INFILTRAZIONI DAL LASTRICATO SOLARE, CHI PAGA I DANNI?

La domanda giudiziaria per accertare la responsabilità del condomino per i danni da infiltrazione d’acqua non è soggetta alla mediazione obbligatoria. La giurispdrudenza ha chiarito in più occasioni quali siano i soggetti ritenuti responsabili.

Tra le parti comuni d’un edificio in condominio si annovera, ai sensi dell’art. 1117, comma 1, del codice civile, come descritto dalla legge n.212/2020, il lastricato solare. La norma da ultimo citata stabilisce che le parti comuni dell’edificio tra cui, per l’appunto, il lastricato solare, sono oggetto di godimento comune dei proprietari delle singole proprietà immobiliari.

Spesso, nella gestione d’un edificio condominiale, accade che il proprietario dell’unità immobiliare sottostante il lastricato solare subisca delle infiltrazioni d’acqua scaturenti da quest’ultimo. Va chiarita subito quale sia la differenza tra il lastricato solare e la terrazza a livello, e ciò ai fini d’un esatto inquadramento della problematica in esame.

Possiamo affermare che il lastricato solare, al pari del tetto, assolve alla funzione di copertura dell’edifico condominiale mentre la terrazza a livello, anch’essa posta alla sommità d’alcune unità immobiliari ed al contempo sulla stessa quota d’altre, rappresenta non tanto la funzione di copertura delle unità immobiliari sottostanti quanto piuttosto una superficie scoperta funzionale alla fruizione dell’affaccio per quelle altre unità immobiliari di cui ne rappresenta una proiezione esterna orizzontale.

In questo senso la giurisprudenza della Cassazione ha precisato che: “…terrazza a livello e, nel condominio, una superficie scoperta posta al sommo di alcuni vani e, nel contempo, sullo stesso piano di altri, dei quali costituisce parte integrante strutturalmente e funzionalmente, nel senso che, per il modo in cui è stata realizzata, risulta destinata non tanto e non solo a coprire le verticali sottostanti – che in tal caso si tratterebbe di lastrico solare – quanto, e soprattutto, a dare un affaccio ed ulteriore comodità all’appartamento cui è collegata e del quale costituisce in definitiva, un proiezione verso l’esterno…”. (Cass.Civ., Sez. II, Sent. n. 856 del 28 marzo del 1973; Idem, Sez. II, Sent. n. 2924 del 28 aprile del 1986; Trib. Siena, Sez. Unica, Sent. n. 166 del 14 febbraio del 2019).

Assunta tal distinzione la giurisprudenza della corte è orientata nel senso d’inquadrare la responsabilità del proprietario “usuario” del lastricato solare e del condominio, per i danni da infiltrazioni d’acqua provenienti dal lastricato solare, nell’alveo della responsabilità dei danni da cose in custodia, di cui all’art. 2051, c.c., con conseguente ripartizione delle spese secondo il criterio legale patrocinato dall’art. 1126, c.c.

Difatti in questa materia viene affermato il seguente principio di diritto : “…in tema di condominio negli edifici, allorquando l’uso del lastrico solare non sia comune a tutti i condomini, dei danni che derivino da infiltrazioni nell’appartamentosottostante rispondono sia il proprietario o l’usuario esclusivo del lastrico solare (o della terrazza a livello), in quanto custode del bene ai sensi dell’art. 2051 c.c., sia il condominio, in quanto la funzione d i copertura dell’ intero edificio, o di parte di esso, propria del lastrico solare…”. (Cass. civ., Sez. Un., Sent. n. 9449 del 10 maggio del 2016).

La conclusione cui perviene la suprema corte si basa sulla considerazione che laddove, il lastricato solare assolva anche alla funzione di copertura delle unità immobiliari sottostanti, la responsabilità per i danni da esso scaturenti deve esser ascritta sia al proprietario che abbia l’uso esclusivo del detto lastricato, quale custode, sia al condominio quale soggetto giuridico comunque responsabile della sua manutenzione, nella misura in cui il ridetto lastricato funga da copertura per gli appartamenti inferiori, ai sensi dell’art 2051. 

Ne consegue che la ripartizione delle spese per la riparazione del lastricato solare e per il ristoro dei danni sofferti dal proprietario dell’unità immobiliare sottostante, deve esser ripartito tra “l’usuario” del lastricato solare ed il condominio, nella misura, rispettivamente, d’un terzo e di due terzi, ai sensi e per gli effetti dell’art. 1126, C.c. (Cass.Civ., Sez. VI, Ord. n. 516 dell’11 gennaio del 2022; idem, Sez. II, Sent. n. 3239 del 7 febbraio del 2017; idem, Sez. Un., n.9449, cit.).

