Il mandato dell’amministratore di condominio: tra legge, doveri e realtà operativa

La legge fornisce un quadro dei compiti previsti dal mandato dell’amministratore di condominio ma nella realtà il suo ruolo è molto più ampio

La figura dell’amministratore è centrale e nevralgica nella gestione della proprietà condominiale in Italia. Lungi dall’essere un mero esecutore, l’amministratore opera sulla base di un vero e proprio mandato con rappresentanza, che lo pone al crocevia tra le esigenze dei singoli condòmini e l’interesse della collettività. Il suo ruolo, definito dagli articoli 1129 e seguenti del codice civile (C.C.) e dalle relative disposizioni di attuazione, è complesso e in continua evoluzione.

IL FONDAMENTO LEGALE DEL MANDATO

Il mandato viene conferito dall’assemblea di condominio, la quale ne determina anche il compenso. Ai sensi dell’art. 1129, comma 10, C.C., l’incarico ha una durata di un anno e si intende rinnovato per eguale durata (il cosiddetto rinnovo tacito) salvo revoca o mancata conferma. Questo vincolo annuale garantisce ai condòmini una verifica costante dell’operato del professionista.

Il conferimento dell’incarico rende l’amministratore il rappresentante legale del condominio. Questo significa che egli ha la facoltà e il dovere di agire in nome e per conto del condominio, sia internamente (nei confronti dei singoli proprietari) sia esternamente (verso terzi, fornitori, enti pubblici).

I DOVERI ESSENZIALI E INELUDIBILI (ART. 1130 C.C.)

La legge stabilisce con precisione i compiti fondamentali di chi viene incaricato dell’amministrazione, che rappresentano il nucleo ineludibile del suo mandato. Tra i principali doveri rientrano:

1. Esecuzione delle delibere: Deve dare pronta esecuzione alle deliberazioni dell’assemblea e provvedere al rispetto del regolamento di condominio.
2. Disciplina dell’uso dei beni comuni: Deve regolare l’uso delle cose comuni in modo che sia assicurato il miglior godimento a tutti i condòmini.
3. Riscossione e erogazione: Deve riscuotere i contributi ed erogare le spese necessarie per la manutenzione ordinaria delle parti comuni e per l’esercizio dei servizi comuni.
4. Rappresentanza legale: Deve compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni (come la denuncia di un danno o l’avvio di un’azione legale urgente).
5. Adempimenti fiscali: È responsabile dell’assolvimento degli adempimenti fiscali (come i versamenti delle ritenute d’acconto ai fornitori).
6. Cura della contabilità: Deve curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale, del registro dei verbali e, soprattutto, redigere il rendiconto condominiale annuale (Art. 1130-bis C.C.), con il riepilogo finanziario, il registro di contabilità e la nota sintetica esplicativa della gestione.

LA REALTÀ OPERATIVA: AGIRE DI INIZIATIVA E URGENZA

Se la legge fornisce il quadro generale, la realtà quotidiana del mandato richiede all’amministratore di operare ben oltre la mera esecuzione.

1. La Gestione dell’urgenza

Nella pratica, il professionista a cui è affidato l’incarico dal condominio è chiamato a prendere decisioni immediate in caso di necessità. L’articolo 1133 C.C. prevede che chi riceve l’incarico possa intervenire di propria iniziativa in caso di lavori urgenti. La rottura di un tubo, un guasto all’ascensore o un rischio statico impongono un intervento rapido, anche in assenza di una delibera assembleare. In questi casi, chi ha la responsabilità dell’amministrazione di un condominio agisce con la massima diligenza e ha il dovere di riferire immediatamente all’assemblea per la ratifica.

2. Il Ruolo di mediatore

Spesso il mandato si trasforma in un delicato ruolo di mediatore sociale. L’amministratore è la prima figura a gestire le liti tra condòmini (es. rumori, odori, uso improprio delle aree comuni), cercando di risolvere i conflitti prima che degenerino in azioni legali. La sua capacità di mantenere la serenità e l’ordine è un elemento chiave della professionalità, anche se non codificato esplicitamente.

3. La competenza tecnica e legale

Oggi, il mandato richiede una preparazione multidisciplinare. L’amministratore non si limita a pagare le bollette, ma deve saper interpretare norme complesse (come quelle relative ai bonus edilizi, alla sicurezza sul lavoro e alla privacy), gestire la contrattualistica dei fornitori e orientare l’assemblea su decisioni complesse che richiedono un’analisi tecnica ed economica.

In sintesi, il mandato è una fusione di obblighi legali e responsabilità pratiche. È un ruolo che richiede non solo competenza amministrativa e contabile, ma anche doti di comunicazione, negoziazione e la prontezza d’azione, ponendolo come il garante della corretta e serena convivenza condominiale.

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di Marco Quagliariello, Presidente nazionale APICE
Studioquagliariello@gmail.com