La delega al coniuge comproprietario in assemblea di condominio

È legittima l’impugnazione della moglie rappresentata in assemblea dal marito che ha votato a favore su un argomento non all’ordine del giorno

L’intestazione di un immobile a entrambi i coniugi determina l’insorgenza in capo a entrambi di diritti e di doveri. Ciascuno dei coniugi è legittimato a esperire autonomamente qualsiasi azione, non solo quelle di carattere reale e con effetti reali, ma anche le impugnazioni delle deliberazioni.

Delega al coniuge in assemblea di condominio: la norma

Per la partecipazione alle assemblee la legge riconosce ai coniugi il diritto a un solo rappresentante che è designato dai comproprietari stessi e che potrà partecipare, in rappresentanza dell’altro, mediante la delega.

Il rapporto intercorrente tra il coniuge delegante e il coniuge delegato intervenuto in assemblea è un rapporto di mandato (articolo 1703 c.c.) con la conseguenza che il mandatario (delegato) non può eccedere i limiti del mandato che sono necessariamente riferiti alla partecipazione all’assemblea individuati dai punti posti all’ordine del giorno. 

Le delibere assunte con i giusti quorum deliberativi ma su argomenti non all’o.d.g sono impugnabili per vizio di annullabilità solo dai condomini dissenzienti o assenti ai sensi dell’articolo 1137 c.c.. Il consenso manifestato dal coniuge delegato in assemblea su un punto non all’o.d.g. – non ratificato dal delegante – legittima l’altro coniuge (delegante-assente) ad impugnare la delibera? 

IL CASO (Cassazione, ordinanza n. 27772 del 2023)

La moglie, comproprietaria di un immobile con il marito, aveva delegato quest’ultimo a partecipare all’assemblea che aveva deliberato la “costituzione di un fondo spese di € 50.000,00 per l’intervento di impermeabilizzazione ai box” non inserita nell’o.d.g.. Il marito aveva votato a favore o comunque non aveva manifestato il suo dissenso sul punto.

La moglie impugnava la delibera per omessa corrispondenza tra i punti all’ordine del giorno e quanto effettivamente deliberato che venne annullata dal tribunale.

La sentenza, seppur appellata, veniva confermata dalla corte d’appello per le stesse motivazioni del giudice di prime cure ovvero perché non era stato posto all’ordine del giorno l’argomento della costituzione del fondo spese e tale omissione aveva impedito alla moglie non solo di valutare quale posizione assumere sulla questione, ma anche di esprimere una qualsivoglia indicazione al marito comproprietario, per cui tale situazione era equiparabile a quella dell’assenza del condomino dall’assemblea.

Avverso alla sentenza di secondo grado, il condominio inoltrava ricorso in Cassazione evidenziando che, avendo il marito presenziato e partecipato all’assemblea in rappresentanza anche della moglie, il voto favorevole espresso era vincolante per entrambi i comproprietari, con la conseguente preclusione ex art. 1137 comma 2 del codice civile a impugnare la delibera che spetta solo ai condomini dissenzienti, astenuti o assenti. Chiedeva, pertanto, che l’impugnativa venisse dichiarata improcedibile o inammissibile.

La corte di Cassazione respingeva il ricorso.

LE MOTIVAZIONI

Nel caso di immobile facente parte di una comunione legale coniugale, la rappresentanza in giudizio per gli atti relativi all’amministrazione dei beni della comunione spetta a entrambi i coniugi e, quindi, ciascuno di essi è legittimato a esperire qualsiasi azione, non solo le azioni di carattere reale e con effetti reali, dirette alla tutela della proprietà o del godimento dell’immobile, ma anche, come nella specie, le impugnazioni delle deliberazioni condominiali che si assumono pregiudizievoli alla sicurezza o al decoro del fabbricato o all’uso delle parti comuni, senza che sia indispensabile la partecipazione al giudizio dell’altro coniuge, non vertendosi in ipotesi di litisconsorzio necessario.

La circostanza che la comproprietaria avesse delegato il marito per la partecipazione all’assemblea e che il marito avesse votato a favore o comunque non avesse manifestato il suo dissenso prima della votazione sul punto non compreso nell’ordine del giorno non rileva al fine di ritenere preclusa l’impugnazione della delibera alla comproprietaria. 

Tra il rappresentante intervenuto in assemblea e il condomino rappresentato intercorre rapporto di mandato con la conseguenza che il mandatario non può eccedere i limiti del mandato, che sono necessariamente riferiti alla partecipazione all’assemblea individuata dai punti posti all’ordine del giorno. 

I partecipanti devono essere previamente informati dell’oggetto della deliberazione e quindi, ai fini della validità dell’ordine del giorno, lo stesso deve indicare, sia pure in modo non analitico, tutti gli argomenti da trattare, così da consentire a ciascun condomino di comprenderne esattamente il tenore e l’importanza e di potere ponderatamente valutare l’atteggiamento da tenere. Quindi, la comproprietaria mandante, sebbene avrebbe potuto ratificare ex art. 1711 comma 1 c.c. l’atto del mandatario non compreso nel mandato, in mancanza di tale ratifica era legittimata a impugnare la delibera ai sensi dell’art. 1137 comma 2 c.c. quale condomino da considerarsi “assente”, non essendo rappresentata nell’assemblea in forza di delega che non poteva essere riferita ad argomenti non compresi nell’ordine del giorno.

Per la corte, pertanto, posto che tutti i comproprietari pro-indiviso mantengono il potere individuale di impugnare le deliberazioni ove sussistano le condizioni di cui all’art. 1137 del codice civile e posto che la comproprietaria era da ritenersi assente in relazione alla delibera di accantonamento del fondo in quanto la questione non era compresa nell’ordine del giorno, risultava irrilevante il fatto che il voto favorevole fosse stato o meno espresso dall’altro comproprietario.

di Luigi De Santis, Avvocato
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