Transitorio, turistico o lungo termine: quale contratto di locazione mi conviene?

I contratti di locazione sono molteplici, dal transitorio al turistico, ognuno con vantaggi e svantaggi propri. Un esperto ci spiega le diverse tipologie per scegliere come investire

Quando si acquista un immobile da mettere a reddito, è fondamentale avere fin da subito idee chiare sugli obiettivi che si vogliono raggiungere. Se si decide di investire un capitale nell’acquisto di un immobile, è necessario stabilire prima quale strategia adottare: ad esempio, trasformarlo in una casa vacanze o optare per un affitto a lungo termine, che potrebbe garantire un introito più basso ma più stabile nel tempo. Nel caso in cui si abbia già una casa a disposizione e si desideri metterla a reddito, è importante analizzare il mercato, preparare adeguatamente l’appartamento e identificare il target di inquilini più idoneo.

In entrambi i casi, una gestione attenta e un’analisi accurata sia delle dinamiche generali del mercato sia delle peculiarità della propria zona possono trasformare un immobile in affitto in un’ottima fonte di reddito passivo stabile.

L’UBICAZIONE

La posizione dell’immobile gioca un ruolo determinante nella scelta del tipo di affitto. Inoltre, è importante valutare il livello di impegno che il proprietario è disposto ad assumersi, sia nella fase iniziale di allestimento dell’appartamento sia nella gestione successiva. Immobili situati in aree turistiche, universitarie o in zone con alta domanda di affitti (ad esempio, i centri storici delle città) sono spesso più adatti agli affitti a breve termine. Al contrario, le zone residenziali periferiche o con una forte presenza di famiglie sono generalmente più indicate per affitti a lungo termine. Tuttavia, questa è solo una regola generale, con numerose eccezioni, soprattutto nelle città d’arte, dove negli ultimi anni gli alloggi extra-alberghieri si sono moltiplicati anche in zone un tempo considerate periferiche. Con il saturarsi dell’offerta nelle aree più centrali (e le regole più restrittive imposte da alcuni Comuni) tradizionalmente occupate dai viaggiatori hanno cominciato ad affacciarsi sul mercato anche zone più periferiche che oramai offrono alloggi a prezzi tutt’altro che stracciati. A Roma ad esempio sono cresciute enormemente le zone lungo le rotte della metropolitana che consente di arrivare in centro in pochi minuti anche a chi soggiorna più lontano.

COME VALUTARE LA DESTINAZIONE DI UN IMMOBILE

Un investimento immobiliare richiede lo stesso approccio accurato di un investimento finanziario. Così come si valutano i rischi e i rendimenti prima di acquistare un titolo azionario o un titolo di Stato, allo stesso modo è necessario considerare tutti i fattori che influenzano la redditività di un immobile, inclusi quelli esterni. Ad esempio, un appartamento più piccolo ma in un palazzo dotato di ascensore e situato più vicino alla metropolitana può risultare più redditizio di un immobile più grande ma meno strategicamente posizionato. Bisogna sempre considerare l’immobile dal punto di vista del potenziale inquilino: cosa preferirebbe?

Un caso esemplare è quello di un mio cliente con un appartamento a Roma, in zona Piazza della Repubblica. L’immobile, composto da tre camere, due bagni, soggiorno e cucina abitabile, era stato ristrutturato negli anni ’90, con impianti a norma ma bagni non moderni e privo di aria condizionata. Il cliente inizialmente era interessato agli affitti turistici, data la posizione centrale e la vicinanza alla stazione. Tuttavia, per competere nel mercato sempre più esigente degli affitti brevi, l’appartamento avrebbe richiesto un investimento significativo: rifiniture moderne, aria condizionata in ogni stanza, ammodernamento dei bagni, arredi di qualità e una cucina ben attrezzata.

Non avendo la possibilità di effettuare tali investimenti, ho suggerito al cliente di considerare gli affitti per studenti, una soluzione spesso sottovalutata ma in grado di offrire un buon rendimento con un minore impegno gestionale. Gli studenti cercano principalmente camere pulite, dotate di un letto, un armadio, una scrivania, connessione internet veloce e una cucina abitabile. La zona in questione, pur essendo centrale e perfetta per gli affitti turistici, si trova anche in una posizione strategica per raggiungere due importanti università: La Sapienza e la Luiss.

