Eredità e condominio: quando nessuno sa a chi mandare il sollecito

Dal 1° gennaio 2025 la riforma dell’imposta di successione ha cambiato le regole. Per i condomini con appartamenti in eredità giacente, il problema è diventato ancora più urgente

Dal 1° gennaio 2025 le regole sulla dichiarazione di successione sono cambiate in modo significativo. Con la riforma entrata in vigore all’inizio di quest’anno, il calcolo e il versamento dell’imposta di successione non spettano più all’Agenzia delle Entrate, ma direttamente ai chiamati all’eredità, che devono provvedervi entro novanta giorni dalla scadenza del termine per la presentazione della dichiarazione. Un cambiamento che, nelle intenzioni del legislatore, doveva semplificare le procedure. Nella pratica, rischia di allungare i tempi nelle situazioni già complesse, ovvero quelle in cui gli eredi non riescono a mettersi d’accordo, in cui il patrimonio è distribuito in più regioni, o in cui esistono debiti del defunto da accertare prima di decidere se accettare o rinunciare.

Per gli amministratori di condominio, questo si traduce in un problema concreto che si presenta con una frequenza crescente. Ci sono appartamenti che restano in una sorta di limbo giuridico per mesi, a volte per anni, perché la successione non è ancora stata completata. Il titolare originario è deceduto, gli eredi non hanno ancora formalizzato l’accettazione, e nel frattempo l’appartamento è tecnicamente privo di un proprietario riconoscibile. Nessuno convoca, nessuno vota, nessuno paga le spese condominiali.

La situazione prende il nome di eredità giacente ed è disciplinata dagli articoli 528 e seguenti del codice civile. In questi casi la legge prevede la possibilità di nominare un curatore attraverso il tribunale, una figura che amministra il patrimonio ereditario fino a quando gli eredi non decidono. Ma nella pratica condominiale questo strumento viene usato raramente, perché richiede un’iniziativa giudiziaria che la maggior parte degli amministratori preferisce evitare, sia per i costi che per la complessità della procedura.

Il risultato è che le spese non pagate si accumulano in silenzio. Quando la successione si chiude e arriva finalmente un nuovo proprietario, il condominio si trova spesso a dover affrontare il recupero di arretrati significativi. E chi compra quell’appartamento eredita anche i debiti condominiali del venditore relativi all’anno in corso e a quello precedente, come previsto dall’articolo 63 delle disposizioni di attuazione del codice civile. Un dettaglio che non tutti gli acquirenti conoscono, e che in sede di trattativa viene raramente verificato con la dovuta attenzione.

Le complicazioni non si fermano alle spese ordinarie. Se nel periodo di giacenza dell’eredità il condominio delibera una spesa straordinaria rilevante, come un intervento di ristrutturazione o la sostituzione di un impianto, quell’appartamento senza proprietario non può partecipare al voto. Il verbale assembleare registra un’assenza che non è una scelta, ma una conseguenza giuridica. E se la spesa viene ripartita, il relativo onere si accumula su un soggetto che non esiste ancora formalmente.

La riforma del 2025 ha aumentato la responsabilità individuale di chi eredita, rendendo più onerosa la gestione autonoma degli adempimenti. In un contesto già complicato, questo può tradursi in ulteriori ritardi nelle situazioni dove gli eredi sono in disaccordo o non hanno la capacità di gestire da soli una successione complessa. Per gli amministratori di condominio, conoscere questa dinamica è utile per capire quando una morosità apparentemente ingiustificata ha in realtà radici giuridiche profonde, e per valutare con più consapevolezza i tempi e gli strumenti di recupero disponibili.

L’appartamento con le spese non pagate quasi mai è un problema di malafede. Spesso è il segnale di una situazione patrimoniale irrisolta che esiste da molto prima che l’immobile finisse in condominio.

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Paolo Zampini CFO personale del patrimonio | Coordinamento e protezione del patrimonio personale | Fondatore PatrimonioPro

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