimento della sua applicazione dall’ospite all’host. Per gli host privati italiani che effettuano locazioni brevi, tuttavia, il cambiamento avrà un effetto più complesso. Incorporando nel prezzo la commissione precedentemente pagata dall’ospite, aumenterà anche il corrispettivo lordo sul quale Airbnb applica la ritenuta fiscale del 21%.

Come funzionava la commissione divisa

Con il precedente modello, denominato split fee, Airbnb suddivideva le proprie commissioni tra host e ospite. La maggior parte degli host pagava, e paga ancora oggi, una commissione del 3%, direttamente trattenuta dal compenso della prenotazione. L’ospite paga invece una propria commissione, generalmente compresa tra il 14,1% e il 16,5% del subtotale.

La commissione pagata dall’ospite non fa parte del prezzo della locazione dovuto al proprietario. È un autonomo compenso richiesto da Airbnb al viaggiatore per i servizi forniti dalla piattaforma. La commissione del 3% applicata all’host veniva invece sottratta dal corrispettivo lordo spettante al proprietario.

Cosa cambia con la commissione unica

Con la nuova impostazione, la commissione separata pagata dall’ospite scompare. Airbnb tratterrà una commissione pari al 15,5% direttamente dal prezzo stabilito dall’host. La piattaforma suggerisce quindi agli host di aggiornare le tariffe, incorporando nel prezzo la quota che prima veniva aggiunta separatamente al cliente.

Chi non modificherà i prezzi subirà una riduzione significativa del proprio compenso. Chi li aumenterà seguendo il calcolo suggerito da Airbnb potrà mantenere approssimativamente invariato il compenso prima delle imposte, ma dovrà considerare l’effetto fiscale prodotto dal maggiore corrispettivo lordo.

La ritenuta riguarda le locazioni brevi, non tutte le strutture ricettive

La ritenuta del 21% prevista dall’articolo 4 del decreto-legge n. 50 del 2017 riguarda i compensi derivanti dalle locazioni brevi. Airbnb la applica sul corrispettivo lordo della prenotazione, prima della deduzione della commissione della piattaforma, dell’eventuale compenso del co-host e delle altre trattenute. Anche le spese di pulizia stabilite dall’host entrano nella base della ritenuta.

La ritenuta non riguarda invece automaticamente tutte le attività ospitate sulle piattaforme. Le strutture ricettive extra-alberghiere sia imprenditoriali che non, come case e appartamenti per vacanze, bed and breakfast e affittacamere, non stipulano normalmente un semplice contratto di locazione breve, ma forniscono un servizio ricettivo disciplinato anche dalla normativa regionale.

Inoltre, quando queste attività sono esercitate in forma imprenditoriale, i relativi proventi costituiscono reddito d’impresa e Airbnb non deve applicare la ritenuta prevista per gli host privati.

Perché prima la ritenuta non veniva applicata sull’intero prezzo pagato dal cliente

La ritenuta non veniva applicata genericamente su tutto ciò che il cliente versava alla piattaforma, ma sul corrispettivo lordo dovuto al locatore in base agli accordi contrattuali. Con la precedente commissione divisa, l’importo pagato dall’ospite era composto da due elementi giuridicamente distinti:

• il corrispettivo della locazione stabilito dall’host;
• la commissione dovuta direttamente dall’ospite ad Airbnb per i servizi resi dalla piattaforma al viaggiatore.

La commissione dell’ospite non era un ricavo del proprietario e non faceva parte del canone di locazione. Per questa ragione rimaneva fuori dalla base della ritenuta.

La precedente commissione host del 3%, al contrario, veniva dedotta dal corrispettivo spettante al proprietario e non ne riduceva il valore lordo. L’Agenzia delle Entrate precisa infatti che la provvigione trattenuta dall’intermediario sul canone dovuto al locatore rientra nel corrispettivo sul quale deve essere applicata la ritenuta.

Con la single fee cambia la struttura contrattuale delle somme

Con il nuovo sistema non esisterà più una commissione pagata separatamente dall’ospite ad Airbnb. L’host dovrà aumentare il proprio prezzo per incorporare il costo della piattaforma. La commissione del 15,5% sarà poi sottratta da Airbnb dal corrispettivo spettante all’host.Una somma che prima era dovuta direttamente dal viaggiatore ad Airbnb diventerà quindi parte del  prezzo lordo stabilito dal proprietario. Non cambia la legge sulla ritenuta: cambia la natura contrattuale delle somme.

