Appartamento moroso in comproprietà . A chi chiedere i pagamenti

La Cassazione ha confermato che con un appartamento “moroso” i comproprietari di un’unità immobiliare sono tenuti in solido al pagamento delle spese condominiali.

La Cassazione ha ribadito, con l’ordinanza n. 20971 del 3 aprile 2025, che il condominio può richiedere il pagamento delle spese a un solo comproprietario moroso senza che ciò costituisca un frazionamento illegittimo del credito. Sul piano formale il principio è chiaro. Sul piano pratico, per chi gestisce il condominio, la domanda che conta è un’altra: perché un appartamento intestato a due persone — spesso con redditi, con patrimoni, con una storia di pagamenti regolari alle spalle — arriva a non pagare nemmeno le spese ordinarie?

La risposta quasi mai riguarda la mancanza di mezzi, riguarda la struttura. Quando un immobile è in comproprietà tra fratelli dopo una successione non completamente regolata, tra ex soci dopo una separazione societaria, o tra coniugi nel mezzo di una crisi familiare, quello che si inceppa non è la disponibilità economica ma la capacità decisionale. Nessuno dei comproprietari si sente autorizzato a pagare per l’altro.

Ciascuno attende che l’altro si muova prima. In alcuni casi c’è una disputa aperta sull’immobile stesso, e pagare le spese condominiali viene vissuto come un gesto che implica un riconoscimento della situazione attuale — che nessuno vuole dare.

Il condominio in questi casi non ha un problema di credito, ha un problema di interlocutore. Può agire in solido contro uno dei comproprietari, certo. Ma se quel comproprietario è disposto a contestare tutto — la convocazione, la delibera, la ripartizione — il percorso si allunga enormemente. E nel frattempo il debito cresce. C’è poi una dinamica che riguarda il patrimonio complessivo di queste situazioni.

La comproprietà che crea problemi in condominio è quasi sempre il segnale visibile di qualcosa di più ampio, un patrimonio familiare distribuito su più immobili, mai davvero governato come sistema, con intestazioni che si sono stratificate nel tempo seguendo la logica del momento piuttosto che un disegno complessivo. Uno dei fratelli ha preso la casa al mare, l’altro quella in città, il padre aveva anche un locale commerciale che nessuno sapeva esattamente come gestire. Quando muore qualcuno o quando i rapporti si deteriorano, quella struttura improvvisata rivela tutte le sue fragilità.

La Cassazione, con la sentenza n. 27040/2024, ha chiarito che lo scioglimento giudiziale della comunione incontra limiti precisi quando la divisione rischia di svalutare il bene o di scontrarsi con vincoli urbanistici.

Significa che nemmeno il percorso giudiziale per uscire dalla comproprietà è sempre praticabile in tempi brevi. I comproprietari che vorrebbero vendere ma non trovano l’accordo si trovano intrappolati in una situazione che può durare anni — e il condominio con loro.

Per l’amministratore il segnale da cogliere è proprio questo quando un appartamento in comproprietà inizia a mostrare irregolarità nei pagamenti, raramente si tratta di ristrettezze economiche.

Quasi sempre è il riflesso di un governo del patrimonio che ha smesso di funzionare. Capire in quale delle situazioni ci si trova — successione irrisolta, conflitto familiare, separazione societaria — orienta la scelta degli strumenti e, soprattutto, delle aspettative sui tempi.

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Paolo Zampini CFO personale del patrimonio | Coordinamento e protezione del patrimonio personale | Fondatore PatrimonioPro

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