Abusi e difformità edilizie in condominio: quando la manutenzione può essere reato

Anche le parti comuni possono avere abusi o difformità edilizie e gli interventi di manutenzione anche più semplice possono costituire reato. Ecco le regole da conoscere prima di muoversi

Abusi e difformità edilizie sono un problema serio, in una casa privata come in un condominio. Le norme urbanistiche nazionali e quelle locali vigenti si applicano a tutti gli edifici, anche a quelli condominiali, sia alle loro parti comuni che a quelle esclusive. Pertanto, il diritto urbanistico che è il ramo del diritto amministrativo che disciplina l’uso, la pianificazione e la trasformazione del territorio, deve armonizzare l’interesse pubblico con i diritti di proprietà dei privati e quindi va anche a intersecarsi anche con il diritto condominiale.

Nel confronto tra il contenuto pubblicistico delle norme che governano il territorio e quello privatistico della gestione condominiale, uno dei frangenti che si possono presentare davanti a chi amministra un edificio, sia esso abitativo o non residenziale, è la presenza di difformità edilizie nelle parti comuni, ovvero lo stato fisico del fabbricato non corrisponde, anche solo in parte, a quanto autorizzato dai titoli abilitativi rilasciati per la sua realizzazione. Con il rischio di abusi.

Abusi e difformità edilizie, leggi le leggi e le norme da rispettare

In tale caso, qualora insorgesse l’esigenza di effettuare un’opera manutentiva su un fabbricato che presenta tali condizioni, secondo la giurisprudenza amministrativa e penale, essa si costituisce come continuità dell’illecito edilizio in precedenza compiuto. Detto in forma più specifica, in tema di reati edilizi, qualsiasi intervento che sia riconducibile anche alla più semplice manutenzione ordinaria, (come intonacatura e tinteggiatura), qualora effettuato su una costruzione con presenza di difformità edilizie, ancorché esse non siano state ancora oggetto di azioni repressive da parte della pubblica amministrazione, integra un nuovo ed autonomo reato edilizio. Ciò in quanto tali interventi ripetono le caratteristiche di illegittimità dell’opera principale cui ineriscono strutturalmente, pertanto non si può acquisire il diritto di manutenzione su un edificio costruito illegittimamente.

Tutto ciò può sembrare esageratamente restrittivo, ma di fatto le norme eccessivamente rigide nascono con l’intenzione di salvaguardare il pubblico interesse, anche se il rigore può talvolta fare scaturire atteggiamenti di insofferenza che possono poi sfociare nella mancanza di rispetto delle regole. Probabilmente gli atteggiamenti negativi potrebbero essere evitati, se il legislatore accompagnasse i dispositivi legislativi con dei chiarimenti esplicativi, o meglio ancora, le amministrazioni locali operassero una attività divulgativa sull’importanza del rispetto delle regole ed il valore collettivo che assume l’ordinata conservazione del paesaggio urbano consolidato, presso i cittadini, che spesso sono inconsapevoli di possedere un bene che ha delle difformità.

L’evoluzione delle norme urbanistiche su abusi e difformità edilizie

A tal proposito è utile aprire una parentesi storica sulle leggi che hanno regolato lo sviluppo edilizio in Italia e da ciò si può comprendere come una buona parte del patrimonio immobiliare non sia conforme. Fondamentale fu la legge urbanistica n. 1150 del 17 agosto1942 che tra le sue varie disposizioni introdusse sul tutto il territorio nazionale, l’istituto della licenza edilizia come titolo essenziale per costruire un edifico, nelle aree riconosciute come urbane, ovvero nei centri abitati o ai loro margini se programmati come edificabili in espansione. Tale disposizione fu poi estesa anche alle zone agricole con il sopraggiungere della legge 6 agosto 1967 n. 765 nota come “legge ponte”. In tale fase storica, il processo autorizzativo non prevedeva che si potessero fare varianti in corso d’opera e siccome le progettazioni venivano talvolta eseguite sommariamente in punta di penna, in fase realizzativa si verificavano diversi perfezionamenti mai formalmente autorizzati e che talvolta venivano superficialmente recepiti nella visita finale di agibilità effettuata da parte dei tecnici comunali o del tutto ignorati.

Il costruttore successivamente accatastava l’immobile mettendo in atti la planimetria di primo impianto così come aveva costruito l’edifico e successivamente trasferiva il bene. A quei tempi il notaio recepiva il titolo autorizzativo e l’accatastamento, ma non entrava nel merito della conformità tra planimetria catastale e il progetto licenziato e quindi stipulava senza operare tale verifica. Di conseguenza Il nuovo proprietario vedeva la planimetria catastale conforme a quanto costruito, ma non era messo in condizioni di verificare la corrispondenza con gli elaborati grafici di progetto licenziato.

