Albo degli amministratori, sì o no? Dalla legge Biondi a quella Gardini, tutti i tentativi di riforma

La proposta di legge Gardini riapre la battaglia sull'”albo” che va avanti da quasi 50 anni. Dieci proposte di legge solo dal 2009, nessuna neanche discussa. È la volta buona?

Decenni di battaglie, dozzine di proposte di legge, audizioni parlamentari, petizioni popolari, leggi regionali annullate senza mai arrivare a un risultato: l’albo degli amministratori di condominio professionisti non è mai nato. Ora se ne torna a parlare (anche se in forma di “elenco” e non di albo) per una nuova proposta di legge appena sfornata alla Camera, di cui è prima firmataria Elisabetta Gardini di Fdi, che sia la volta buona? Una battaglia mai conclusa, che riguarda la gestione di oltre un milione di edifici in Italia. Cerchiamo allora di capire perché un albo o un registro non sia mai nato a tutela di una categoria professionale che ha visto negli anni aumentare a dismisura compiti, adempimenti e responsabilità senza mai venire riconosciuta al pari di tante altre che hanno ordini e registri per verificare formazione e affidabilità di chi è sul mercato. È la storia di una professione che in Italia è un po’ di tutti, esercitata da mille professionisti diversi e che proprio per questo forse non ha visto un riconoscimento autonomo.

In Italia di ordini professionali ne esistono più di venti e vanno da quello dei geometri a quello degli avvocati, passando per ostetriche e notai fino a quello degli spedizionieri doganali. Sono enti pubblici sotto la vigilanza del Ministero della Giustizia. Per le professioni non riconosciute invece esistono degli elenchi presso il Ministero delle Imprese e del Made in Italy. Per darvi un’idea del volume di cui parliamo, solo l’elenco delle associazioni professionali al Mimit conta 427 soggetti (tanto è vero che nel 2018 l’Antitrust chiese nell’audizione annuale di non istituire altri ordini professionali “se non in casi eccezionali”).

L’albo nazionale degli amministratori di condominio è stato al centro di una lunghissima lotta per il riconoscimento da parte delle grandi associazioni di categoria per molti decenni. Anzi, ne è stato quasi lo scopo principale ma in Parlamento non c’è mai stato un accordo. Forse l’interesse generale, allora come ora, era che ad amministrare i condomini possa essere chiunque, o meglio che chiunque possa affiancare alla propria professione l’amministrazione di qualche condominio.

“Il riconoscimento della professione era l’unico scopo delle associazioni a quei tempi”, ricorda Giuseppe Rigotti, per diversi anni presidente di Anaci e oggi presidente di BM School. La lotta delle associazioni si è sempre scontrata con il muro di gomma del Parlamento. “Un breve lampo ci fu nei primi anni ‘90”, racconta Rigotti “una proposta passò alla Camera ma si fermò al Senato dove fu bocciata anche a seguito di un intervento del Garante”. La proposta di cui parla Rigotti, discussa agli sgoccioli della prima repubblica, era quella del deputato liberale Alfredo Biondi, poi confluito nel centro destra da dove nei decenni a seguire si è tentato più volte di riaprire la partita senza successo.

Dagli anni ’90 le proposte di legge per riconoscere la professione sono state decine, tutte decedute in partenza e tutte osteggiate dalle altre categorie professionali, i cui iscritti non a caso esercitano la professione di amministratore di condominio: dagli architetti agli avvocati, passando per geometri e commercialisti. Nel 2009 in Senato è arrivata anche una petizione popolare (letta in aula e poi archiviata); alcune Regioni hanno tentato di fare da sole istituendo un albo territoriale (come fece l’Abruzzo) dichiarato illegittimo però dalla Corte Costituzionale, che lo ha sancito fra gli ambiti di competenza statale e non locale.

A onor di cronaca politica va detto che solo dal 2009 a oggi le proposte per un registro nazionale degli amministratori di condominio sono state almeno dieci, tutte di centro o centro destra (in maggioranza della Lega), tranne una del Pd a firma dell’ex assessore romano Roberto Morassut. L’ultima è appunto quella depositata a novembre 2025 da Elisabetta Gardini, insieme ad altri parlamentari di peso tra cui il presidente della Commissione Finanze Marco Osnato.

