Quanto pesa lo Stato sul bilancio condominiale

Iva, bolli e ritenute. Ecco voce per voce quanto ci costa questo “condomino occulto” che rientra in ogni voce di bilancio

Non è un fornitore, non pulisce le scale e non ripara l’ascensore, eppure è il “vicino di casa” più costoso di tutti. Si chiama Erario e siede silenzioso in ogni riga del vostro preventivo di bilancio condominiale. Quando un amministratore presenta il bilancio, l’attenzione dei condomini cade spesso sul compenso del professionista o sul costo delle utenze “luce /gas “. Ma tra le pieghe di quei numeri si nasconde un labirinto di aliquote e balzelli che trasforma un normale preventivo in una vera e propria sfida fiscale. Ecco l’analisi dettagliata di quanto ci costa lo Stato dentro le mura dei nostri condomini.

LA “TASSA SUL SAPERE” E SUL FARE: L’IVA AL 22%
Il cuore del carico fiscale in un condominio è rappresentato dall’imposta sul valore aggiunto ordinaria al 22%. Questa aliquota colpisce le voci più “intellettuali” e operative della gestione come il Compenso dell’Amministratore. Ogni euro versato per la gestione del palazzo viene gravato dal 22%. Un costo puro che non genera servizi diretti, ma finisce dritto nelle casse dello Stato.

Inoltre, tutti i professionisti che hanno rapporti con il condominio, architetti, periti per la sicurezza, legali e consulenti tecnici. La loro consulenza è considerata un servizio di lusso dal punto di vista dell’aliquota.

Anche le manutenzioni ordinarie e le spese per l’ascensore, salvo rari casi di “manutenzione straordinaria” agevolata nei quali si ha una riduzione al 10%; i contratti di assistenza per l’ascensore e le piccole riparazioni quotidiane (il fabbro, l’elettricista che cambia una lampadina) viaggiano sulla corsia del 22%.

LUCE E ACQUA: IL PARADOSSO DELLE UTENZE
Le bollette condominiali sono spesso un rompicapo di accise e aliquote differenziate. Qui lo Stato gioca su due fronti, la prima è l’energia elettrica per l’illuminazione delle parti comuni e per la forza motrice degli impianti condominiali (ascensore, centrale termica, ecc.). Sebbene per le abitazioni private esistano agevolazioni, le parti comuni condominiali sono spesso soggette all’Iva al 22% (a meno che non si dimostri l’uso esclusivamente domestico per condomini interamente residenziali, dove si può scendere al 10%, ma la burocrazia è serrata). Si leggano QUI i chiarimenti dell’Agenzia delle Entrate in merito all’imposta sulle forniture per le parti comuni.

La seconda è l’acqua. Questo è il bene primario per eccellenza e gode dell’Iva al 10%. Sembra poco, ma su volumi importanti di un intero palazzo, la cifra diventa rilevante.

La terza è il riscaldamento. Se il condominio ha una caldaia centralizzata a gas metano, l’imposta sul valore aggiunto è solitamente al 22% (salvo temporanee riduzioni governative o quote minime di consumo). A questo si aggiungono le accise, tasse sulla quantità di gas consumato che prescindono dal prezzo della materia prima.

LE “IMPOSTE OMBRA”: RITENUTE E BOLLI
Oltre all’imposta sul valore aggiunto, il condominio agisce come “sostituto d’imposta” per l’agenzia delle entrate. Questo significa che il condominio deve trattenere e versare ai vari fornitori del condominio le ritenute d’acconto del 4% o del 20%.

Le ritenute si applicano sulla quota imponibile di quasi tutte le fatture di appalto (pulizie, giardinaggio, manutenzioni). Non è un costo diretto per il condomino, ma complica la gestione contabile e amministrativa, aumentando indirettamente i costi di studio.

Poi ci sono le imposte di bollo. Ogni estratto conto bancario del condominio e ogni contratto registrato porta con sé la firma dello Stato sotto forma di marche da bollo o tasse di registro. Riporto di seguito un breve schema che evidenzia il carico fiscale con una tabella di sintesi del carico fiscale.

Compenso amministratore: Iva al 22% e ritenuta d’acconto al 20%;
Lavori edili ordinari: Iva al 22 e ritenuta d’acconto al 4%;
Lavori edili straordinari: I va al 10%;
Energia elettrica: Iva al 22% / 10% + accise;
Acqua: I va al 10% + oneri vari di sistema;
Assicurazione fabbricato: esente da Iva, ma con imposta sulle assicurazioni (circa 12.5% – 22.25%).

UN SOCIO DI MAGGIORANZA INEVITABILE
In media, su un preventivo di spesa di 10.000 euro, tra imposta sul valore aggiunto, accise e bolli, circa 1.500-2.000 euro evaporano in tasse. È fondamentale che i condomini comprendano che l’amministratore non è l’autore di questi costi, ma un semplice esattore per conto terzi.

La prossima volta che analizzerete il riparto spese, ricordate: state pagando per la vostra casa, ma state anche finanziando lo Stato per il solo fatto di abitarci insieme ad altri.

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Marco Quagliariello Presidente nazionale APICE

studioquagliariello@gmail.com