Un esempio concreto: prima e dopo

Consideriamo una prenotazione per la quale l’host stabiliva una tariffa di 100 euro. Con il precedente sistema:

• corrispettivo lordo della locazione: 100 euro;
• Commissione Airbnb host del 3%: 3 euro;
• ritenuta del 21% su 100 euro: 21 euro;
• accredito effettivo all’host: 76 euro.

L’ospite pagava complessivamente circa 115 euro, ma i circa 15 euro aggiuntivi rappresentavano una commissione dovuta direttamente ad Airbnb e non entravano nel corrispettivo della locazione.

Con la commissione unica, Airbnb suggerisce di portare la tariffa a circa 115 euro, in modo da lasciare sostanzialmente invariato il prezzo mostrato al cliente.

Il calcolo diventa:

• nuovo corrispettivo lordo: 115 euro;
• commissione Airbnb del 15,5%: 17,83 euro;
• ritenuta del 21% su 115 euro: 24,15 euro;
• accredito effettivo all’host: 73,03 euro.

L’ospite continua quindi a pagare circa 115 euro, ma l’host riceve 73,03 euro anziché 76 euro.

Quanto aumenta la ritenuta

Nel precedente sistema Airbnb applicava la ritenuta del 21% su 100 euro, trattenendo 21 euro. Con il nuovo sistema, applicandola su 115 euro, la ritenuta diventa pari a 24,15 euro. L’aumento della ritenuta è quindi di:

24,15 − 21 = 3,15 euro

Per ogni 100 euro di precedente corrispettivo lordo, Airbnb verserà all’Agenzia delle Entrate 3,15 euro in più. La riduzione immediata dell’accredito è leggermente inferiore, pari a circa 2,98 euro, perché il prezzo di 115 euro lascia all’host, prima della ritenuta, alcuni centesimi in più rispetto ai precedenti 97 euro.

Ipotizzando un ricavo annuo di 30.000 euro l’host ritroverà un minor accredito di 892,50 euro o se il ricavo è di 50.000 euro l’accredito minore sarà di 1487,50 euro. La ritenuta non è una nuova commissione, ma un acconto fiscale versato da Airbnb all’Agenzia delle Entrate e certificato attraverso la certificazione unica.

Cosa accade se l’host non aumenta le tariffe

L’effetto sarebbe molto più pesante per chi decidesse di lasciare invariato il prezzo di 100 euro.

Con il precedente sistema:

• commissione del 3%: 3 euro;
• ritenuta del 21%: 21 euro;
• accredito: 76 euro.

Con il nuovo sistema:

• commissione del 15,5%: 15,50 euro;
• ritenuta del 21%: 21 euro;
• accredito: 63,50 euro.

Senza alcun adeguamento, l’host perderebbe quindi 12,50 euro ogni 100 euro di tariffa, con una riduzione superiore al 16% rispetto al precedente accredito.

Quanto dovrebbe aumentare realmente la tariffa

Per conservare lo stesso accredito di 76 euro, dopo la commissione Airbnb del 15,5% e la ritenuta del 21%, la nuova tariffa dovrebbe essere di circa 119,69 euro. Il calcolo sarebbe:

• tariffa lorda: 119,69 euro;
• commissione Airbnb del 15,5%: circa 18,55 euro;
• ritenuta del 21%: circa 25,13 euro;
• accredito finale: circa 76 euro.

L’ospite che prima pagava complessivamente circa 115 euro dovrebbe quindi pagare quasi 120 euro affinché l’host conservi lo stesso accredito immediato. Questo aumento, tuttavia, potrebbe rendere l’alloggio meno competitivo rispetto ad altri annunci simili, con il rischio di ridurre il numero delle prenotazioni o di spingere l’appartamento fuori mercato, soprattutto nei periodi di minore domanda.

Il problema per B&B e case vacanze non imprenditoriali

Le case vacanze, i B&B e le altre strutture ricettive extra-alberghiere non imprenditoriali non sono normalmente soggetti alla ritenuta del 21% operata da Airbnb. Il cambiamento delle commissioni rimane comunque economicamente rilevante.

Con la single fee, il prezzo richiesto al cliente comprenderà anche la quota necessaria a sostenere la commissione del 15,5%. L’intero corrispettivo dovrà quindi essere correttamente riportato nella ricevuta o nel documento emesso dalla struttura, anche se una parte sarà trattenuta direttamente da Airbnb.

La commissione della piattaforma non può essere semplicemente sottratta dall’importo documentato al cliente. L’eventuale possibilità di considerarla come costo nella determinazione del reddito deve essere valutata separatamente, in base all’esatto inquadramento fiscale dell’attività e alla documentazione disponibile.

