Infiltrazioni e parti comuni: 4 consigli per evitare il contenzioso

Dalla segnalazione del condomino alla tutela dell’intero edificio: strumenti giuridici e operativi per amministratori e assemblee per evitare il contenzioso con problemi legati a umidità e infiltrazioni

In condominio le problematiche legate a umidità di risalita, infiltrazioni d’acqua e degrado delle parti comuni rappresentano cause di conflitto tra condomini e, spesso, di contenziosi giudiziari onerosi e difficili da gestire. La giurisprudenza più recente ha chiarito che, quando i danni e le infiltrazioni provengono da fondazioni, sottosuolo o altre parti comuni, la responsabilità ricade sul condominio quale custode come prevede l’art. 2051 del codice civile.

Proprio per questo, una gestione preventiva e tecnicamente supportata diventa lo strumento più efficace per tutelare l’edificio, l’amministratore e i singoli condomini. Ma come si può agire concretamente per evitare che le infiltrazioni sorgano e creino conflitti legali costosi e dolorosi nel palazzo?

Vediamo alcuni passaggi fondamentali che un amministratore professionista dovrebbe attuare e con cui si può, nella maggior parte dei casi, prevenire il problema. Per prima cosa portare il problema all’attenzione dei condomini convocando l’assemblea condominiale e impostare correttamente la delibera per avviare, al momento giusto, una consulenza tecnica preventiva.

Quando un condomino segnala fenomeni di umidità o infiltrazioni l’errore più comune, sia da parte dell’amministratore che da parte dell’eventuale assemblea convocata, è quello di rinviare la decisione o limitarsi a effettuare degli interventi “tampone”. Una delibera mal formulata o generica può esporre il condominio a contestazioni sulla validità della decisione o su responsabilità per inerzia. Tutte difficoltà probatorie in caso di giudizio e che comportano un aggravamento dei danni e dei costi.

La delibera assembleare deve invece essere chiara, motivata e tecnicamente orientata. Ovviamente, un amministratore che non ha le necessarie competenze o un che svolge l’attività in modo secondario non aiuta in questo senso e contribuisce a produrre danni patrimoniali al condominio e di conseguenza ai condomini.
Vediamo come impostare correttamente una delibera assembleare. Una delibera efficace, soprattutto in presenza di potenziali responsabilità ex art. 2051 c.c., dovrebbe contenere almeno i seguenti quattro elementi:

Riconoscimento formale della segnalazione
È opportuno che il verbale riporti la natura del problema segnalato, le unità immobiliari interessate da infiltrazioni e la possibile incidenza sulle parti comuni. Questo passaggio dimostra che il condominio ha preso atto del problema e non lo ha ignorato.

Decisione sull’accertamento tecnico
L’assemblea dovrebbe deliberare espressamente sull’incarico a un tecnico qualificato (ingegnere, architetto, geometra). Riportare in delibera l’oggetto dell’indagine (fondazioni, impermeabilizzazioni, murature controterra) e le modalità di accesso ai locali interessati. Una delibera che autorizza l’accertamento tecnico tutela il condominio anche sotto il profilo probatorio.

Stanziamento di un fondo spese
È buona prassi prevedere, inoltre, un fondo per la consulenza tecnica e per l’eventuale successivo fase necessaria per eventuali interventi urgenti da eseguire al verificarsi di infiltrazioni. Questo evita ulteriori assemblee d’urgenza e accelera le decisioni operative.

Mandato chiaro all’amministratore
La delibera deve attribuire all’amministratore il potere di conferire l’incarico al tecnico e alle maestranze, la facoltà di adottare misure urgenti ex art. 1135 c.c., se necessario. Resta inteso che l’amministratore non può esimersi dall’obbligo di riferire all’assemblea sugli esiti della perizia. Ecco un esempio pratico di delibera da adottare da parte dell’assemblea e correttamente impostata.

ESEMPIO PRATICO
Un condominio riceve segnalazioni di umidità in un locale al piano terra. L’amministratore provvede a convocare l’assemblea del condominio inserendo all’ordine del giorno la problematica, la nomina del tecnico e la costituzione del fondo necessario per le indagini e per le opere necessarie per l’esecuzione delle indagini stesse. Alla stessa convocazione l’amministratore allega il preventivo di uno o più tecnici per l’esecuzione di queste indagini e la redazione di una relazione dell’accertamento tecnico. In tal modo i condomini sanno già l’ammontare degli eventuali costi che dovranno affrontare e su cui deliberare. In tal caso si da la possibilità anche ai condomini di reperire dei preventivi.

L’assemblea delibera di incaricare un tecnico per verificare l’origine del fenomeno, con particolare riferimento alle fondazioni. Viene stanziato un fondo iniziale di 3.000 euro e conferito mandato all’amministratore per la nomina del tecnico al quale affidare l’incarico e per gli eventuali interventi urgenti. Operando in questo modo il condominio dimostra diligenza, limita il rischio risarcitorio e mantiene il controllo della situazione.

Quando avviare una consulenza tecnica preventiva
La consulenza tecnica preventiva non è uno strumento da utilizzare solo in tribunale. Al contrario, è spesso la chiave per evitare il giudizio. È consigliabile avviarla quando il danno è ricorrente o progressivo, le cause non sono immediatamente individuabili e coinvolge parti comuni strutturali (fondazioni, muri controterra). In particolare, quando il condomino minaccia azioni legali e l’amministratore deve tutelarsi e tutelare il condominio da future contestazioni.

Attendere il contenzioso significa spesso per il condominio e per l’amministratore stesso perdere il controllo tecnico del problema. Una consulenza tecnica preventiva per essere efficace deve essere deve essere redatta con delle specifiche caratteristiche. Quelle essenziali che non possono mancare devono analizzare le cause del fenomeno, l’estensione del danno, le responsabilità (parte comune o esclusiva) e individuare gli interventi risolutivi, non solo riparativi.

Inoltre, la perizia deve essere necessariamente documentale. Il tecnico deve produrre una relazione dettagliata corredata da una documentazione fotografica. Fondamentale sono anche le indicazioni operative e la stima dei costi. Una buona consulenza preventiva può avere varie finalità. Può essere utilizzata anche per orientare una transazione e supportare una delibera di lavori. Può, anche, costituire base per un’eventuale CTU disposta dal giudice presso il tribunale.

Perché la prevenzione conviene al condominio
La giurisprudenza è chiara: la vetustà dell’edificio, i difetti costruttivi o le condizioni del terreno non escludono la responsabilità del condominio, ma rafforzano l’obbligo di vigilanza e manutenzione. Agire prima significa ridurre i costi complessivi per l’esecuzione dei lavori, ma anche per evitare condanne risarcitorie e preservare il valore dell’immobile. Serve anche per tutelare l’amministratore da responsabilità personali.

Pertanto, in presenza di umidità, infiltrazioni o degrado strutturale, il vero rischio non è solo il danno materiale, ma l’inerzia decisionale. Una delibera assembleare ben costruita e una consulenza tecnica preventiva tempestiva rappresentano oggi gli strumenti più efficaci per una gestione condominiale moderna, responsabile e giuridicamente solida. Prevenire il contenzioso non è solo possibile: è una precisa scelta di buona amministrazione.

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di Battista Praino Amministratore 
direzionerivista@condominiozeroproblemi.it