La parabola di questa lunga battaglia, iniziata negli anni ’70, è cambiata col nuovo millennio. Tramontata politicamente l’idea di creare un albo, le grandi associazioni di categoria hanno visto aumentare il proprio peso fra gli associati divenendo esse stesse di fatto dei “registri” di riferimento. Non è un segreto che i big del settore abbiano affievolito l’intensità delle richieste di un albo (o di un registro), concentrandosi invece sulla richiesta di una formazione professionale verificata (non a caso le associazioni fanno formazione).

All’inizio del suo terzo mandato alla guida di Anaci nel 2022, Francesco Burrelli ha spiegato in un’intervista al Sole24Ore: “Deve considerarsi superato il discorso dell’albo professionale tradizionale, perché è sulla formazione e percorso formativo del professionista del patrimonio immobiliare, che si deve puntare”.

Le associazioni medie e piccole invece chiedono a gran voce un riconoscimento nazionale della professione. Non da ultimo a Roma a novembre oltre dieci associazioni di categoria si sono riunite in pubblico, in un evento organizzato da questa testata, anche per chiedere che il dibattito riprenda. E forse, a trent’anni esatti da quella bocciatura sulla linea del traguardo in Senato il dibattito in Parlamento potrebbe effettivamente riaprirsi.

Quella a firma Gardini a dire il vero non è l’unica proposta sul tavolo. Di disegni di legge per un registro nazionale degli amministratori di condominio ce ne sono almeno altri due depositati nei rami del Parlamento: quella di Morassut presentata a ottobre 2022 meno di un mese dopo l’inizio della legislatura e quella di Giorgio Maria Bergesio (Lega), presentata dieci giorni dopo quella del Pd. Pochi mesi prima, a fine della precedente legislatura, ne era stata presentata un’altra da Sandra Lonardo (gruppo Misto). Nessuna di queste ha mai visto l’avvio dei lavori in commissione.

La proposta di legge Gardini ha sicuramente speranza di arrivare alle audizioni parlamentari anche se chi frequenta il settore da tempo è scettico che vada in porto. “Mi auguro che la proposta venga modificata ma penso comunque che si scioglierà come neve al sole andando avanti”, commenta Rigotti, che negli anni ha visto affossare innumerevoli tentativi di riforma.

Di un registro si parlò infatti anche in fase di discussione dell’epocale riforma del 2012 nei lunghi mesi della sua gestazione. Ma i lavori della legge 220 furono chiusi in fretta nel dicembre 2012 con la fine della legislatura all’orizzonte e la legge di Bilancio da approvare. Così, dopo il voto di un ramo del Parlamento si chiusero i giochi anche in Senato senza altre modifiche per non riaprire la partita e rischiare di perdere l’occasione.

L’amministratore di condominio è una professione che può essere benissimo esercitata da un avvocato o da un geometra ma chi è amministrato deve essere garantito che a farlo sia una persona competente e formata. La stretta prevista ad esempio dalla legge Gardini sulla formazione per i condòmini amministratori va, per fortuna, in questa direzione. Oltre a una laurea però anche per loro deve essere obbligatoria una formazione di partenza. Le conseguenze di una gestione incauta finiscono per ricadere sugli altri condòmini, che siamo tutti noi.

Gli ordini professionali già guardano storto la resurrezione di un dibattito sul tema. Chi certamente plauderebbe alla riforma sono i revisori contabili che con la proposta avanzata da Fdi diventerebbero obbligatori nei condomini con oltre le 20 unità immobiliari. Con una stima ampiamente sottodimensionata di 1,2 milioni di condomìni in Italia che raggruppano 27 milioni di unità immobiliari (una media di 22,5 unità a condominio) i revisori avrebbero moltissimo lavoro da fare nei prossimi anni se la proposta di legge passasse.

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di Andrea Battistuzzi – Giornalista
direzionerivista@condominiozeroproblemi.it