Consumo di acqua ed errori nei contatori, come dividere le bollette

La bolletta dell’acqua si basa sul consumo indicato dal contatore che spesso non coincide con quelli rilevati dai contatori dei condòmini. Chi paga la differenza?

In tema di ripartizione dei consumi idrici condominiali una delle principali fonti di dissapori tra i condomini è rappresentata proprio dalla corretta attribuzione dei consumi idrici privati.  Il gestore idrico fattura, ad esempio, 12.000 metri cubi d’acqua, mentre la somma dei consumi rilevati dai sotto-contatori delle singole unità immobiliari arriva soltanto a 10.500. Dove sono finiti gli altri 1.500 metri cubi? Si tratta di perdite, consumi comuni, errori di lettura o contatori che non misurano correttamente? E soprattutto, chi deve pagare quella differenza?

Prima di procedere alla ripartizione l’amministratore dovrebbe cercare di capire da dove nasce lo scostamento. Tra le contestazioni che più di frequente arrivano sulla scrivania di un amministratore di condominio, quelle relative alla ripartizione dell’acqua occupano certamente un posto importante.

La situazione è abbastanza comune. Il gestore del servizio idrico emette la fattura sulla base dei consumi rilevati dal contatore generale del fabbricato. L’amministratore, o la società incaricata, acquisisce le letture dei sotto-contatori individuali installati nelle singole unità immobiliari. Quando arriva il momento di effettuare il riparto, si sommano tutti i consumi individuali. Ed è proprio allora che, molto spesso i conti non tornano.

Il contatore generale ha registrato più acqua di quella risultante dalla somma dei contatori individuali. A quel punto nasce inevitabilmente la domanda dei condomini: “Perché devo pagare dell’acqua che il mio contatore rileva che non ho consumato?”

La risposta non è semplice, perché la differenza tra il contatore generale e i sotto-contatori può avere origini molto diverse. E soprattutto non esiste una regola generale secondo cui ogni differenza debba essere attribuita a tutti i condomini nello stesso modo. La differenza non significa automaticamente che l’acqua sia andata perduta.

Il primo equivoco da chiarire riguarda proprio il significato dello scostamento. Dopo aver effettuato le necessarie verifiche di cui abbiamo parlato in dettaglio in un precedente articolo, di cui qui facciamo solo un breve richiamo.

Cosa verificare?

1. Che le letture siano state effettuate nello stesso giorno, in quanto verifiche effettuati in giorni diversi comportano inevitabilmente degli scostamenti;
2. Quanto sono vecchi i sotto-contatori? I sotto contatori non sono eterni, con il passare degli anni possono perdere di precisione, si possono bloccare oppure possono registrare consumi inferiori a quelli effettivi;
3. Esistono consumi comuni non contabilizzati?
4. Potrebbe presentarsi una perdita occulta;
5. Esiste una percentuale di differenza che possiamo dire come “normale”? Non esiste una regola generale, ma di certo ogni edificio presenta caratteristiche differenti. Una differenza relativamente costante nel tempo, rilevata sulla base dell’andamento storico dello scostamento, può indicare una caratteristica strutturale del sistema del sistema di misurazione.

MA ALLA FINE CHI PAGA LA DIFFERENZA?

La risposta non può essere identica per ogni condominio.  Per stabilire un criterio di ripartizione occorre, innanzitutto, verificare cosa dice il regolamento di condominio, o cosa si è stabilito nel corso degli anni con eventuali convenzioni o a seguito di deliberazioni assembleari.

Occorre poi comprendere la natura della differenza. Se una parte è costituita da consumi comuni, quella quota dovrà essere trattata come tale. Se emerge una perdita su una tubazione comune bisogna verificare quale criterio interno al condominio è previsto in casi del genere che si possa applicare a quel tratto dell’impianto interessato. Se, invece, la differenza dipende da consumi non correttamente misurati a causa del malfunzionamento di alcuni sotto-contatori, il problema cambia ancora.

Il principio generale dell’art. 1123 del codice civile prevede che le spese necessarie per la conservazione e il godimento delle parti comuni e per i servizi nell’interesse comune siano sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione, mentre quando si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa la ripartizione deve avvenire in proporzione all’uso che ciascuno può farne.

La concreta applicazione al consumo idrico deve però tenere conto delle caratteristiche dell’impianto e dei sistemi di contabilizzazione presenti nell’edificio. Per questo motivo non può essere individuata una soluzione valida per tutti. In alcuni condomini la differenza viene ripartita in proporzione ai consumi individuali. In altri viene suddivisa secondo i millesimi di proprietà. In altri ancora viene attribuita integralmente ai consumi comuni. La trasparenza può ridurre le contestazioni.

Uno dei modi più efficaci per prevenire contestazioni è quello di inserire nel rendiconto, o nella documentazione allegata al piano di riparto dell’acqua, un prospetto sintetico che consenta ai condomini di comprendere come si forma la spesa.

Un esempio potrebbe essere il seguente:

Consumo rilevato dal contatore generale: 15.420 mc

Somma dei sotto-contatori individuali: 14.420 mc

Consumi comuni rilevati: 250 mc

Differenza residua: 190 mc

Scostamento residuo percentuale: circa 1,23%

Un prospetto di questo tipo trasforma una differenza apparentemente inspiegabile in un dato comprensibile. Per un amministratore professionista la vera domanda, davanti a una differenza tra il contatore generale e quelli individuali, non dovrebbe essere “come ripartisco la spesa?”.

La prima domanda dovrebbe essere “da dove arriva questa differenza?”. Solo dopo aver cercato una risposta sarà possibile affrontare correttamente il problema di chi debba pagarla. Perché, anche in condominio, prima di dividere un costo bisogna sempre cercare di capire come quel costo si è formato.

PER APPROFONDIRE
Bolletta dell’acqua più cara: 7 verifiche che deve fare l’amministratore

Battista Praino Amministratore

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