Lavori straordinari in condominio, come funziona il fondo speciale

La gestione di un condominio comporta decisioni che spesso hanno un impatto economico rilevante e coinvolgono interessi collettivi. Tra queste, particolare importanza riveste l’approvazione di lavori di manutenzione straordinaria, come per esempio la ristrutturazione della facciata, la sostituzione dell’impianto di riscaldamento o il rifacimento del tetto. In questi casi, il codice civile impone un adempimento preciso ed inderogabile: la costituzione di un fondo speciale che copra per intero il costo dei lavori deliberati.

Lavori straordinari, obblighi, costituzione e giurisprudenza sul Fondo Speciale

Questo obbligo è disciplinato dall’articolo 1135, primo comma, n. 4, c.c., il quale stabilisce che l’assemblea dei condomini, nel deliberare opere straordinarie o innovazioni, deve costituire un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori.

COS’È IL FONDO SPECIALE PREVISTO DALL’ART. 1135, PRIMO COMMA N° 4 C.C.

La funzione del fondo speciale è chiara: garantire la copertura finanziaria completa delle opere straordinarie approvate, tutelando l’interesse comune e rendendo effettivamente realizzabile quanto deliberato senza esporre il condominio ai rischi di insolvenza. Si tratta dunque di una previsione normativa obbligatoria e non altrimenti derogabile, posta a presidio della corretta gestione delle risorse condominiali. L’assemblea, quindi, non può approvare lavori straordinari senza, contestualmente, deliberare la costituzione del fondo speciale. Qualunque delibera adottata in difformità di tale previsione è giuridicamente invalida.

Il fondo svolge una funzione fondamentale:

• tutela i condomini, garantendo trasparenza e certezza sui costi da sostenere;
• tutela l’amministratore, che ha uno strumento formale e contabile per eseguire le opere;
• tutela le imprese esecutrici, che possono contare su una garanzia patrimoniale preventiva.

LA NULLITÀ DELLA DELIBERA SENZA FONDO: LA GIURISPRUDENZA

L’importanza del fondo speciale è stata ampiamente riconosciuta e rafforzata dalla giurisprudenza. La Cassazione (con pronuncia n. 9388/2023) nonché i giudici di merito, tra cui il Tribunale di Milano, (sentenza n. 8205 del 2024) hanno ulteriormente chiarito la natura e le conseguenze della mancata costituzione del fondo, in particolare il tribunale ha chiarito che: “La delibera assembleare che omette l’istituzione del fondo speciale previsto dall’art. 1135 c.c. è nulla, poiché contraria a norme imperative e all’interesse generale del condominio, il quale deve essere tutelato da strumenti preventivi di garanzia finanziaria”.

Questi principi hanno una portata rilevante: la nullità della delibera può essere fatta valere in ogni tempo, anche da chi non ha partecipato all’assemblea o ha votato a favore, e comporta la totale inefficacia della decisione adottata.

LE MODALITÀ DI COSTITUZIONE DEL FONDO: FLESSIBILITÀ NEL RISPETTO DELLA LEGGE

Pur essendo obbligatoria, la costituzione del fondo speciale non è vincolata a modalità rigide e precostituite. Il legislatore lascia all’assemblea la possibilità di scegliere come strutturare il fondo, purché venga rispettato il principio cardine: l’importo deve coprire l’intero costo dei lavori approvati e deve essere deliberato contestualmente all’approvazione degli stessi.

Il fondo può essere costituito:

• con un versamento immediato, in un’unica soluzione da parte di ciascun condomino secondo le rispettive quote;
• oppure in forma rateizzata, articolando i versamenti in più scadenze, eventualmente legate agli stati di avanzamento dei lavori (SAL).

In entrambi i casi, è indispensabile che nel verbale dell’assemblea siano indicati:

• l’importo complessivo del fondo speciale;
• la ripartizione tra i condomini secondo i criteri millesimali;
• le modalità di versamento (rate, scadenze, tempistiche).

L’assemblea può anche deliberare che uno o più condomini anticipino le somme per conto degli altri. In tal caso, devono essere chiaramente previste le modalità di restituzione o di compensazione delle somme anticipate. Inoltre, una prassi sempre più diffusa è quella di costituire il fondo progressivamente, in concomitanza con l’emissione dei SAL da parte dell’impresa. Anche questo metodo è legittimo, purché:

• l’intero importo dei lavori sia approvato dall’assemblea;
• sia deliberata espressamente la costituzione del fondo, con un piano di versamenti proporzionato ai SAL;
• vi sia un impegno formale e vincolante dei condomini a versare quanto stabilito, alle scadenze indicate.

In ogni caso, l’assenza di una chiara previsione del fondo – anche solo nella sua articolazione rateale o progressiva – rende la delibera viziata per violazione di specifica disposizione di legge. Il verbale assembleare deve essere preciso, dettagliato e conforme alla normativa, poiché un riferimento generico o implicito non è sufficiente a sanare l’invalidità.

La costituzione del fondo speciale ai sensi dell’art. 1135 c.c. non è una formalità burocratica, ma un requisito sostanziale di validità della delibera assembleare che approva lavori straordinari in condominio. Omettere questa decisione in adunanza assembleare espone il condominio a impugnazioni, contenziosi e paralisi amministrativa, con gravi conseguenze per la comunità condominiale e responsabilità anche per l’amministratore.

Una gestione conforme alla legge non solo previene i conflitti, ma rafforza la trasparenza e l’efficienza nella realizzazione delle opere, assicurando che le risorse dei condomini siano impiegate con rigore e garanzie adeguate nel pieno rispetto della normativa di settore.

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di Alessandra Zarcone, avvocato
avv.alessandrazarcone@gmail.com