Stretta sugli affitti brevi, come cambia il mercato immobiliare

La stretta italiana, e presto europea, sugli affitti brevi sta frenando gli investimenti e molti si chiedono se vendere e come investire

Negli ultimi mesi il dibattito pubblico si è concentrato sulle restrizioni agli affitti brevi. Comuni che annunciano limiti, Regioni che intervengono, ricorsi ai tribunali, ipotesi di regolamentazione europea. Il tema è diventato politico, mediatico, spesso ideologico. Ma per chi possiede un immobile o sta valutando di investire, la questione è meno emotiva e più concreta: cosa succede ora all’investimento residenziale?

Non si tratta solo di capire se l’affitto breve sarà consentito o limitato. Si tratta di capire se, nelle condizioni attuali, l’investimento immobiliare urbano continui ad avere un equilibrio economico sostenibile rispetto alle alternative.

In Italia non esiste ancora una disciplina organica e definitiva sugli affitti brevi. Negli ultimi anni si sono susseguiti interventi fiscali, obblighi di registrazione, iniziative regionali e comunali. Alcune misure sono state contestate, altre legittimate, e il risultato è un quadro in evoluzione. Nel frattempo, anche a livello europeo si discute di interventi coordinati sul tema abitativo e sulle locazioni turistiche. Non è ancora chiaro quali saranno i contenuti definitivi di una futura regolamentazione, ma la direzione è evidente: maggiore controllo, maggiore tracciabilità, maggiore intervento pubblico. Il punto, tuttavia, non è solo la stretta in sé. È l’incertezza. Quando un investitore non sa quali saranno le regole tra uno o due anni, tende a riconsiderare il proprio impegno. L’instabilità normativa diventa una variabile economica.

COME INVESTIRE?

Negli anni dei tassi di interesse molto bassi e della crescita dei valori immobiliari, molti hanno percepito la locazione come una forma relativamente semplice di rendimento. In realtà, sia l’affitto breve sia quello lungo richiedono gestione, tempo, attenzione e capacità di affrontare imprevisti. L’affitto breve è, di fatto, una piccola attività imprenditoriale: marketing, gestione ospiti, manutenzione continua, adeguamenti normativi. L’affitto lungo è più stabile nel tempo, ma espone al rischio di morosità e a un sistema di tutela che molti proprietari percepiscono come lento e complesso. In entrambi i casi, non si tratta di un investimento “automatico” o passivo. Si tratta di una scelta che combina capitale, rischio e impegno personale.

Non esiste una sola risposta da parte dei proprietari. Le reazioni sono differenziate. C’è chi decide di restare sugli affitti brevi, accettando una maggiore regolazione e puntando su una gestione più strutturata. In molti casi, la stretta può favorire la professionalizzazione del settore e ridurre l’improvvisazione. C’è chi preferisce tornare o passare all’affitto a lungo termine, valutando che un flusso più stabile sia coerente con il proprio profilo di rischio, pur accettando le criticità legate alla tutela del locatore. C’è chi, invece, decide di vendere. Non necessariamente per allarmismo, ma perché i conti, alla luce dei tassi di interesse più elevati e dei costi crescenti, non risultano più convincenti. In alcuni casi il mutuo pesa sul flusso di cassa; in altri il rendimento netto appare modesto rispetto al capitale immobilizzato. C’è anche chi sceglie di attendere, lasciando temporaneamente l’immobile vuoto in attesa di maggiore chiarezza normativa. Infine, un aspetto meno visibile ma rilevante: potenziali nuovi investitori che, di fronte a un quadro incerto, decidono semplicemente di non entrare nel mercato.

LE ALTERNATIVE FINANZIARIE

Un elemento spesso trascurato è il cambiamento del contesto finanziario. Per diversi anni il rendimento privo di rischio è stato quasi nullo. In quel periodo, anche un rendimento immobiliare contenuto appariva interessante. Oggi il confronto è diverso. Le alternative finanziarie offrono rendimenti che, pur non eliminando il rischio, riducono la distanza rispetto al mattone. Questo non significa che l’immobiliare abbia perso attrattività, ma significa che il premio per il rischio deve essere giustificato.

Chi investe in un immobile accetta illiquidità, gestione, possibili controversie, vincoli normativi. Se il rendimento netto si avvicina troppo a quello di strumenti più semplici da gestire, la scelta diventa meno automatica.

Inoltre, le politiche di contenimento degli affitti brevi nascono con l’obiettivo dichiarato di aumentare l’offerta per i residenti. Tuttavia, gli effetti dipendono dal comportamento dei proprietari. Se una parte significativa decide di vendere invece di convertire all’affitto lungo, l’effetto non è necessariamente un aumento dell’offerta in locazione, ma un incremento dell’offerta in vendita. Poi, molte unità situate nei centri storici sono di piccolo taglio o di pregio. Non sempre rappresentano la risposta più immediata al fabbisogno abitativo delle famiglie. Un altro possibile effetto è la concentrazione del mercato in operatori più strutturati, capaci di gestire la complessità normativa e operativa, mentre i piccoli proprietari occasionali potrebbero ridurre la loro presenza.

GLI SCENARI POSSIBILI

Nei prossimi anni si possono delineare diversi scenari. Se la regolamentazione diventerà più chiara e stabile, anche se più restrittiva, il mercato potrebbe adattarsi e trovare un nuovo equilibrio. Gli investitori continueranno a operare, ma in modo più selettivo e consapevole. Se invece le restrizioni si accompagneranno a un quadro incerto e a una mancata riforma dell’affitto a lungo termine, parte del capitale potrebbe progressivamente spostarsi verso altre forme di investimento, immobiliari o finanziarie.

Un terzo scenario, forse il più equilibrato, sarebbe quello di una revisione complessiva del sistema: regole chiare per l’affitto breve e maggiore tutela ed efficienza per il lungo termine. In questo caso, il mercato potrebbe redistribuirsi senza traumi eccessivi.

L’investimento immobiliare non è destinato a scomparire. Rimane uno strumento di diversificazione, di protezione patrimoniale e, per molti, anche una scelta culturale oltre che finanziaria. Ma non è più una scelta automatica. La domanda che oggi si pongono molti proprietari non è solo “posso affittare a breve o a lungo?”, bensì: “questa scelta è coerente con il mio profilo di rischio, con il tempo che posso dedicare e con il rendimento che mi aspetto?”.

Le politiche pubbliche possono incidere profondamente su queste decisioni. Tuttavia, se l’obiettivo è mantenere un’offerta residenziale ampia e sostenibile, la questione centrale non è soltanto limitare o regolamentare. È creare un quadro complessivo in cui chi investe capitale privato nel settore abitativo trovi un equilibrio ragionevole tra rischio e rendimento. Il modo in cui verrà risolta questa equazione determinerà, nei prossimi anni, non solo il futuro degli affitti brevi, ma anche l’assetto stesso del mercato residenziale urbano.

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Francesco Fasanella Avvocato LLM, Property Developer and Investor

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