Dalle colonne di ricarica al fotovoltaico, quando il proprietario può fare da solo e quando no

Colonnine per auto elettriche, fotovoltaico e cappotti termici: come i palazzi italiani stanno cambiando volto tra norme, innovazioni e buon senso

C’è un’idea di futuro che comincia dentro casa, anzi: sotto lo stesso tetto. La transizione ecologica, di cui tanto si parla nei programmi europei e nei dibattiti pubblici, oggi si gioca anche e forse soprattutto nei condomìni delle nostre città. È lì che si decide se installare pannelli fotovoltaici, realizzare un cappotto termico, predisporre colonnine per le auto elettriche o persino sfruttare il calore del sottosuolo con un piccolo impianto geotermico. Ma la vera sfida non è solo tecnica o economica: è anche giuridica e culturale. Serve davvero l’approvazione dell’assemblea per ogni innovazione? Può un singolo condomino decidere da solo? E dove finisce il diritto individuale sull’uso delle parti comuni?

Sono domande pratiche ma decisive. Perché da queste dipende la possibilità concreta, per ciascuno di noi, di trasformare il proprio edificio in un piccolo ecosistema sostenibile, senza restare bloccati da burocrazia e indecisioni. Vediamo allora, con un linguaggio semplice ma rigoroso, come orientarsi tra le regole del codice civile e le opportunità offerte dalle nuove tecnologie.
 
IL QUADRO NORMATIVO: LE 3 CONDIZIONI PER AGIRE DA SOLI
Il punto di partenza è l’articolo 1120 del codice civile, dedicato alle innovazioni condominiali. In passato, ogni modifica stabile delle parti comuni richiedeva un voto assembleare con maggioranze qualificate. Oggi, invece, grazie all’art. 1122-bis c.c., il singolo condomino può installare impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili, come fotovoltaico o pompe di calore senza bisogno dell’autorizzazione dell’assemblea, purché rispetti tre condizioni fondamentali:

• non pregiudicare la stabilità o la sicurezza dell’edificio;
• non alterare il decoro architettonico;
• non impedire agli altri condomini di fare altrettanto.

È un vero e proprio diritto individuale alla sostenibilità, da esercitare nel rispetto reciproco. Quando invece l’intervento serve tutto il palazzo, come un impianto centralizzato o un cappotto termico, resta necessaria la delibera assembleare, ma con maggioranze agevolate: basta la maggioranza degli intervenuti e almeno metà del valore dell’edificio. Un equilibrio nuovo tra libertà del singolo e responsabilità collettiva.
 
PANNELLI FOTOVOLTAICI: IL SOLE È DI TUTTI
I pannelli fotovoltaici sono ormai il simbolo della transizione energetica urbana. Grazie alle nuove regole, ogni condomino può installare un proprio impianto fotovoltaico a uso esclusivo, anche sul lastrico solare condominiale, purché rispetti i limiti di sicurezza e non occupi spazi comuni in modo preclusivo.
Non serve alcuna delibera: è sufficiente una comunicazione preventiva all’amministratore, che informerà l’assemblea solo se l’intervento presenta criticità strutturali o estetiche. Se invece l’impianto è destinato a servire l’intero condominio, la decisione deve essere presa in assemblea, con la maggioranza semplificata prevista per le innovazioni.

La novità è importante: la legge non obbliga più tutti a muoversi insieme, ma consente ai più intraprendenti di agire subito, aprendo la strada agli altri. In molti edifici, da un’iniziativa individuale è nata una conversione collettiva verso il fotovoltaico, con impianti comuni e notevoli risparmi in bolletta (sul fotovoltaico trovate un approfondimento nelle prossime pagine, ndr).
 
IL CAPPOTTO TERMICO: LA SOSTENIBILITÀ CHE UNISCE
Il cappotto termico è forse l’intervento più efficace per ridurre i consumi energetici di un edificio, ma anche quello che richiede maggiore coordinamento. A differenza dei pannelli solari, il cappotto deve interessare tutta la facciata: non può essere limitato a una sola porzione del muro condominiale. Per questo rientra tra le innovazioni collettive, da approvare con voto assembleare.