Successivamente è subentrata poi la legge n. 10 del 28 gennaio 1977, detta anche “Bucalossi”, la quale ha commutato la licenza edilizia in concessione edilizia con la previsione di rendere possibili le varianti in corso d’opera, pertanto le difformità risalenti all’origine della costruzione, si sono attenuate. Tale legge attualmente è un importante elemento nell’iter delle regolarizzazioni aggiornato del DPR 380/2001 – Testo Unico Edilizia a seguito dell’entrata in vigore del decreto “Salva Casa”: gli immobili realizzati ante ‘77 godono di una procedura facilitata per la regolarizzazione delle difformità, data l’impossibilità di potere accedere all’istituto delle varianti in corso d’opera, antecedentemente a tale legge

In conclusione va evidenziato che i proprietari delle unità immobiliari e l’amministratore di condominio, devono essere informati sulla conformità amministrativa dei medesimi e del regime sanzionatorio che si innesca quando non si gestisce in maniera corretta la relazione che sussiste tra la manutenzione del bene ed il suo stato legittimo. A tal proposito si evidenziano alcune controindicazioni se non si opera correttamente in tali casi:

– Se i lavori configurano una ripresa dell’attività criminosa, in presenza di vincoli paesaggistici o di beni culturali, vengono escluse le attenuanti previste dall’art. 131-bis del codice penale per l’assenza del requisito dell’occasionalità. (tale articolo del codice penale disciplina la causa di non punibilità per “particolare tenuità del fatto”, ossia prevede che, per i reati meno gravi, il giudice possa prosciogliere l’imputato se l’offesa è di minima entità e il comportamento non è abituale, evitando così l’applicazione della pena).

– Se l’opera manutentiva è stata deliberata, le difformità vanno sanate prima che i lavori abbiano inizio, utilizzando gli strumenti che oggi il Dpr 380/2001 – Testo Unico Edilizia, in via semplificata mette a disposizione con gli strumenti della CILA o della SCIA.

– Se l’opera manutentiva è urgente, ovvero da eseguireimmediatamente perché insiste un pericolo imminente per i condòmini, per l’integrità dell’edifico o procura danni a soggetti terzi, ed essa interessa una parte comune difforme dell’edifico, non avendo il tempo materiale per operare una sanatoria immediata, l’Amministratore deve dare comunicazione allo sportello unico edilizia del Comune allegando la perizia  di un tecnico che documenta ed attesta l’urgenza del caso, notificando  l’affidamento dei lavori ad un’impresa qualificata ed in coso d’opera avvia urgentemente la procedura di regolarizzazione della difformità.  O di bene culturale.

– Se si è in un contesto interessato da vincolo paesaggistico o in presenza di un edifico dichiarato di interesse culturale per decreto ministeriale, gli interventi edilizi da operare su un immobile che presenta difformità, è un’operazione di una certa complessità. Se l’opera manutentiva è stata deliberata, prima del suo inizio va operata nel caso del vincolo paesaggistico la preventiva sanatoria ex art. 167 del Codice del Paesaggio Dlgs 42/2004. La sanatoria è possibile solo se le opere non hanno creato nuovi volumi o superfici utili, in caso contrario viene disposta la rimozione della difformità. Nel caso di insistenza di un vincolo di bene culturale su un edificio, va presentata un’istanza ai sensi dell’art, 160 del D.lgs 42/2004 presso la Soprintendenza ai Beni Culturali competente territorialmente, la quale valuta la compatibilità di quanto realizzato senza autorizzazione ed emette la sanzione commisurata al danno che l’abuso ha procurato al bene.

In caso di incompatibilità, anche in questo caso viene disposta la demolizione della difformità. Nel caso dei lavori di urgenza, si possono solo eseguire interventi strettamente provvisori. Sono ammesse solo le installazioni di opere provvisionali e quelle necessarie per la sola messa in sicurezza, ciò per evitare danni imminenti alle persone ed all’immobile tutelato. Data stabilità al bene, si avviano le procedure di sanatoria prima descritte e parallelamente si mettono in campo anche quelle inerenti la regolarità urbanistica, le quali si potranno concludere solo a pareri positivi di compatibilità paesaggistica culturale rilasciati.

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Domenico Sostero Architetto

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