Se la riforma favorisce i grandi player

La proposta di riforma del condominio in esame alla Camera potrebbe nel concreto favorire i grandi gruppi a scapito dei singoli professionisti a causa dell’aumento dei costi.

La proposta di legge Gardini – presentata il 17 dicembre scorso come una riforma organica della disciplina del condominio – si propone ufficialmente di elevare la qualità della gestione affidandola a professionisti qualificati, rafforzare la trasparenza e tutelare i condòmini. Al netto di un punto che la maggior parte degli operatori del settore giudicano positivamente – l’istituzione del registro nazionale obbligatorio degli amministratori – di cui se ne sentiva la necessità da diversi anni, più volte richiesto dai vari operatori che stanno sul campo e mai nemmeno presa in considerazione dalle istituzioni, ci sono diversi temi che sollevano dubbi nel DDL sia per gli amministratori di condominio, sia per i condomini.

La regolarizzazione degli amministratori di condominio – oggi categoria tutt’altro che secondaria nel settore delle gestioni immobiliari alla quale vengono attribuite sempre più responsabilità e compiti istituzionali – finalmente è presente in un DDL oggetto di discussione parlamentare ed è senz’alcun dubbio una cosa lodevole. Tuttavia, è necessario evidenziare che una lettura attenta delle altre norme rivela però un effetto collaterale tutt’altro che indifferente e che mira a modificare radicalmente il settore delle gestioni immobiliari, sia dal lato delle gestioni stesse (amministratore di condominio) sia della proprietà (condomini).

Probabilmente, questo effetto collaterale è sfuggito ai tecnici che hanno redatto il DDL e agli stessi firmatari della proposta, ma che non potrà non essere rilevato in sede di Commissione Giustizia che lo esaminerà prima del passaggio nell’aula parlamentare: la spinta strutturale verso la concentrazione del mercato in favore dei “Grandi Player” della gestione immobiliare.

Il rischio, tutt’altro che teorico, è che la riforma finisca per penalizzare proprio quella figura che oggi regge il tessuto reale del condominio italiano: l’amministratore professionista individuale o con pochi collaboratori, radicato nel territorio, a stretta conoscenza dei bisogni reali del condominio, a portata di mano degli utenti e vicino ai bisogni quotidiani dei condòmini.

Il revisore obbligatorio: una garanzia che diventa una barriera
Uno dei cardini della proposta di Fdi è l’introduzione del revisore condominiale obbligatorio, incaricato di verificare e certificare i rendiconti predisposti dall’amministratore. Sul piano dei principi, la norma è condivisibile: più controlli significano più trasparenza. Ma sul piano economico e organizzativo, l’effetto è ben diverso, senza entrare nel merito di un’eventuale e probabile conflittualità che potrebbe sorgere tra revisore e amministratore di cui parleremo in separata sede per non dilungarci troppo in questo articolo.

Esaminiamo cosa significa in pratica.
Ogni condominio medio-piccolo, con più di 20 unità immobiliari, dovrà incaricare un revisore contabile esterno, pagarlo e coordinare la propria contabilità con i criteri di certificazione. Per un grande gruppo immobiliare o una società di gestione con revisori interni o convenzionati adeguare i criteri contabili adottati con quelli richiesti per una revisione contabile è un costo marginale, facilmente assorbibile.

Per l’amministratore che gestisce, ad esempio, 20–30 condomìni con una segretaria e un gestionale, significa invece nuovi costi fissi, nuova burocrazia, nuove responsabilità di coordinamento. Il singolo professionista se vorrà continuare a svolgere la sua attività avrà due scelte da adottare:

La prima è adeguare il proprio studio alle nuove esigenze ma con costi fissi enormi. Tutti questi maggiori costi si riverseranno inevitabilmente sull’utente finale – il condomino – che invece di vedersi diminuire la sua bolletta da pagare la si vedrà inesorabilmente aumentare.

La seconda è invece cedere alle lusinghe, incessanti che già oggi si verificano, da parte dei “Grandi Player” nazionali e internazionali che costantemente si rivolgono agli studi professionali medio piccoli per inglobarli nella loro insaziabile pancia. In questo modo rimarrebbero loro come amministratori per qualche tempo, ma senza sostanziali poteri, per poi passare anche formalmente la gestione, a basso costo, a queste società, in molti casi multinazionali. Argomento già trattato in modo dettagliato in altri articoli da parte su questa testata.

