Come si redige il rendiconto di condominio. La sentenza della Cassazione

La Cassazione ribadisce che il rendiconto condominiale non è un mero documento contabile, ma uno strumento di trasparenza e controllo da parte dei condomini

La Cassazione civile, sezione II, sentenza n. 25446 del 16 settembre 2025 chiarisce un tema che da anni genera discussioni e frequenti contenziosi: la corretta redazione del rendiconto condominiale. La Corte ha ribadito, fornendo un contributo fondamentale per la comprensione dei criteri di redazione del rendiconto condominiale, che lo stesso non può essere redatto esclusivamente secondo il criterio di cassa, ma deve necessariamente seguire un sistema misto tra cassa e competenza, garantendo trasparenza e intelligibilità per tutti i condomini.

Il caso esaminato

Un condomino aveva impugnato la delibera di approvazione del rendiconto consuntivo e preventivo, contestando due aspetti principali:

• la redazione del rendiconto secondo il criterio misto anziché quello di sola cassa, richiamato – a suo dire – da un accordo di mediazione o dal regolamento condominiale;
• la presunta insufficienza della documentazione fornita, ritenuta poco chiara e non idonea a rendere intellegibili le spese.

Tribunale e Corte d’Appello avevano respinto il ricorso e la Cassazione ha confermato questa decisione, ribadendo alcuni principi fondamentali.

Il fondamento normativo: art. 1130 e 1130-bis c.c.

La Corte richiama l’art. 1130-bis c.c., introdotto dalla riforma del 2012, che prevede una struttura articolata per il rendiconto, distinta dall’obbligo generale di informativa previsto dall’art. 1130 c.c.

Il rendiconto condominiale deve essere composto da tre documenti:

1. Registro di contabilità – redatto con criterio di cassa, registra in ordine cronologico tutte le entrate e uscite;
2. Riepilogo finanziario (situazione patrimoniale) – redatto con criterio di competenza, evidenzia crediti non riscossi e debiti ancora da liquidare;
3. Nota sintetica esplicativa – accompagna i dati numerici con spiegazioni chiare e intellegibili.

L’adozione di questo modello misto consente ai condomini di comprendere non solo i movimenti di denaro già effettuati, ma anche la reale situazione patrimoniale dell’edificio.

La prevalenza della sostanza sulla forma

Un punto chiave della sentenza è che il rendiconto non deve rispettare una forma rigida come quella delle società di capitali, il condominio è costituito da tutt’altra cosa: ciò che conta è che sia chiaro, comprensibile e verificabile anche dai non addetti ai lavori. La delibera assembleare di approvazione non può essere annullata per una semplice violazione formale. Perché ciò avvenga, è necessario dimostrare che l’irregolarità da parte dell’amministratore abbia inciso sull’assetto patrimoniale o abbia impedito ai condomini un effettivo controllo della gestione.

Il ruolo della mediazione

Il condomino ricorrente richiamava un accordo raggiunto in sede di mediazione, che prevedeva il criterio di sola cassa. La Cassazione ha chiarito che tale accordo, in assenza di ratifica assembleare, non è vincolante per il condominio. L’assemblea resta infatti l’organo sovrano che approva o modifica i criteri contabili.

Implicazioni pratiche per amministratori e condomini

La sentenza n. 25446/2025 offre spunti operativi molto concreti:

• gli amministratori non possono più limitarsi a rendiconti “di cassa pura”: il sistema misto è oggi un obbligo per far comprendere a tutti i fatti di gestione;
• la documentazione deve essere predisposta in modo chiaro e trasparente, anche attraverso note esplicative che aiutino la lettura ai non addetti ai lavori;
• le assemblee devono approvare rendiconti che contengano sia i movimenti finanziari sia la fotografia patrimoniale, pena il rischio di contenziosi;
• gli accordi di mediazione hanno valore solo se ratificati dall’assemblea.

La Cassazione ribadisce che il rendiconto condominiale non è un mero documento contabile, ma uno strumento di trasparenza e controllo da parte dei condomini e dell’assemblea. Il sistema misto cassa–competenza è l’unico che consente ai condomini di conoscere la reale situazione economica dell’edificio, distinguendo tra quanto è stato effettivamente incassato e speso e ciò che resta ancora da riscuotere o pagare.

Per gli amministratori, la sentenza rappresenta un richiamo chiaro: la gestione condominiale deve essere leggibile, documentata e intellegibile. Per i condomini, invece, si traduce in una garanzia di maggiore tutela e possibilità di controllo.

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di Battista Praino Amministratore 
direzionerivista@condominiozeroproblemi.it