Inquilino e proprietario, guida pratica alla divisione delle spese

La ripartizione delle spese condominiali e locative tra inquilino e proprietario di casa tra regole giuridiche, buon senso e casi pratici

Uno dei temi che più spesso genera incomprensioni nei rapporti di locazione è quello della ripartizione delle spese tra inquilino e proprietario. È una questione apparentemente semplice, ma che nella vita quotidiana del condominio diventa fonte di discussioni, rivendicazioni di diritti, ritardi nei pagamenti e sfocia in veri e propri contenziosi. Capire “chi paga cosa” non è solo utile, è indispensabile per pianificare e mantenere una gestione corretta dell’immobile, anche a livello economico e finanziario e, non ultimo, rapporti sereni.

LE TIPOLOGIE DI SPESE
Punto di partenza necessario è una prima indicazione operativa che distingue, in modo tanto semplice quanto efficace, la tipologia dei costi da attribuire al conduttore, il quale sostiene le spese legate all’uso dell’immobile, e al proprietario che affronta quelle necessarie alla sua conservazione.

Un primo riscontro lo troviamo nel codice civile, dove l’art. 1576 c.c. stabilisce che “il locatore deve eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore” ed il successivo art. 1609 c.c. precisa poi che “le riparazioni di piccola manutenzione, che a norma dell’art.1756 devono essere seguite dall’inquilino a sue spese, sono quelle dipendenti da deterioramenti prodotti dall’uso, e non dipendenti da vetustà o caso fortuito”.

Da qui nasce la tradizionale distinzione tra spese ordinarie e straordinarie, fondamentale da capire e da applicare in ogni rapporto locativo. I costi ordinari, normalmente a carico dell’inquilino, comprendono tutti i costi legati al funzionamento quotidiano dell’edificio e dei servizi comuni, quali pulizia delle scale, illuminazione delle parti comuni, manutenzione ordinaria dell’ascensore, consumo dell’acqua e del riscaldamento, manutenzione ordinaria degli impianti, nonché la quota del compenso dell’amministratore riferibile alla gestione corrente.

Detti costi trovano giustificazione nel fatto che l’inquilino utilizza concretamente quei servizi, vivendo nell’immobile locato uti dominus, comportandosi nel quotidiano come fosse il proprietario.

Anche all’interno dell’appartamento la regola è la stessa: piccole riparazioni, sostituzione di componenti soggetti a usura, manutenzione ordinaria degli impianti rientrano nella sfera di competenza dell’inquilino, perché connesse all’uso normale del bene. Così anche le piccole riparazioni all’interno dell’appartamento, come la sostituzione di una guarnizione, la sistemazione di un rubinetto che perde o la manutenzione ordinaria degli impianti, rientrano in questa logica. Si tratta di interventi che non incidono sulla struttura dell’immobile, ma servono a mantenerne la normale funzionalità.

Diverso è il regime delle spese straordinarie, che restano in capo al proprietario; si tratta infatti di interventi che esulano dalla quotidianità del vivere e rivestono carattere (appunto) straordinario, quali quelli che incidono sulla struttura dell’edificio o ne garantiscono la conservazione nel tempo: rifacimento della facciata, del tetto, sostituzione integrale dell’ascensore, rifacimento delle colonne di scarico, installazione di nuovi impianti, interventi di adeguamento normativo.

In questi casi la spesa non è collegata all’uso quotidiano dell’immobile, ma alla tutela del suo valore patrimoniale, di cui gode appunto il proprietario.

Le previsioni sopra ricordate restano valide anche nel condominio, ove questa distinzione opera in misura più complessa, sommandosi ai singoli costi anche quelli derivanti dall’usufruire di spazi, beni e impianti comuni.

LA DIVISIONE DEI COSTI DI CONDOMINIO

L’art. 1123 c.c. stabilisce che gli interventi per la conservazione e per il godimento delle parti comuni sono sostenuti dai condòmini in misura proporzionale al valore della proprietà, ma quando l’unità immobiliare è locata, il rapporto interno tra proprietario e inquilino segue le regole viste sopra: ciò che è ordinario ricade sul conduttore, ciò che è straordinario resta al locatore.

Spesso il dubbio nasce quando una spesa ha un carattere “misto”, come nel caso dell’ascensore, la cui manutenzione ordinaria e i cui consumi elettrici sono a carico dell’inquilino, mentre la sostituzione completa dell’impianto o un intervento strutturale restano a carico del proprietario. Lo stesso vale per il riscaldamento centralizzato, ove la gestione ordinaria e il combustibile competono all’inquilino, mentre la sostituzione o adeguamento dell’impianto sono costi straordinari del proprietario.

Il contratto di locazione può prevedere una diversa ripartizione dei costi, purché non stravolga completamente questo schema. È frequente il richiamo alle tabelle di ripartizione predisposte dalle associazioni di categoria, che rappresentano una prassi consolidata. Tuttavia, tali pattuizioni producono effetti solo tra locatore e conduttore e non impegnano il condominio, nei cui confronti rimangono ben salde le responsabilità.

