DUE REGOLE DA CONOSCERE PRIMA DI COMPRARE IMMOBILI IN CONDOMINIO

Chi ha somme di denaro da parte e vuole investire in immobili deve tenere presenti alcuni fattori importanti prima di effettuare un acquisto per evitare di trovarsi grosse grane da risolvere o, ancora peggio, di non poter portare a termine il proprio investimento. 

Due aspetti fondamentali da valutare quando si investono i propri denari per l’acquisto di un immobile in condominio, sia questo un immobile destinato alla propria abitazione, a proprio ufficio o ad esempio ad uso investimento con l’obiettivo di affittarlo o rivenderlo ottenendo una plusvalenza, sono l’analisi dello stato dei pagamenti degli oneri condominiali gravanti sull’immobile e l’analisi approfondita del regolamento condominiale. 

Con la riforma del diritto condominiale è diventata chiara la necessità di verificare gli oneri condominiali pregressi rispetto al momento in cui si acquista l’immobile. Per tale motivo è assolutamente necessario pretendere che il venditore produca al momento del rogito un’attestazione autografa dell’amministratore di condominio che attesti l’avvenuto pagamento di tutti gli oneri dovuti sino a quel momento. In ogni caso, l’importanza dell’attestazione dell’amministrazione condominiale sullo stato dei pagamenti relativi all’unità immobiliare che si sta comprando è fondamentale perché, anche se gli oneri non sono stati completamente pagati dal venditore, si ha la possibilità di trovare facilmente una soluzione. Ad esempio, sottraendo le somme dovute dal venditore all’amministrazione dal saldo prezzo che gli si deve versare per l’acquisto dell’immobile. In tal modo l’acquirente potrà pagare direttamente l’amministrazione evitando il rischio che il venditore incassi le somme senza poi girarle al condominio. Se, infatti, ci si dovesse rendere conto dopo l’acquisto che sull’immobile acquistato gravano dei debiti pregressi, l’acquirente sarà in primo luogo tenuto al pagamento e poi costretto a lunghe pratiche di recupero del credito nei confronti del venditore inadempiente, poiché l’acquirente è debitore, nei confronti del condominio, in solido con il venditore per i debiti relativi all’anno in corso ed a quello precedente, quindi tenuto in ogni caso al pagamento. 

In merito al regolamento di condominio, è bene sottolineare la grave circostanza per cui molto spesso chi acquista un immobile sottovaluta il contenuto del regolamento, che, una volta divenuti proprietari, vincola ovviamente anche il nuovo proprietario. 

Per fare un paio di esempi pratici basti pensare a quanto segue. 

Alcune volte, quando si vuole investire il proprio denaro, si cercano immobili molto grandi da poter frazionare in due o tre appartamenti, al fine di tenerne, ad esempio, uno per sé e gli altri da rivendere o locare, percependo così i canoni di locazione. Potrebbe esserci nel regolamento, però, un articolo che vieta il frazionamento. Dunque, il nostro investimento sarebbe assolutamente fallimentare poiché il frazionamento desiderato non sarebbe possibile. A tal proposito, è bene specificare che il suddetto frazionamento potrebbe essere autorizzato dall’amministrazione pubblica, ma vietato dal regolamento condominiale. Sono due aspetti ben diversi, uno attiene al profilo privatistico uno a quello pubblicistico. Bisogna sempre verificare la fattibilità da entrambi i punti di vista. 

Stesso problema si può verificare nel caso in cui il proprio investimento prevedesse l’acquisto di un immobile, ad esempio adibito a magazzino o ad ufficio, al fine di effettuare un cambio di destinazione d’uso in abitazione per poi rivenderlo o locarlo. Anche in questo caso, potrebbe accadere di avere l’autorizzazione dell’amministrazione pubblica, ma il divieto contenuto nel regolamento di condominio. 

Il consiglio è quello di leggere e studiare con attenzione il regolamento prima di obbligarsi all’acquisto di un immobile in condominio, soprattutto se si ha in mente un’operazione complessa come il frazionamento o il cambio di destinazione d’uso. 
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di Filippo Simone Zinelli, Avvocato 

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