Legionella, un pericolo invisibile tra le mura: cosa devono sapere (e fare) gli amministratori di condominio

Negli ultimi anni, il tema della legionella ha assunto una crescente rilevanza nei contesti condominiali, non solo per motivi sanitari ma anche per le implicazioni giuridiche e gestionali che coinvolgono direttamente gli amministratori di condominio. L’entrata in vigore del decreto ministeriale 17/2023, che aggiorna le linee guida per la prevenzione e il controllo della legionellosi, ha reso ancora più urgente una riflessione sul ruolo e sulle responsabilità dell’amministratore in tema di gestione del rischio biologico nelle reti idriche condominiali. Nel 2022, tre inquilini di un condominio milanese furono colpiti da legionellosi. L’amministratore, che non aveva effettuato controlli né adottato un piano di autocontrollo, fu ritenuto responsabile per omissione con gravissime conseguenze.

Che cos’è la Legionella e dove si annida nei condomìni

La legionella pneumophila è un batterio presente in ambienti acquatici naturali e artificiali, che può proliferare negli impianti idrici mal gestiti. In ambito condominiale, i sistemi più a rischio sono quelli centralizzati, in particolare serbatoi, autoclavi, impianti di acqua calda, docce e rubinetti. Il contagio avviene per aerosol, ovvero per inalazione e può avvenire tramite ristagni, aria condizionata o sistemi idromassaggio. Se le acque sono contaminate il rischio è alto, non a caso l’Istituto Superiore di Sanità rileva da annii una crescita costante del fenomeno. Nel 2024 i dati del sistema Epicentro hanno mostrato un incremento del 18% dei casi sull’anno precedente che già aveva segnato un record negativo. La malattia non si trasmette da persona a persona.

Il decreto del Ministero della Salute del 17 ottobre 2023 aggiorna le precedenti linee guida del 2015, introducendo l’obbligo di valutazione del rischio legionella, la predisposizione di un piano di autocontrollo e monitoraggio, la nomina di un responsabile del rischio e l’adozione di misure correttive in caso di contaminazione accertata. L’81% dei casi è registrato in 6 regioni del centro Nord: Lombardia, Emilia- Romagna, Lazio, Toscana, Veneto e Piemonte

Le responsabilità dell’amministratore di condominio

L’amministratore ha un ruolo centrale nella gestione della sicurezza degli impianti comuni. Le sue responsabilità possono articolarsi in ambiti civile, penale e amministrativo, con possibili sanzioni e responsabilità per danni, omissioni e mancati controlli.

Cosa deve fare l’amministratore per tutelarsi

Per tutelarsi, l’amministratore dovrebbe effettuare la valutazione del rischio legionella, predisporre un piano di controllo periodico, conservare la documentazione tecnica, informare i condòmini, e verificare le coperture assicurative professionali. Come si effettua la valutazione del rischio?

L’analisi del rischio prende in esame fattori critici come la temperatura dell’acqua (tra 20°C e 50°C), la presenza di ristagni dovuti a tubazioni poco utilizzate e l’età degli impianti. Questi elementi sono fondamentali per determinare la possibilità di proliferazione batterica e formazione di biofilm. Ci sono poi alcuni punti critici nella rete che devono essere conosciuti e verificati, parliamo dei serbatoi di accumulo di Acqua Calda Sanitaria (ACS), le ramificazioni cieche (dead-legs) e i terminali distali. Attraverso lo studio della configurazione impiantistica e dello storico manutentivo, vengono definite le aree che richiedono un monitoraggio prioritario.

LA GUIDA GRATUITA
A marzo 2026 è stata pubblicata una guida gratuita per la prevenzione delle legionella in condominio che chiunque può scaricare gratuitamente a questo link. A realizzarla sono Acqua Italia e AVR (società collegate ad Anima Confindustria), Anaci, e Ats Città Metropolitana di Milano.

L’AMMINISTRATORE DEVE VERIFICARE LA QUALITÀ DELL’ACQUA

di Claudio Buzzi, responsabile amministrativo Condominio Zero Problemi
studio@condominiozeroproblemi.it