Dal 3 giugno in vigore i nuovi Ape. Cosa cambia per proprietari e amministratori

Il nuovo Ape dovrà contenere dal 2028 anche il GWP, Global Warming Potential, che misura l’impatto ambientale dell’edificio. Tutte le novità

L’Italia è ancora lontana dal recepimento della direttiva IPBD IV, la famigerata direttiva “Case Green” su cui a Bruxelles c’è stato un aspro scontro politico per anni prima della sua approvazione. L’entrata in vigore era prevista per il 29 maggio 2026 ma molti Paesi europei sono in profondo ritardo sull’adozione e per l’Italia è stata aperta la procedura di infrazione. Una parte della direttiva però è stata recepita dal decreto Requisiti Minimi, in particolare quella relativa ai nuovi Ape che sono così in vigore dal 3 giugno. Un documento più complesso e quindi probabilmente più oneroso per i cittadini che però non possono farne a meno. L’Ape è infatti obbligatorio per acquistare e vendere una casa così come per locarla.

La riforma dell’Ape a livello europeo prevede un’armonizzazione delle procedure in modo che gli attestati siano tutti omologati all’interno dei 27 Paesi membri dell’Ue in base a criteri comuni di valutazione degli edifici, dal più energivoro al più efficiente. Andiamo con ordine.

COS’È LA DIRETTIVA EPBD “CASE GREEN”
È la norma europea che mira alla riqualificazione energetica del parco immobiliare europeo nei prossimi anni. L’obiettivo finale è la decarbonizzazione degli edifici, ovvero eliminare le fonti energetiche inquinanti e climalteranti dagli edifici pubblici e residenziali. Questo implica un piano che i singoli Stati devono affrontare per assicurarsi che scompaiano lentamente le fonti fossili (carbone in primis) e una strategia per i privati che dovranno rendere più efficienti le proprie abitazioni. Gli obiettivi oprincipali sono:

• l’eliminazione totale delle caldaie a gas entro il 2040;
• la scomparsa degli incentivi nazionali per acquistare caldaie a gas dal 1.1.2025 (solo Estonia e Ungheria li hanno ancora attivi e sono infatti già sottoposti a procedura di infrazione);
• dal 2028 tutti i nuovi edifici pubblici che saranno costruiti dovranno essere a emissioni zero;
• dal 2030 tutti i nuovi edifici costruiti dovranno essere a emissioni zero;
• gli Stati devono garantire entro il 2030 una riduzione del fabbisogno di energia primaria del 16% e del 20-22% entro il 2035.

A CHE PUNTO SONO L’ITALIA E I PAESI UE
A oggi, maggio 2026, solo 8 Paesi su 27 (Spagna, Finlandia, Slovenia, Belgio, Bulgaria, Croazia, Lituania e Romania) erano in regola con l’attuazione delle norme europee con la Spagna che attualmente è considerata il modello di riferimento con obiettivi addirittura più ambiziosi di quelli fissati da Bruxelles. Gli altri Paesi sono sotto procedura di infrazione per non aver presentato il Piano Nazionale di Ristrutturazione degli Edifici entro il 31 dicembre 2025 come richiesto.

COME CAMBIA l’APE
Nel momento in cui la direttiva entrerà in vigore i Paesi membri dovranno omologare l’Attestato di Prestazione Energetica degli Edifici. I dettagli sono contenuti all’articolo 19 della direttiva. I nuovi attestati dovranno avere classi per gli edifici da A a G come già in vigore da diversi anni in Italia. Può essere inserita dagli Stati anche una classe A0 e A+ per gli edifici che generano più energia di quanta ne consumino.

L’Ape dovrà però contenere anche il il GWP, ovvero il Global Warming Potential, il potenziale impatto dell’edificio nel suo ciclo di vita sul surriscaldamento globale. Questo dettaglio è stato introdotto nel 2026 con modifica all’allegato III della direttiva EPBD già pubblicata in Gazzetta Ufficiale dell’Ue. Il GWP è lo strumento di calcolo che misura l’impatto climatico complessivo dell’edificio, misurato in kg CO₂equivalente per metro quadrato di superficie coperta utile. Esso non considera soltanto i consumi energetici in fase d’uso, ma anche le emissioni legate ai materiali, alla costruzione, alla manutenzione, alle sostituzioni, alla demolizione e al fine vita. Questo valore dovrà essere contenuto negli Ape di tutti i nuovi edifici di almeno 1.000 metri quadri a partire dal 2028 e dal 2030 in quelli di tutti i nuovi edifici. Stesso vale però anche per chi compie profonde ristrutturazioni o ampliamenti dell’edificio tali da rientrare in una “nuova costruzione”. Il GWP non riguarda invece al momento gli edifici esistenti.

Ci sono anche altri parametri nuovi e soprattutto il modello di riferimento sul quale si calcolano le classi diventa più stringente quindi sarà più difficile ottenere “voti alti”. I tecnici dovranno aggiornare i propri software che saranno collegati mediante API ai dati ENEA per individuare i parametri di consmo degli altri edifici nella stessa zona climatica. L’APE indicherà l’energia finale consumata e le emissioni inquinanti dovute all’edificio in esercizio ordinario.

Gli Ape prodotti prima del 3 giugno 2026 restano validi fino a scadenza naturale (dieci anni), ma se vengono effettuati interventi che modificano la classe energetica di un appartamento, come la rimozione della caldaia a gas o il cambio degli infissi dovrà essere richiesto il nuovo APE per certificarlo.

È chiaro che questo comporta un lavoro maggiore da parte dei tecnici incaricati e che quindi nel concreto ottenere l’Ape potrebbe costare di più in futuro. Fino a ieri per redigere l’Ape un professionista ha bisogno delle informazioni sull’abitazione (planimetria, tipologia di caldaia, tipologia di infissi, coibentazione, tipologia di caloriferi etc.). Da oggi serviranno informazioni più complesse sull’edificio che renderanno più lungo, e potenzialmente più costoso, ottenere l’Ape. In questo senso la direttiva obbliga gli Stati a “garantire l’accessibilità economica degli attestati […] valutando la possibilità di fornire sostegno finanziario alle famiglie vulnerabili”.

COSA DEVONO FARE CONCRETAMENTE OGGI I PROPRIETARI DI CASA E GLI AMMINISTRATORI?
Al momento dell’entrata in vigore della direttiva non c’è nessun obbligo immediato per le singole abitazioni esistenti. Una proposta in tal senso era stata avanzata in sede di discussione della direttiva per far sì che da subito le abitazioni dovessero salire di classe energetica ma questa parte è stata stralciata prima dell’approvazione finale da parte dei capi di governo. Concretamente chi chiederà l’Ape dopo la ratifica della norma dovrà assicurarsi che sia conforme all’allegato 5 della direttiva “Case Green” e sia quindi omologato all’Ape europeo. Per gli amministratori il problema si porrà dal 2028 per gli edifici nuovi i cui dati di consumo e inquinamento nell’arco di vita del palazzo dovranno essere disponibili.

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Andrea Battistuzzi Giornalista

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