Lucernai in condominio: tipologie, autorizzazioni e costi di manutenzione

Usati frequentemente nei centri storici per aumentare l’illuminazione degli ambienti mansardati i lucernai sono uno strumento utile in architettura che ha comunque bisogno di un titolo edilizio e di manutenzione

Il lucernaio rappresenta una soluzione sempre maggiore utilizzata negli edifici condominiali e privati per migliorare l’illuminazione naturale e la vivibilità degli spazi, in modo particolare nei sottotetti, nelle mansarde, per dare luce alle scale condominiali. Ma la suddivisione delle spese di queste prese di luce dell’edificio crea spesso conflitti fra gli abitanti su chi debba pagare e chi no.

Negli ultimi anni queste tipologie di soluzioni sono state adottate anche per le cosiddette “bocche di lupo” utilizzate per dare aereazione a cantine e scantinati.  I lucernai oggi in commercio sono spesso testati anche come antiintrusione e qualcuno addirittura certificato carrabile. Molti sono utilizzati in sostituzione delle vecchie griglie di aereazione presenti in molti fabbricati. Alcuni lucernai, infatti, oltre a diffondere la luce naturale sono aeranti.

La sua installazione incide frequentemente su una parte condominiale dell’edificio – il tetto – e comporta quindi delle implicazioni oltre che tecniche anche giuridiche.

Dal punto di vista tecnico i lucernai possono essere delle strutture fisse e non apribili che consentono il solo passaggio della luce naturale e richiedono poca manutenzione. Molto utilizzati sono anche i lucernai apribili, manuali o motorizzati, che garantiscono il passaggio della luce solare ma anche la ventilazione dell’ambiente in cui sono installati. Questi ultimi sono più costosi e necessitano di una maggiore manutenzione. Esistono poi anche lucernai a cupola e lucernai tubolari.

A prescindere dalla tipologia di lucernaio che si va ad istallare su uno spazio condominiale, questo richiede una valutazione molto attenta anche giuridica.

In linea generale, se l’installazione di un lucernaio non compromette la funzionalità della copertura del tetto ai sensi dell’art. 1102 del c.c. non lo si può impedire (il singolo condomino può servirsi della cosa comune purché non ne alteri la destinazione e non impedisca ad altri di farne pari uso).

La sua installazione richiede un’autorizzazione assembleare quando modifica la struttura del tetto, incide sulla sicurezza sulla stabilità oppure altera il decoro architettonico dell’edificio.

In tutti i casi è necessario un titolo edilizio, in quanto l’intervento deve rispettare la normativa urbanistica. Quindi in base all’intervento da eseguire è necessaria una CILA o una SCIA e il rispetto dei regolamenti edilizi comunali.

In riferimento ai costi di manutenzione e ai criteri di ripartizione delle spese bisogna distinguere se il lucernaio è destinato al servizio esclusivo di una singola unità immobiliare, in questo caso qualsiasi spesa è a carico del solo beneficiario, così come i costi di riparazione causati da infiltrazioni. Sarà il proprietario del lucernaio a rispondere di eventuali danni causati a parti comuni o a terzi e non il condominio.

Nei casi in cui sia a servizio di spazi condominiali, i costi di installazione e manutenzione sono a carico del condominio e ripartiti su base millesimale.

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Battista Praino Amministratore

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