Manca l’avviso di convocazione? La delibera si annulla

L’avviso di convocazione all’assemblea di condominio è obbligatorio e l’amministratore ha il dovere di verificare dati e indirizzo di residenza pena l’annullamento delle decisioni

L’amministratore, prima di inviare le convocazioni, deve accertare la residenza attuale del condomino per validare la convocazione. Quando la convocazione dell’assemblea condominiale è inesistente o inviata all’indirizzo sbagliato la delibera è annullabile e non nulla (Tribunale di Palermo, sentenza n. 2147/2025).

IL CASO

Il Tribunale di Palermo ha accolto l’impugnazione di un condomino che lamentava di non aver ricevuto l’avviso di convocazione all’assemblea condominiale nella quale erano stati approvati il bilancio consuntivo 2021 e il preventivo 2023. Il condomino aveva appreso dell’esistenza della delibera soltanto in seguito alla notifica di un decreto ingiuntivo fondato su tale decisione assembleare.

L’amministratore si era difeso allegando l’avviso di convocazione e il verbale d’assemblea inviati per raccomandata all’indirizzo di una terza persona – la sorella del condomino – presso un immobile da lui precedentemente donato in nuda proprietà, senza però effettuare alcuna verifica sulla residenza effettiva o sull’eventuale delega al ritiro.

Il tribunale, quindi, doveva decidere se potesse considerarsi valida tale convocazione oppure se sussisteva un vizio che avrebbe potuto comporta la dichiarazione di invalidità delle delibere assunte in tale assemblea.

LE MOTIVAZIONI DEL TRIBUNALE

L’avvio di convocazione deve pervenire, con le modalità indicate nel comma 3 dell’art. 66 delle disposizioni di attuazione del codice civile, agli aventi diritto entro i cinque giorni prima della data fissata per l’adunanza di prima convocazione e, in caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto, le deliberazioni assembleari assunte sono annullabili ex art. 1137 c.c. ad istanza dei dissenzienti o assenti perché non ritualmente convocati (Cass. Sez. U, Sent. n. 4806 del 07/03/2005).

Nel caso esaminato, la convocazione risultava inviata a un soggetto diverso (la sorella del condomino) e ad un indirizzo non corrispondente alla residenza effettiva dell’interessato, con conseguente violazione dell’art. 66 delle disposizioni attuative e mancata prova della conoscenza dell’atto.

Precisa il giudice che non era stato provato che la comunicazione fosse pervenuta al destinatario effettivo, né che il condomino abbia eletto domicilio ai fini delle comunicazioni effettuate dal condominiopresso la residenza della sorella né che la persona che l’aveva ritirata fosse autorizzata a ricevere la posta per suo conto, comunicando tale intenzione al condominio o convivente.

In proposito va ricordato che “all’assemblea condominiale deve essere convocato l’effettivo titolare del diritto di proprietà dell’unità immobiliare, indipendentemente dalla avvenuta comunicazione all’amministratore della eventuale vicenda traslativa ad essa relativa, non incidendo la disciplina in ordine alla tenuta del registro di anagrafe condominiale, di cui all’art. 1136, comma 6 c.c., e l’obbligo solidale per il pagamento dei contributi in caso di cessione dei diritti, di cui all’art. 63, comma 5, disp. att. c.c., sull’acquisizione dello “status” di condomino e sulle conseguenti legittimazioni” (Cassazione civile sez. II, 24/04/2023, n.10824; Cass. civ., sez. II, 30 aprile 2015, 8824).

Il tribunale ha richiamato, quindi, un principio ormai consolidato in base al quale “Il destinatario dell’avviso di convocazione deve essere il titolare del diritto dominicale. La comunicazione a soggetto diverso è priva di efficacia” (Cass. civ. sez. II, 24 aprile 2023, n. 10824) e la sua mancata convocazione dell’assemblea comporta l’annullabilità della delibera, non la sua nullità, ma l’impugnazione è tempestiva solo se proposta entro 30 giorni dalla comunicazione della delibera (Art. 1137 c.c.).

Obbligo dell’amministratore del condominio è dunque accertarsi della residenza del condomino presso cui effettuare le comunicazioni nell’ambito della diligenza ordinaria richiesta dal mandato ad amministrare.

L’art. 1130 c.c. co.1 n. 6, prevede che l’amministratore richieda la collaborazione dei condomini nel fornire i dati per la compilazione del registro anagrafico, ma ciò non esime l’amministratore dalla verifica della residenza o sede del condomino di norma facilmente individuabile, recandosi presso gli uffici pubblici di riferimento.

Alla luce di quanto detto, il tribunale ha ritenuto che l’avviso di convocazione dell’assemblea non fosse stato comunicato a parte attrice e che la delibera doveva essere annullata nella parte impugnata riguardante l’approvazione del bilancio consuntivo relativo all’anno 2021 ed il preventivo per l’anno 2023. Il condominio è stato così condannato al pagamento delle spese di lite.

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di Marco De Santis, avvocato
marco.desantis93@hotmail.it