Il compenso dell’amministratore non va riconfermato ogni anno: la sentenza

Il Tribunale di Roma (sentenza n. 12863/2025) apre a un’interpretazione meno formale dell’art. 1129 c.c. sul compenso, valorizzando la continuità e la buona fede dell’amministratore.

Quante volte un amministratore si è visto contestare il proprio compenso solo perché l’assemblea, pur riconfermando l’incarico, non ha ribadito formalmente l’importo pattuito all’origine? È un problema ricorrente che genera tensioni, rallenta la gestione e mina il rapporto di fiducia tra condòmini e amministratore. Da una parte, il dovere di trasparenza impone chiarezza sui compensi; dall’altra, un eccesso di formalismo rischia di trasformare l’amministrazione condominiale in una giungla di adempimenti ripetitivi e potenzialmente conflittuali.

La recente sentenza n. 12863/2025 del Tribunale di Roma nasce proprio da questa tensione tra necessità di regole e necessità di semplificazione, e propone una via di equilibrio: riconoscere validi i compensi dell’amministratore anche se non riconfermati annualmente, purché pattuiti chiaramente all’origine e mai modificati.

Il caso giudiziario che ha portato alla pronuncia romana è emblematico. Un amministratore, nominato nel 2010 con un compenso approvato e documentato (comprensivo di percentuale per lavori straordinari), è stato confermato di anno in anno senza che le assemblee successive riportassero nuovamente la voce economica. Nel 2019, a seguito dell’esecuzione di lavori straordinari, il condominio ha rifiutato di corrispondere la remunerazione aggiuntiva prevista in origine, sostenendo la nullità della nomina per mancata specificazione annuale del compenso ex art. 1129, comma 14, c.c.

Il Tribunale di Roma ha rigettato l’opposizione, affermando un principio di buon senso: «La conferma dell’amministratore già in carica implica la conferma delle condizioni economiche originariamente pattuite, ove queste non risultino modificate.»

In altre parole, il rinnovo dell’incarico non obbliga a ripetere ogni anno la pattuizione economica, se questa è già stata approvata e rimane invariata.
Il giudice ha scelto un approccio proattivo, volto a tutelare la continuità gestionale e a evitare che formalismi privi di sostanza compromettano la funzionalità del condominio.

L’art. 1129, comma 14, c.c. prevede che l’amministratore, «all’atto dell’accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente l’importo dovuto a titolo di compenso». Una disposizione nata nel 2012 (riforma del condominio – legge n. 220/2012) con l’obiettivo di evitare “sorprese economiche” ai condòmini e di rendere trasparente la gestione.

Tuttavia, la giurisprudenza non ha sempre interpretato tale norma in modo uniforme.

• Alcune sentenze, in passato, hanno ritenuto necessaria la specificazione annuale del compenso, pena l’invalidità della delibera di rinnovo.
• Altre, come la recente Cassazione n. 14428/2025, hanno riconosciuto che la remunerazione può essere determinata “globalmente” per l’intero mandato, purché sia chiara e analitica fin dall’inizio.

Il Tribunale di Roma con la sentenza 12863/2025 si inserisce in questa seconda corrente, consolidando un orientamento meno formalistico e più funzionale.
In sostanza, il giudice ha affermato che:

• se la remunerazione è stata definita e approvata in sede di prima nomina,
• se l’amministratore è stato confermato senza modifiche economiche,
• e se la documentazione (verbale + preventivo allegato) è chiara,

allora la mancata “riproposizione” del compenso in ogni delibera non comporta alcuna nullità né perdita di diritto al pagamento.

Un orientamento coerente con i principi generali di buona fede contrattuale (artt. 1175 e 1375 c.c.) e di conservazione degli atti giuridici (art. 1367 c.c.), che in ambito condominiale si traducono nella tutela della continuità amministrativa.

La sentenza romana offre anche un messaggio di “allineamento” verso una gestione più consapevole e meno litigiosa. Gli amministratori che lavorano con trasparenza e chiarezza possono ora contare su un orientamento che riconosce la sostanza del loro operato, mentre i condòmini trovano tutela nell’obbligo che la remunerazione sia pattuita e documentata sin dall’origine.

Rispetto a pronunce più rigide, l’approccio del Tribunale di Roma si mostra aderente alle reali dinamiche della gestione condominiale: un’amministrazione che dura nel tempo non può essere imbrigliata in formalità ripetitive. Tuttavia, l’adeguamento non significa assenza di regole. La chiarezza iniziale resta la chiave: chi non allega un preventivo o non fa verbalizzare l’accettazione del compenso resta comunque esposto a contestazioni.

Alla luce della pronuncia, ecco un vademecum operativo utile per amministratori e assemblee:

1. Prima nomina:
   • Allegare al verbale un preventivo dettagliato che distingua remunerazione fissa, compensi straordinari e voci accessorie.
   • Far verbalizzare espressamente l’accettazione dell’incarico con quelle condizioni economiche.
2. Conferma annuale:
   • Se nulla cambia, indicare nel verbale che «il compenso resta quello approvato con delibera del …».
   • Se la remunerazione varia, predisporre un nuovo preventivo e farlo approvare.
3. Lavori straordinari:
   • Inserire nel testo della delibera o nel preventivo iniziale la percentuale dovuta all’amministratore (es. 2% sull’imponibile lavori).
   • Se non previsto, deliberarlo contestualmente ai lavori.
4. Documentazione:
   • Conservare preventivo, verbali e accettazione: sono gli elementi che hanno permesso al Tribunale di Roma di riconoscere il diritto al compenso.
5. Comunicazione ai condòmini:
   • Informare sempre in modo chiaro, anche a titolo riepilogativo, i condòmini sui compensi già approvati: la trasparenza è la miglior difesa.

La sentenza del Tribunale di Roma n. 12863/2025 rappresenta una vera e propria boccata d’ossigeno per il settore condominiale: più semplicità, meno contenziosi, maggiore valorizzazione del lavoro professionale dell’amministratore.

Il messaggio è chiaro: quando le regole sono rispettate nella sostanza, non serve moltiplicare le formalità.
L’importante è che tutto sia trasparente, documentato e conosciuto da chi vive il condominio ogni giorno.

LEGGI ANCHE
Cosa cambia con il nuovo Ddl 978 nel recupero crediti. Le novità per il condominio

di Battista Praino Amministratore 
direzionerivista@condominiozeroproblemi.it