Separazione in corso, casa coniugale in condominio: chi paga le spese condominiali

Una sentenza del Tribunale di Roma ha chiarito un punto che continua a creare confusione tra amministratori, proprietari e coniugi assegnatari. Ma la questione è più complessa di quanto sembri

La separazione tra due coniugi crea una serie di problemi anche per quello che riguarda la vita di condominio. Nella disfida finisce infatti un po’ di tutto, comprese le spese condominiali, e si arriva alla fatidica domanda: a chi dei due tocca pagarle?

Separazione e spese condominiali. La sentenza su chi deve pagare tra i due coniugi

Il Tribunale di Roma, con la sentenza n. 13632 del 3 settembre 2024, ha confermato un principio che nella pratica condominiale continua a generare malintesi. Quando una coppia si separa e la casa viene assegnata a uno dei coniugi, l’obbligo di pagare le spese condominiali rimane in capo al proprietario dell’immobile, non al coniuge che ci abita. Il condominio, in altre parole, deve guardare al titolo di proprietà, non all’assegnazione disposta dal giudice in sede di separazione. Se il proprietario non paga, è lui che risponde, indipendentemente dal fatto che la casa sia abitata dall’altro.

Nella pratica questo crea situazioni di grande confusione. Il coniuge che se ne va, convinto che l’assegnazione della casa all’altro lo liberi da qualsiasi obbligo, smette di pagare la sua quota. Il coniuge che resta, spesso, in una situazione economica già difficile, non sa esattamente cosa deve pagare e cosa no. L’amministratore di condominio si trova nel mezzo, con una morosità che cresce e due interlocutori che si rimandano reciprocamente la responsabilità.

Secondo i dati Istat, in Italia vengono pronunciate ogni anno circa 90.000 separazioni e divorzi, con un trend stabile negli ultimi anni. Una quota rilevante di queste situazioni coinvolge immobili in condominio, spesso in comproprietà tra i due coniugi. E per chi gestisce il condominio, la fine del matrimonio non è una questione privata che non lo riguarda: diventa quasi immediatamente un problema operativo.

Il primo nodo pratico riguarda le convocazioni assembleari. Se l’appartamento è intestato a entrambi, entrambi vanno convocati, anche se uno dei due ha cambiato residenza e l’altro non comunica il nuovo indirizzo. Chi ha diritto di voto? In linea di principio i comproprietari devono designare un rappresentante comune, ma quando i rapporti sono conflittuali trovare un accordo su questo punto è raramente semplice. Un’assemblea convocata male può essere impugnata, e l’amministratore si trova esposto a contestazioni che non dipendono dalla sua gestione ordinaria.

Il secondo nodo riguarda le spese straordinarie. Se durante la separazione il condominio delibera un intervento rilevante, la quota spettante a quell’appartamento deve essere pagata dal proprietario, anche se lui non ci abita più. Se non paga, il condominio può agire esecutivamente nei suoi confronti. Ma se nel frattempo la situazione patrimoniale di quella persona si è complicata, per esempio perché gravata da un mutuo cointestato che continua a correre, il recupero può diventare lungo e incerto.

Il mutuo è spesso il fattore più trascurato in queste situazioni. Finché non viene estinto o ristrutturato, la banca considera entrambi i mutuatari responsabili solidali del debito, indipendentemente da chi abita la casa e da cosa ha stabilito il giudice in sede di separazione. Questo significa che la posizione patrimoniale di entrambi i coniugi rimane legata all’immobile molto più a lungo di quanto si pensi, con conseguenze che possono riflettersi anche sulla capacità di fare fronte alle spese condominiali.

Per l’amministratore di condominio il consiglio pratico è di documentare con cura ogni comunicazione nel momento in cui emergono segnali di crisi familiare tra comproprietari, inviare le convocazioni a tutti gli indirizzi noti, e non attendere che la situazione si regolarizzi da sola. Quasi mai lo fa spontaneamente.

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Paolo Zampini CFO personale del patrimonio | Coordinamento e protezione del patrimonio personale | Fondatore PatrimonioPro

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