Nei rapporti con il condominio, infatti, il soggetto obbligato resta sempre il proprietario. L’amministratore non può rivolgersi direttamente all’inquilino per il pagamento delle spese, essendo debitore il condomino-proprietario, che poi potrà rivalersi sull’inquilino per quanto di sua competenza e recuperare il credito.
Questo principio, spesso ignorato, è fondamentale per comprendere la dinamica dei pagamenti, fonte principale di discussioni e contenzioso. Alcuni esempi potranno aiutare a chiarire meglio i rapporti.

PORTE, INFISSI E IMPIANTI: CHI PAGA?

Se l’assemblea delibera il rifacimento della facciata, la sistemazione del tetto, la sostituzione dell’ascensore, il rifacimento delle colonne di scarico, l’adeguamento degli impianti alle nuove normative o comunque tutti quei lavori che incidono sulla struttura dell’edificio o ne aumentano il valore, la spesa è straordinaria e compete al proprietario, mentre se si tratta della pulizia delle scale, dell’illuminazione comune, dei servizi di pulizia ecc., la spesa è ordinaria e compete all’inquilino che ne beneficia.

Identica ripartizione può essere proposta con un bene di utilizzo comune, soggetto sia a manutenzione periodica ordinaria sia a interventi di sostituzione straordinaria; in quel caso se l’ascensore viene completamente rinnovato la spesa ricade sul proprietario, mentre se si effettua la manutenzione periodica la spesa spetta all’inquilino.

Un altro caso frequente riguarda gli impianti idrici. Se si verifica una perdita dovuta all’usura di una guarnizione, di un flessibile o di un rubinetto all’interno dell’appartamento, la spesa rientra nella manutenzione ordinaria ed è quindi a carico dell’inquilino. Se invece la perdita deriva dalla rottura di una tubazione incassata nei muri, nei solai o comunque nelle parti comuni dell’edificio, si è in presenza di un intervento strutturale e la spesa compete al proprietario.

Anche in questo caso torna utile il criterio generale: ciò che attiene all’uso quotidiano spetta a chi utilizza l’immobile, ciò che riguarda la struttura spetta a chi lo possiede.

Lo stesso criterio vale per gli infissi, in merito ai quali la sostituzione di una maniglia, la registrazione di una finestra che non chiude bene, la manutenzione ordinaria delle persiane o delle tapparelle competono all’inquilino, che li usa quotidianamente, mentre la sostituzione integrale di finestre e serramenti, invece, rientra tra gli interventi straordinari a carico del proprietario, in quanto incide sulla struttura dell’immobile, sulla sua efficienza energetica e sul valore complessivo dell’unità abitativa.

Anche per gli impianti elettrici la distinzione è piuttosto chiara nella pratica: se la sostituzione di una presa, di un interruttore o di un punto luce guasto rientra nelle spese ordinarie dell’inquilino, perché legata all’uso quotidiano dell’impianto, diversamente, il rifacimento dell’impianto elettrico, il suo adeguamento alle normative di sicurezza o la realizzazione di nuove linee costituiscono interventi straordinari che spettano al proprietario.

Un ultimo esempio di comune esperienza riguarda la porta di ingresso dell’appartamento, dove la sostituzione della serratura, la manutenzione ordinaria o la riparazione di piccoli difetti di funzionamento sono spese che competono all’inquilino, mentre la sostituzione completa della porta, soprattutto quando avvenga per ragioni di sicurezza o di adeguamento normativo, è invece spesa straordinaria che resta a carico del proprietario.

In definitiva, la ripartizione delle spese tra inquilino e proprietario non è frutto di interpretazioni soggettive, ma trova fondamento in principi giuridici, precisamente nelle norme citate, dagli artt. 1576 e 1609 c.c., e dalle regole condominiali di cui all’art. 1123 c.c.

Giova ricordare che nei confronti del condominio, il soggetto obbligato è il condomino-proprietario, non l’inquilino. Se un intervento non viene pagato, l’amministratore si rivolgerà al proprietario, il quale potrà poi rivalersi sull’inquilino per la parte di sua competenza.

Nella prassi si registra frequentemente che molti proprietari chiedano che l’inquilino versi direttamente alcune somme, non per comodità, ma per evitare anticipazioni e successivi recuperi.

Riassumendo, in estrema sintesi possiamo affermare che si tratta di un equilibrio semplice: chi usa l’immobile contribuisce alle spese di utilizzo, chi lo possiede sostiene quelle necessarie a conservarlo. La chiarezza su questi aspetti evita molte tensioni inutili. Inquilino e proprietario non sono “avversari”, ma soggetti che condividono un interesse comune: una casa ben mantenuta e una gestione ordinata dei costi. Quando le regole sono note e rispettate, il rapporto diventa più semplice e anche la vita condominiale ne trae beneficio, diminuiscono i conflitti, si evitano incomprensioni e la gestione del condominio diventa più lineare e, non ultimi, si stabiliscono rapporti corretti e duraturi tra proprietario e inquilino.

In definitiva, la ripartizione dei costi di gestione non è una questione di interpretazioni personali, ma il risultato di un equilibrio tra utilizzo e proprietà. L’inquilino contribuisce a ciò che è legato al godimento dell’immobile, il proprietario a quello che ne garantisce il valore nel tempo. È una distinzione logica prima ancora che giuridica, che rappresenta il vero punto di partenza per una convivenza corretta e consapevole tra affitto e condominio.

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Fabrizio Pacileo Avvocato

avv.fabriziopacileo@gmail.com