L’art. 1136 c.c. agevola la decisione: serve la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio. I vantaggi, però, sono evidenti: meno dispersioni di calore, comfort abitativo migliore e incremento del valore immobiliare.

Il cappotto termico, più di ogni altro intervento, rappresenta la sostenibilità condivisa: non si può fare da soli, ma insieme diventa un investimento sul futuro del palazzo.
 
COLONNINE DI RICARICA: L’ENERGIA NEI GARAGE
La mobilità elettrica non è più un’ipotesi futuristica: è già realtà. Oggi il singolo condòmino può installare nel proprio box o posto auto una colonnina di ricarica privata, senza bisogno di approvazione assembleare. Basta avvisare l’amministratore e rispettare le norme di sicurezza.

Se si vuole installare una colonnina condominiale condivisa, invece, serve una delibera dell’assemblea. Il decreto legislativo, recependo le direttive europee, prevede che ogni edificio di nuova costruzione o sottoposto a ristrutturazione rilevante sia predisposto per l’installazione di sistemi di ricarica elettrica. Significa che il futuro della mobilità parte proprio dai nostri garage: silenzioso, pulito e inevitabilmente elettrico.
 
GEOTERMIA CONDOMINIALE: IL CALORE DELLA TERRA SOTTO CASA
Tra le innovazioni più interessanti c’è la geotermia, che sfrutta il calore del sottosuolo per riscaldare e raffreddare gli edifici. Dal punto di vista giuridico, la geotermia funziona come il fotovoltaico: se l’impianto serve solo alcune unità immobiliari, i condomini interessati possono realizzarlo a proprie spese, utilizzando una porzione di area comune (ad esempio il giardino), senza bisogno di approvazione assembleare, purché non si limiti l’uso altrui e non si comprometta la sicurezza dell’edificio.

Se invece l’impianto è destinato a servire tutti, occorre la delibera dell’assemblea. L’impianto geotermico è una soluzione pulita, silenziosa e duratura, con costi di esercizio minimi e impatto ambientale nullo. In molti Paesi del Nord Europa è già la regola: in Italia sta iniziando a diffondersi, soprattutto nei condomìni di nuova generazione.
 
IL CONDOMINIO DEL FUTURO: UNA COMUNITÀ ENERGETICA URBANA
Oggi il condominio può trasformarsi in un vero e proprio ecosistema sostenibile. Le norme che favoriscono l’autonomia del singolo, unite alle agevolazioni fiscali e alle tecnologie mature, permettono di combinare libertà individuale e collaborazione collettiva. Il futuro non sarà fatto solo di pannelli e colonnine, ma di comunità energetiche di quartiere, dove i condomìni condividono energia prodotta in eccesso, risparmiando e riducendo l’impatto ambientale.

La sostenibilità, insomma, non è più un progetto lontano, ma una possibilità quotidiana: basta una decisione, una proposta in assemblea, o anche solo il coraggio di un singolo condomino che sceglie di iniziare. Dal tetto che cattura il sole al giardino che sprigiona calore, ogni parte del palazzo può diventare una risorsa. E, oggi più che mai, possiamo dire che l’unione fa la forza, fa risparmiare e fa bene all’ambiente.
 

IN SINTESI: I PRINCIPI BASE DA RICORDARE
·      Pannelli fotovoltaici: il singolo condomino può installarli sull’astrico solare senza delibera, purché non limiti l’uso altrui.
·      
Cappotto termico: deve essere deliberato dall’assemblea, perché interessa tutto l’edificio.


·      Colonnine elettriche: libere per uso privato, con semplice comunicazione all’amministratore.


·      Geotermia: ammessa anche per gruppi di condomini, se non altera la struttura o l’uso comune.


·      Regola d’oro: libertà del singolo, ma nel rispetto della sicurezza, del decoro e dei diritti di tutti.

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di Maria Chiara Sabatini, avvocato
maria.chiara.sabatini@hotmail.it