IL CONTRATTO TRANSITORIO

Optare per un contratto transitorio a canone concordato per studenti fuori sede offre diversi vantaggi. Oltre alla deduzione ordinaria del 5%, il proprietario ha diritto a una deduzione Irpef del 30% sul canone, con la possibilità di applicare la cedolare secca al 10%. Questi incentivi fiscali rendono questa soluzione particolarmente interessante, soprattutto per chi desidera un buon equilibrio tra redditività e semplicità gestionale.

Vantaggi:

• Lo studente universitario generalmente non ha molte pretese;
• Il contratto, in tutte le sue forme, può prevedere la presenza di un garante, normalmente un genitore;
• Tra i vari contratti di affitto tradizionali è quello con una percentuale di morosità più bassa;
• Nel caso di contratto transitorio, a differenza dei contratti transitori standard, può essere rinnovato fino a tre volte, raggiungendo così 36 mesi.

Svantaggi:

• l’appartamento dovrà essere arredato per le esigenze dello studente. Le stanze, anche se non vi sia un obbligo, dovranno avere il letto, l’armadio, la scrivania con una sedia;
• Ci potrebbe essere un turn-over impegnativo, ovvero studenti che rimangono per solo un anno e quindi la necessità di trovare un nuovo inquilino.

Prendiamo ora in analisi il caso di un altro mio cliente, proprietario di un appartamento appena ristrutturato nella zona di San Giovanni in Laterano, sempre a Roma. Si tratta di un bilocale composto da una camera da letto, un soggiorno con cucina a vista e divano letto e un bagno con ampia doccia. Il cliente aveva acquistato l’appartamento per andarci a vivere, ma poco dopo il completamento dei lavori è stato trasferito in un’altra città.

La zona in cui si trova l’appartamento offre numerose opportunità. Si tratta di un’area residenziale di medio-alto livello, ben collegata al centro città sia a piedi che con i mezzi pubblici, e non lontano da diverse università. Inoltre, non si trova lontano dalla FAO che richiama molti professionisti stranieri alla ricerca di alloggi per medio termine per lo più arredati.  Considerata la posizione e la conformazione dell’appartamento, le opzioni più redditizie sarebbero state l’affitto transitorio, l’affitto per studenti o quello breve per turisti. Tuttavia, la scelta finale è stata influenzata dalle necessità specifiche del proprietario, che desiderava un impegno minimo nella gestione dell’immobile. Sebbene avesse qualcuno a Roma disposto a occuparsi di eventuali emergenze (come riparazioni straordinarie), il proprietario preferiva una soluzione che richiedesse poca supervisione diretta.

Alla luce di queste esigenze, il consiglio è stato quello di optare per un affitto residenziale 3+2, che garantisce un impegno ridotto per il proprietario e, in genere, un turn-over minimo, a meno che l’inquilino non decida di recedere anticipatamente dal contratto.

Contratti residenziali a lungo termine

I contratti residenziali di lungo termine si dividono principalmente in due categorie:

1. Contratto 3+2 a canone concordato:
   Questo contratto rispetta i limiti delle tabelle previste dagli accordi territoriali e prevede un’imposta agevolata del 10% e uno sconto sull’Imu pari al 25%;
2. Contratto 4+4 a canone libero:
   In questo caso, il proprietario non è vincolato ai limiti di canone concordato, ma l’imposta è più alta, pari al 21%.

Vantaggi

• Reddito fisso: garantisce stabilità finanziaria nel tempo;

• Flessibilità nell’arredo: l’immobile può essere locato privo di mobilio, anche se la domanda di appartamenti ammobiliati è in forte crescita.

Svantaggi:

– Rendita mensile più bassa: il reddito mensile è generalmente inferiore rispetto ad altre tipologie di affitto, come quello turistico o transitorio;

– Vincoli contrattuali: se il proprietario necessita di riavere l’immobile per uso personale, dovrà attendere la scadenza naturale del contratto.

Infine, consideriamo il caso di un terzo cliente, che si è rivolto al mio studio con idee più chiare rispetto ai primi due. Proprietario di un immobile situato in zona piazza Navona a Roma (quindi molto centrale), l’appartamento era composto da due grandi camere da letto, un bagno, un soggiorno e una cucina, ma si trovava in condizioni tali da richiedere una completa ristrutturazione. Il cliente disponeva di una somma da investire, con l’intenzione di rendere l’immobile un Bed & Breakfast.

