Infiltrazioni dalla terrazza del vicino, il condomino danneggiato può chiedere l’intero risarcimento

La Cassazione ha stabilito che il condomino danneggiato può pretendere l’intero risarcimento danni per le infiltrazioni da ciascuno dei responsabili

Le infiltrazioni e i danni provenienti da una terrazza a livello rappresentano in molte occasioni oggetto di contestazioni nei condomini. Quando l’acqua piovana penetra negli appartamenti sottostanti ci si chiede a chi spetta pagare i danni. Su questo tema è intervenuta con la sentenza n. 11585 del 28 aprile 2026 la Corte di Cassazione. Sentenza che chiarisce in via definitiva la problematica.

IL CASO

La vicenda trae origine da alcuni episodi di infiltrazioni verificatisi all’interno di un appartamento sito in condominio. Secondo gli accertamenti tecnici, le infiltrazioni erano causate da una combinazione di fattori:

• Difetti del sistema di smaltimento delle acque piovane;
• Ostruzione del bocchettone di scarico della terrazza;
• Mancata manutenzione della terrazza stessa;
• Carenze costruttive dell’impianto di deflusso.

In primo grado era stato condannato esclusivamente il condominio. Successivamente, la Corte d’Appello aveva invece riconosciuto il concorso di responsabilità tra il condominio, il proprietario dell’immobile sovrastante e il conduttore (inquilino) che utilizzava la terrazza. Il conduttore ha quindi proposto ricorso in Cassazione.

La questione centrale ruotava intorno a se valeva o meno il limite di un terzo previsto dall’articolo 1126 del codice civile. Il ricorrente sosteneva che, essendo utilizzatore esclusivo della terrazza, avrebbe potuto essere chiamato a rispondere soltanto entro il limite di un terzo previsto dall’art. 1126 del c.c.

Come noto, tale norma disciplina la ripartizione delle spese di manutenzione e ricostruzione dei lastrici solari e delle terrazze a livello ad uso esclusivo nella misura di un terzo a carico dell’utilizzatore esclusivo e dei restanti due terzi a carico dei condomini ne traggono utilità quale copertura. Secondo il ricorrente, lo stesso criterio avrebbe dovuto applicarsi anche al risarcimento dei danni.

La Corte di Cassazione respinge questa impostazione, richiamando il principio già espresso dalle Sezioni Unite con la sentenza n. 9449/2016, i giudici precisano che il danno da infiltrazioni non riguarda soltanto la ripartizione delle spese prevista dall’art. 1126 c.c., ma rientra nell’ambito della responsabilità civile extracontrattuale.

In tali casi trova applicazione l’art. 2055 c.c., che disciplina la responsabilità solidale tra più soggetti che abbiano contribuito alla produzione del medesimo danno. Pertanto, il condomino danneggiato può pretendere l’intero risarcimento da ciascuno dei responsabili, senza dover distinguere preventivamente tra quota di un terzo o di due terzi.

La Cassazione formula un principio destinato ad avere notevoli effetti pratici. Quando il danno da infiltrazioni deriva dal concorso di più soggetti, l’utilizzatore, il proprietario e il condominio, opera la solidarietà prevista dall’art. 2055 del c.c. Di conseguenza il danneggiato può rivolgersi indifferentemente contro uno qualsiasi dei responsabili per ottenere l’integrale ristoro del pregiudizio subito. Le quote previste dall’art. 1126 c.c. assumono rilevanza solo nei rapporti interni tra corresponsabili, attraverso eventuali azioni di regresso.

La sentenza assume particolare rilievo operativo per gli amministratori di condominio, i quali in presenza di infiltrazioni provenienti da terrazza a livello non potranno più sostenere che il condominio risponda solo per la quota dei due terzi. Se sussistono i presupposti della responsabilità concorrente, il condominio può essere chiamato dal danneggiato a risarcire l’intero danno.

Successivamente sarà eventualmente il condominio ad esercitare azione di regresso nei confronti degli altri corresponsabili per recuperare la quota di competenza. Diventa quindi fondamentale, individuare tempestivamente le cause dell’infiltrazione, acquisire una consulenza tecnica qualificata, verificare eventuali responsabilità del proprietario o del conduttore e attivare immediatamente la compagnia assicurativa del fabbricato.

Con questa sentenza si rafforza ulteriormente la tutela del danneggiato e si conferma l’orientamento delle Sezioni Unite del 2016. La corte chiarisce, inoltre, che le percentuali di ripartizioni della spesa previste dall’art. 1126 del c.c. riguardano i rapporti interni tra i soggetti responsabili, ma non limitano il diritto del danneggiato di ottenere integralmente il risarcimento.

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Battista Praino Amministratore

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