Inquadrata sulla base delle superiori argomentazioni giuridiche la responsabilità aquiliana anche del condominio per i danni da spargimento d’acqua sotto la rubrica dell’art. 2051 c.c., con conseguente ripartizione delle spese di rifacimento e di risarcimento in favore del proprietario dell’unità immobiliare danneggiata, è lecito chiederci se la domanda giudiziale azionata da quest’ultimo sia soggetta al tentativo di mediazione obbligatoria.

In prima battuta, al quesito saremmo orientati d’offrire una risposta positiva considerando il tenore letterale dell’art. 5, commi 1 e 2, del Dlgs. n. 28/2010. La norma stabilisce infatti che “…chi intende esercitare in giudizio un’azione relativa a una controversia in materia di condominio (…) è tenuto preliminarmente a esperire il procedimento di mediazione ai sensi del presente capo. 2. Nelle controversie di cui al comma 1 l’esperimento del procedimento di mediazione è condizione di procedibilità della domanda giudiziale…”.

Tuttavia, ad un’attenta interpretazione della norma, al detto quesito dovremmo dar una risposta negativa, in considerazione dell’orientamento della giurisprudenza di merito.

A ben vedere il dettato normativo dell’art. 71, quater, comma 1, delle disposizioni attuative del codice civile, stabilisce che per controversie in materia di condominio, soggette, come tali, al tentativo obbligatorio di mediazione, di cui all’art. 5, comma 1, del Dlgs. n. 28/2010, s’intendono quelle concernenti la violazione od errata applicazione del plesso di norme di cui agli artt. 1117 – 1138, c.c., cioè delle norme che disciplinano il condominio nonché delle altre disposizioni poste dalle norme d’attuazione del presente codice (artt. 61 – 72 Disp. Att. Cod. Civ.).

Ne consegue, in punto di diritto, che la domanda giudiziale del proprietario dell’unità immobiliare danneggiata dalle infiltrazioni d’acqua, laddove sia azionata al fine di far accertare e dichiarare la responsabilità del condominio, in solido con “l’usuario” del lastricato solare, per i detti spargimenti d’acqua, non venendo in rilievo la violazione od errata applicazione delle norme in materia condominiale, non sarà soggetta all’obbligatorio tentativo di mediazione.

In altri termini, per la domanda azionata dal proprietario dell’unità immobiliare danneggiata dalle predette infiltrazioni sviluppatesi dal lastricato solare, qualora essa sia squisitamente di natura accertativa e risarcitoria, non è necessario attivare la mediazione obbligatoria.

Quanto esposto è corroborato dall’orientamento della recente giurisprudenza di merito a mente della quale “…quando la materia per cui si agisce è essenzialmente accertativa e risarcitoria (…) si verte in ambito estraneo alla mediazione obbligatoria, considerato che l’art. 71 quater disp. att. c.c. afferma che per controversie in materia di condominio (…) si intendono quelle derivanti dalla violazione o dall’errata applicazione delle disposizioni riguardanti il condominio, vale a dire Libro II, Titolo VII, Capo II del Codice civile e degli artt. 61 – 72 disp. att. c.c.”.(Tribunale di Latina, Sez. II, Sent. n. 572 del 9 marzo 2023; Conformi: Trib. di Roma, Sez. VII, Sent. n. 1770 del 1 febbraio 2021; idem, Roma, Sez. VII, Sent. n. 23886 del 12 dicembre del 2019).

In conclusione, sulla base della giurisprudenza di merito sopra scrutinata, possiamo trarre il convincimento che ove il condominio venga evocato in giudizio dal proprietario dell’unità immobiliare, che assume d’esser stato danneggiato dallo spargimento d’acqua cagionato dal lastricato solare al fine d’ottener la condanna dell’ente condominiale, la relativa domanda giudiziale dovrà considerarsi procedibile in quanto non soggetta al preventivo obbligo di mediazione.

Conseguentemente, rileva la giurisprudenza delle corti territoriali in rassegna, che l’eccezione di rito, sollevata dal costituendo ente condominiale, circa l’improcedibilità della domanda giudiziale, azionata dal proprietario dell’unità immobiliare danneggiata, per non aver incardinato preliminarmente il procedimento di mediazione sarà rigettata. 

di Filippo Simone Zinelli e Giovanni Stampone, avvocati 
f.zinelli@lawtaxgovernance.com