Esempio pratico
Un condominio di 30/40 unità, oggi, paga magari 2.500–3.000 euro l’anno di compenso all’amministratore oltre iva. Se la norma venisse approvata così come proposta i costi di gestione dell’amministratore aumenterebbero sensibilmente per adeguare la propria a quella necessaria per superare una revisione contabile con costi di almeno un 20% in più. I condomini vedrebbero passare il costo per l’amministratore, nel caso in esame a 3.0000-3.600 oltre iva. Senza contare gli ulteriori costi relativi al personale che inevitabilmente aumenterebbero per l’attuale amministratore.

Inoltre, con il revisore obbligatorio, potrebbe dover aggiungere altri 1.500–2.000 euro oltre iva l’anno solo per la certificazione del bilancio. Il condomino finale, che guarda anche al centesimo per arrivare a fine mese, accetterebbe una situazione del genere?

L’alternativa sarebbe che il condominio cerca un soggetto diverso, più grande che “include” già il revisore nel pacchetto. In entrambi i casi, l’amministratore indipendente rischia di messo fuori gioco nel breve o medio periodo. Rendiconti sempre più complessi: trasparenza o filtro di mercato?

La riforma prevede anche un rafforzamento tecnico del rendiconto condominiale, con schemi più articolati, maggiore dettaglio patrimoniale e l’obbligo di essere compatibili con la certificazione del revisore e il successivo deposito presso la Camere di Commercio competente. Quindi nuovi costi per i condomini, al solo fine di garantire una maggiore trasparenza e affidabilità del condominio verso i creditori e i fornitori in genere. Quindi minore privacy per i condomini – tutti possono sapere quando paghi o hai pagato, se sei un buon pagatore o un moroso, quanto utilizzi di acqua e quanto spendi utilizzando il riscaldamento o se utilizzi altre fonti di energia e utilizzi poco il riscaldamento centralizzato, e così per altri dati sino ad oggi a conoscenza dei soli condomini di quello specifico condominio (dati di poco conto per il singolo condomino ma di enorme importanza per le multinazionali) – ma il tutto con il conseguente aumento della bolletta condominiale che si andrà a pagare all’amministratore.

Ancora una volta, l’obiettivo è nobile. Ma l’effetto è selettivo e a nostro avviso tutela poco la privacy dei condomini. Anche qui non ne troverebbe alcun vantaggio né il piccolo a medio amministratore (di cui oggi è rappresentata la quasi totalità del settore che gestisce i condomini), né i condomini come utenti finali. Un grande player dispone di uffici contabili, software evoluti, personale formato in bilanci strutturati. L’amministratore singolo, invece, dovrà acquistare nuovi software spesso molto costosi, affidarsi a consulenti contabili che andranno pagati, adattare i propri flussi di lavoro alle nuove esigenze.

Se guardiamo la proposta Gardini, una riforma che potrebbe concretamente cambiare il volto del condominio, non dal punto di vista dei principi, ma degli effetti concreti sul mercato, emerge una tendenza chiara: più burocrazia, più costi fissi, più specializzazione tecnica. Tutto ciò può essere tradotto in meno spazio per l’amministratore indipendente e più vantaggio competitivo per grandi operatori organizzati, reti e società di gestione immobiliare.

Il registro nazionale può e deve restare. Ma se attorno a esso si costruisce un sistema che solo i grandi possono permettersi, il rischio è che la riforma non migliori il condominio italiano: lo concentri. E quando la gestione di migliaia di condomìni finisce nelle mani di pochi player, la trasparenza promessa potrebbe trasformarsi in una nuova forma di oligopolio amministrativo, lontano dai territori e dai bisogni reali dei condòmini.

Dove esiste un oligopolio la popssibilità di scegliere per il singolo proprietario immobiliare, che con fatica e sudore si è comprato l’immobile in cui vive, viene meno. Si rischia, per il singolo condomino, non solo vedere un aumento dei costi di gestione con incremento della bolletta da pagare ma soprattutto di non contare nulla nelle decisioni che riguardano la sua amata e sudata casa.

di Battista Praino Amministratore 
direzionerivista@condominiozeroproblemi.it