Immobiliare, nel 2026 calo compravendite per via dei mutui

Il centro studi di Nomisma presenta il primo rapporto immobiliare 2026 che vede prezzi in crescita ma compravendite in calo per via dei tassi di interesse

Si prevede un triennio con compravendite immobiliari in calo rispetto al 2025 per via della politica monetaria sui tassi di interesse. Non si tratta di uno scenario del tutto negativo, anzi, i prezzi saranno in crescita e, in generale, il mercato continuerà a crescere ma con ritmi molto meno sostenuti di quelli registrati nel 2025. Lo sostiene il rapporto dell’Osservatorio immobiliare di Nomisma presentato a Milano che registra tra l’altro una performance immobiliare migliore nei Comuni non capoluogo rispetto alle grandi città. Complessivamente il mercato delle compravendite immobiliari è cresciuto del 6,4% in media in Italia nel 2025 mentre per il 2026 la stima è di un aumento dell’1,8% rispetto all’ultimo anno. Un rallentamento che, con i dati attuali, dovrebbe durare anche nel 2027 e 2028.

Nel 2025 il mercato residenziale italiano ha visto rafforzare il trend espansivo avviato nel 2024, consolidando il recupero dopo la contrazione del 2023. Il rapporto di Nomisma si concentra inoltre su 13 mercati intermedi dove il quadro si conferma positivo: le transazioni sono aumentate complessivamente del +6,0%, con una crescita più marcata nei capoluoghi rispetto al resto della provincia.

“Nei primi mesi del 2026 il mercato immobiliare italiano evidenzia un andamento complessivamente positivo”, si legge nel rapporto di Nomisma alla cui presentazione erano presenti, oltre al direttore generale Nomisma, Lucio Poma, anche diversi rappresentanti istituzionali. “Il comparto residenziale delle compravendite consolida il trend di crescita già avviato nel 2025, mentre il segmento delle locazioni registra livelli ancora sostenuti, seppur in lieve ridimensionamento”.

A sostenere l’espansione del mercato registrata negli ultimi mesi contribuisce il ricorso al credito: nel triennio 2023-2025 la quota di acquisti finanziati tramite mutuo è salita dal 40,1% nel 2023 al 41,7% nel 2024, fino a raggiungere il 45,9% nel 2025, evidenziando un rafforzamento della leva finanziaria a supporto della domanda. Nello specifico, nel 2025 il mercato dei mutui residenziali è stato sostenuto da condizioni di domanda più favorevoli e da un quadro monetario progressivamente stabilizzato oltre che dal mantenimento della buona qualità degli indicatori di rischio delle banche. Nel corso del 2025 la combinazione di relativa stabilità dei tassi sui nuovi mutui di durata oltre i 10 anni nell’area euro e di moderato incremento in Italia ha determinato un lento ma costante allargamento dello spread. Il valore di 32 punti base osservato all’inizio del 2026 rappresenta infatti il picco massimo degli ultimi due anni, evidenziando il progressivo disallineamento tra l’evoluzione dei tassi italiani e quelli europei.

IL MERCATO DELLE LOCAZIONI

Come rilevato quotidianamente ormai dai diversi analisti anche per Nomisma i prezzi delle locazioni continuano a crescere in Italia segnando un + 3,4% medio nel residenziale nel 2025. Il mercato degli affitti residenziali, nel 2025 in Italia si conferma una dinamica complessivamente positiva con oltre 1 milione di contratti registrati, in crescita del +1,4% rispetto al 2024.

Le regole più stringenti sugli affitti tendono a riportare sul mercato qualche unità immobiliare oggi sottratta alla locazione tradizionale ma, trattandosi di piccole quantità, ciò non incide in modo sostanziale sugli equilibri generali.

Sul fronte dei rendimenti, il segmento abitativo si conferma su livelli elevati, con un rendimento totale medio lordo annuo pari all’8,4% (somma del rendimento lordo da locazione del 5,7% e di un aumento dei prezzi del 2,7%), leggermente superiore rispetto all’anno precedente. I tempi medi per concludere un contratto di affitto si attestano in media a 1,6 mesi, evidenziando la dinamicità del mercato.