Vendita di casa, se il compratore si ritira non spettano provvigioni all’agente

La Cassazione ha chiarito che le provvigioni sono dovute solo se l’affare si conclude

Il tema delle provvigioni immobiliari è da sempre oggetto di controversie tra agenzie e clienti, specie nei casi in cui l’affare non arrivi fino in fondo. Con la recente sentenza della Corte di Cassazione civile n. 26061/2024, la suprema corte è tornata ad affrontare la questione, chiarendo in maniera netta quando sorge il diritto dell’agente immobiliare al compenso. Partiamo innanzitutto dalla regola generale definita nell’art. 1755 c.c.

Il nostro codice civile, all’art. 1755, stabilisce un principio fondamentale: “Il mediatore ha diritto alle provvigioni da ciascuna delle parti, se l’affare è concluso per effetto del suo intervento.” Ciò significa che la provvigione non matura automaticamente con l’attività di ricerca o con la semplice presentazione delle parti, ma solo quando si concretizza l’affare. Diverso è invece il rimborso delle spese (art. 1756 c.c.), che può essere richiesto anche se l’operazione non va a buon fine, purché previsto dal contratto.

Il caso esaminato dalla Cassazione

La vicenda nasce da una classica situazione:

• un potenziale acquirente presenta una proposta irrevocabile di acquisto, accompagnata da assegno a titolo di garanzia;
• il venditore accetta la proposta;
• poco dopo, però, l’acquirente decide di non procedere e l’affare salta.

L’agenzia immobiliare, forte di un “riconoscimento provvigionale” sottoscritto con l’acquirente, chiedeva ugualmente il pagamento del compenso, sostenendo che il diritto era già maturato con l’accettazione della proposta. La Cassazione, con la sentenza n. 26061/2024, ha respinto questa tesi:

• le provvigioni spettano solo se l’affare si conclude realmente;
• la sola proposta irrevocabile accettata non basta, se non segue un vincolo giuridico concreto e definitivo;
• le clausole che anticipano il momento di maturazione del compenso rispetto a quanto previsto dall’art. 1755 c.c. sono da considerarsi nulle o vessatorie se inserite in contratti con consumatori.

Gli esempi pratici: quando si paga e quando no

Per comprendere meglio gli effetti della decisione, due casi concreti.

• Provvigioni dovute: l’agenzia mette in contatto venditore e acquirente; si firma un contratto preliminare (o direttamente il rogito); l’affare è giuridicamente vincolante. In questo caso la provvigione è pienamente esigibile;
• Provvigioni non dovute: l’acquirente presenta una proposta irrevocabile, il venditore la accetta, ma poi l’acquirente si ritira e il preliminare o il rogito non vengono mai firmati. Qui l’affare non è concluso, quindi la provvigione non matura. L’agenzia potrà chiedere al massimo il rimborso delle spese sostenute, se previsto.

Perché questa sentenza è importante

La Cassazione conferma un principio già affermato in precedenti pronunce (ad esempio Cass. 9612/2023; Cass. 28879/2022; Cass. 30083/2019):

• la provvigione non può essere “anticipata” con patti che forzano la mano al cliente;
• eventuali clausole che obbligano a pagare la provvigione anche in assenza dell’affare concluso rischiano di essere dichiarate nulle;
• i contratti di incarico e i moduli di “riconoscimento provvigionale” devono essere redatti con attenzione, per non esporre agenzie e clienti a contenziosi.

Le ricadute pratiche per operatori e clienti

Per le agenzie immobiliari:

• attenzione a non inserire clausole che anticipano la provvigione;
• valorizzare invece strumenti alternativi di tutela (caparra confirmatoria, penali, rimborso spese).

Per i clienti (venditori e acquirenti):

• sapere che la provvigione è dovuta solo a conclusione dell’affare, non prima;
• leggere con cura i contratti di mediazione e i riconoscimenti provvigionali, per evitare sorprese.

Con la sentenza n. 26061/2024 la Cassazione mette un punto fermo sull’annosa questione che è stata tanto dibattuta in passato: la provvigione dell’agente immobiliare spetta esclusivamente quando l’affare è realmente concluso. Un chiarimento che tutela sia la correttezza del mercato, sia la fiducia di venditori e acquirenti nei rapporti con le agenzie immobiliari.

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Di Giovanni Condo, responsabile amministrativo Condominio Zero Pensieri
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