Sebbene il proprietario avesse le idee più chiare sulla destinazione dell’immobile spesso chi vuole destinare un appartamento al turismo mostra confusione riguardo alle normative e a ciò che è effettivamente possibile realizzare. Anche in questo caso, il proprietario stava per avviare lavori di ristrutturazione per trasformare l’immobile in un B&B, con l’idea di realizzare due camere con bagno privato, un soggiorno e una cucina a vista. Tuttavia nella maggior parte delle Regioni è richiesto che il proprietario risieda effettivamente nell’appartamento e che una delle stanze sia riservata alla sua vita privata. La regolamentazione in ambito di strutture ricettive extra–alberghiere varia infatti da regione a regione.

Dopo aver analizzato la situazione, ho suggerito al cliente, che non risiedeva nell’immobile e intendeva affittare entrambe le stanze separatamente, di considerare la possibilità di ristrutturare l’appartamento per affittarlo come un’unica unità immobiliare per affitti brevi, mantenendo la suddivisione in due camere con bagno privato e soggiorno con cucina a vista dal quale avrebbe avuto ottime possibilità di rendimento vista la posizione e visto che l’appartamento sarebbe stato venduto sul mercato completamente ristrutturato con tutti i comfort richiesti dal turista medio.

Un’altra opzione, per poter affittare le stanze separatamente come avrebbe voluto il proprietario in principio, avrebbe potuto essere quella di aprire un’attività di affittacamere in forma imprenditoriale. Tuttavia, questo avrebbe comportato costi di gestione elevati, tra cui l’obbligo di una reception attiva per almeno sei ore al giorno (a seconda della categoria) e apertura di una società, anche in forma di ditta individuale, con relative spese amministrative.

Questo tipo di attività è generalmente più indicato per immobili di dimensioni maggiori (minimo quattro stanze con bagno privato) o per immobili con caratteristiche particolari, come terrazzi o viste panoramiche straordinarie. In assenza di tali requisiti, spesso il rendimento non giustifica l’investimento.

Affitto turistico a breve termine

Gli immobili situati in aree turistiche, come piazza Navona, possono essere molto redditizi con affitti brevi, anche se in alcune zone l’offerta potrebbe superare la domanda. Per ottenere il massimo rendimento, l’immobile dovrebbe essere ammobiliato con cura, includendo suppellettili e accessori essenziali e dotato di connessione internet attiva e, se necessaria, aria condizionata.

In caso di affitti non professionali (senza partita Iva), la tassazione prevede l’applicazione della cedolare secca al 21% sul prezzo pagato dall’ospite. Tale imposta viene trattenuta direttamente dai portali di prenotazione (come Airbnb o Booking) al momento della transazione.

Vantaggi

• Sicurezza dei pagamenti: il canone viene saldato al momento del check-in;
• Flessibilità: l’immobile può essere reso disponibile tra un cliente e l’altro in tempi brevi;
• Maggiore redditività rispetto agli affitti a lungo termine.

Svantaggi

• Gestione intensa: richiede un impegno attivo del proprietario o il ricorso a un’agenzia specializzata. In quest’ultimo caso, è fondamentale valutare se i costi di gestione consentano di raggiungere i profitti desiderati (si veda in proposito il capitolo: “Far gestire ad altri il proprio immobile: il property manager”, ndr)
• Adempimenti normativi: la regolamentazione prevede diversi obblighi a carico del proprietario.

CONCLUSIONI: QUALE AFFITTO MI CONVIENE?

In tutti i casi, lavori significativi di miglioramento dell’immobile possono aiutare ad attrarre inquilini affidabili e a giustificare richieste di canoni più elevati. Alcuni interventi particolarmente apprezzati includono:

• L’ammodernamento della cucina e dei bagni;
• Miglioramenti dell’efficienza energetica (ad esempio, doppi vetri o sistemi di riscaldamento efficienti);
• Un arredamento curato e non basico, decisivo sia per gli affitti brevi sia per i contratti transitori residenziali.

Affittare un immobile appena acquistato può essere una scelta vantaggiosa, ma per massimizzare i profitti è necessaria un’attenta pianificazione. In caso di dubbi o mancanza di esperienza, rivolgersi a professionisti del settore può fare la differenza. Essi possono supportare il proprietario nella scelta della tipologia di contratto e nella ricerca dell’inquilino ideale.

Con una strategia ben definita, ogni immobile può trasformarsi in una fonte di reddito stabile e redditizia.