I property manager che operano come impresa

La situazione è differente per i property manager che operano professionalmente come imprese. Quando il property manager ha comunicato correttamente ad Airbnb la propria posizione professionale o la partita IVA anche nel caso in cui l’appartamento gestito è intestato a un privato, Airbnb non applica normalmente la ritenuta del 21% sul payout ricevuto dall’impresa. La piattaforma prevede l’esclusione per chi pubblica immobili per conto di altri e provvede autonomamente agli obblighi fiscali previsti.

Quando il property manager incassa la prenotazione e trasferisce successivamente una parte delle somme al proprietario, la base della ritenuta dipende dalla struttura contrattuale adottata. In base al mandato e ai rapporti stabiliti tra proprietario, proprerty manager e ospite, la ritenuta potrebbe essere applicata sull’intero canone lordo spettante al proprietario oppure soltanto sulla parte del pagamento che costituisce effettivamente il canone di locazione.

Se il compenso del property manager costituisce un autonomo corrispettivo e non una semplice commissione dedotta dal canone del proprietario, non è detto che l’intero importo pagato dall’ospite debba essere assoggettato alla ritenuta destinata al proprietario. L’aliquota rimane sempre del 21%; ciò che può cambiare, sulla base del mandato e dei contratti, è l’importo sul quale viene applicata.

Cosa accade sulle altre OTA

Il nuovo modello avvicina Airbnb al funzionamento già adottato da altre OTA. Fino a oggi molti host privati hanno scelto di lavorare prevalentemente, o esclusivamente, con Airbnb anche per il vantaggio indiretto della split fee: la commissione pagata dall’ospite alla piattaforma non faceva parte del canone di locazione e non entrava quindi nella base della ritenuta del 21% ne nell’incasso lordo. 

Airbnb si avvicina così al modello di Booking.com, dove la commissione tra il 15 e il 20% è interamente a carico della struttura, con una percentuale determinata dal contratto del singolo partner, e la ritenuta sulle locazioni brevi viene calcolata sul corrispettivo lordo.

Diversa la situazione di VRBO che ha diversi modelli lo split fee, la piattaforma applica all’host una commissione del 5% parallelamente, il viaggiatore paga direttamente a Vrbo una propria service fee, distinta dal corrispettivo dell’host e la single fee con una commissione a carico dell’host del 15%. Expedia pur essendo dello stesso gruppo di VRBO non applica la ritenuta di acconto alla fonte, ma il modello è sempre lo stesso, la commissione tra 15% e il 20% a carico dell’host.

Tra gli altri portali può essere valutato Plum Guide, dedicato soprattutto ad appartamenti selezionati di livello medio-alto. La piattaforma prevede sia un modello split fee, con il 3% a carico dell’host e il 12% a carico dell’ospite, sia un modello single fee con una commissione generalmente compresa tra il 16,5% e il 18,5%.

LE ALTERNATIVE ITALIANE

Vienidanoi.it un portale dedicato alle prenotazioni dirette, senza commissioni percentuali sui soggiorni. I primi tre annunci possono essere pubblicati gratuitamente per sempre, ci sono poi dei servizi aggiuntivi a pagamento per massimizzare la visbilità. Un’alternativa Bed-and-Breakfast.it, che al di là del nome è aperto anche alle locazioni turistiche e alle diverse tipologie di strutture extra-alberghiere. Il portale richiede una sottoscrizione a pagamento mensile o annuale, non applica commissioni sulle prenotazioni e mette a disposizione degli iscritti un channel manager gratuito, attraverso il quale è possibile sincronizzare i calendari con Airbnb, Booking.com ed Expedia.

Cosa devono fare gli host entro il 13 ottobre

Gli host interessati non dovranno limitarsi ad aumentare automaticamente le tariffe del 15%. Dovranno verificare:

• la commissione effettiva mostrata nel proprio account Airbnb;
• il precedente prezzo finale pagato dall’ospite;
• il nuovo corrispettivo lordo sottoposto alla ritenuta del 21%;
• l’incidenza delle spese di pulizia e degli altri supplementi;
• l’accredito netto che desiderano mantenere;
• il confronto con i prezzi pubblicati sugli altri portali e sui canali diretti.

La commissione unica si applicherà alle prenotazioni effettuate dopo il passaggio al nuovo sistema. Le prenotazioni già concluse continueranno a seguire la struttura commissionale vigente al momento della conferma. Il rischio è che molti proprietari aumentino le tariffe da 100 a 115 euro pensando di avere mantenuto invariato il proprio risultato economico, per poi scoprire che l’accredito effettivo sarà inferiore.

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