LA VENDITA PER POSSESSO DI UN BENE IMMOBILE

Spesso l’accertamento giudiziale dell’usucapione può risultare un percorso lungo, tortuoso, pieno di ostacoli e molto costoso, a volte anche più dispendioso del reale valore del bene. Una veloce panoramica sulla vendita dei beni usucapiti. 

Può capitare che il legittimo proprietario di un bene immobile abbandoni la sua proprietà, che viene di fatto acquisita da un terzo, da suoi parenti o da amici che continuano a utilizzarla come se fossero proprietari. L’ipotesi è frequente per i terreni, le case rurali e per gli immobili abbandonati dai legittimi proprietari o per i cespiti rimasti invenduti dalle stesse società immobiliari che in seguito, cessando l’attività, hanno lasciato beni ancora a loro intestati. 

La proprietà, come è noto, si può acquisire anche per usucapione, esercitando sul bene un possesso come se si fosse proprietari, pertanto la proprietà si trasferisce a chi utilizza il bene immobile quale proprietario. A disciplinare l’istituto dell’usucapione è l’art. 1158 del codice civile il quale, in via generale, prevede che la proprietà dei beni immobili e gli altri diritti reali di godimento sui beni medesimi si acquistino in virtù del possesso continuativo per venti anni. Senza soffermarci sui requisiti tipici dell’usucapione, ci soffermeremo invece La proprietà, come è noto, si può acquisire anche per usucapione, esercitando sul bene un possesso come se si fosse proprietari, pertanto la proprietà si trasferisce a chi utilizza il bene immobile quale proprietario. A disciplinare l’istituto dell’usucapione è l’art. 1158 del codice civile il quale, in via generale, prevede che la proprietà dei beni immobili e gli altri diritti reali di godimento sui beni medesimi si acquistino in virtù del possesso continuativo per venti anni. Senza soffermarci sui requisiti tipici dell’usucapione, ci soffermeremo invece ricevuto da un alienante non intestatario. 

L’unico soggetto legittimato a contestare la dichiarazione dell’alienante di aver usucapito il bene, è l’intestatario originario dell’immobile per riottenerne così a suo favore l’intestazione, ma a questo punto sarà proprio quest’ultimo a dover intraprendere una causa civile lacunosa, affrontandone i relativi costi. 

L’alienante in caso di insurrezione nel giudizio sarà tenuto a risarcire il danno nei confronti sia dell’acquirente che del proprietario originario dell’immobile. 

Una interessante sentenza della Corte di legittimità (Cassazione Civile, sezione II – 12 dicembre 2018 n. 32147) affronta un tema complesso e di grande rilievo: la vendita di beni usucapiti, il cui acquisto non sia stato cristallizzato in una pronuncia di accertamento. 

Il trasferimento secondo questa importante sentenza deve ritenersi consentito e lecito, tuttavia al notaio che redige l’atto sono imposti ben precisi doveri di informazione dell’acquirente, sui rischi che un simile atto traslativo comporta. 

Il notaio deve agire nella stipula in modo avveduto, è suo obbligo raccogliere le dichiarazioni dell’alienate ed avvertire l’acquirente delle conseguenze positive ma anche negative nell’ipotesi di azione rivendicatoria da parte dell’intestatario. 

Il notaio dovrà inserire espressamente nell’atto sia la dichiarazione del venditore sotto la sua responsabilità, sia l’avvertimento all’acquirente dei rischi che questo atto comporta. L’acquirente dichiarerà dinanzi al notaio di ricevere ciononostante l’atto di trasferimento, comprendendone i rischi ed esonerandolo da ogni responsabilità in caso di possibile azione rivendicatoria. Il notaio prenderà atto della dichiarazione dell’acquirente riportandola fedelmente nell’atto. 

In conclusione possiamo affermare che, in presenza di requisiti, la vendita per possesso rappresenta un istituto che facilita la circolazione dei beni immobili consentendone il trasferimento senza attendere i tempi delle pronunce giudiziarie.
© Riproduzione riservata 

di Gian Piero Sponzilli Avvocato 

[email protected]