Danni e infiltrazioni, quando l’amministratore è responsabile

Obblighi di vigilanza, dovere di attivarsi anche prima dell’assemblea e rischi risarcitori. Ecco quando l’amministratore di condominio è responsabile personalmente per i danni da infiltrazioni

Nel dibattito sulle infiltrazioni d’acqua, sull’umidità di risalita e sui danni provenienti dalle parti comuni, l’attenzione si concentra spesso – giustamente – sulla responsabilità del condominio ex art. 2051 c.c.. Molto meno approfondito, ma altrettanto rilevante, è il tema della responsabilità personale dell’amministratore quando, a fronte di segnalazioni e situazioni critiche, rimane inerte o interviene in modo tardivo e inadeguato.

Eppure, la giurisprudenza è chiara: l’amministratore non è un semplice esecutore passivo delle decisioni assembleari, ma un soggetto gravato da precisi obblighi di attivazione, vigilanza e tutela dell’edificio.

L’amministratore è garante della conservazione dell’edificio. Infatti, l’art. 1130 c.c. attribuisce all’amministratore il compito di curare l’osservanza del regolamento, di disciplinare l’uso delle parti comuni, di compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell’edificio. Proprio quest’ultimo obbligo è centrale nei casi di umidità, infiltrazioni e degrado strutturale.

La conservazione non riguarda solo gli aspetti formali, ma include la prevenzione del danno e l’adozione tempestiva delle misure necessarie a impedirne l’aggravamento. Vediamo in quali casi l’inerzia diventa una colpa dell’amministratore del condominio.

QUANDO L’AMMINISTRATORE È RESPONSABILE
L’amministratore può essere chiamato a rispondere personalmente quando riceve segnalazioni documentate di infiltrazioni o umidità, quando è consapevole della possibile origine da parti comuni e non attiva verifiche tecniche e non informa l’assemblea. Ma anche quando rinvia sistematicamente ogni decisione, pur in presenza di un danno progressivo.

In questi casi, l’inerzia non è più una scelta gestionale, ma una violazione degli obblighi professionali. La responsabilità non è automatica, ma è concreta. È importante chiarire un punto: l’amministratore non risponde automaticamente di ogni danno verificatosi nel condominio.

La responsabilità personale emerge quando sussistono congiuntamente la conoscenza o la conoscibilità del problema e l’omessa attivazione (assenza di sopralluoghi, tecnici, comunicazioni).

Ci deve essere un nesso causale tra l’inerzia e l’aggravamento del danno. Tutto ciò deve portare a un pregiudizio economico per il condominio o per il singolo condomino. In tali ipotesi, il danneggiato può agire contro il condominio e contro l’amministratore, per responsabilità professionale.

La giurisprudenza valuta con particolare severità il fattore tempo. Un’amministrazione che ignora le segnalazioni o minimizza fenomeni strutturali e interviene solo dopo l’avvio di un’azione legale, rischia di vedere imputata all’amministratore la colpa per l’aggravamento del danno, anche se la causa originaria è imputabile alle parti comuni.

Uno degli errori più diffusi è ritenere che, in assenza di delibera, l’amministratore non possa o non debba intervenire. In realtà per gli atti conservativi, l’amministratore deve agire anche senza preventiva autorizzazione assembleare. In questi casi vi un vero e proprio obbligo per l’amministratore.

In caso di urgenza, l’art. 1135 c.c. gli impone di intervenire e poi riferire all’assemblea. Non attivarsi “in attesa dell’assemblea” può quindi costituire fonte diretta di responsabilità personale.

Esempio pratico: quando l’inerzia costa caro
Un condomino segnala per iscritto gravi fenomeni di umidità nella propria abitazione o nel proprio locale. L’amministratore archivia la questione come “problema del singolo” senza disporre verifiche o addirittura scrive al danneggiato di rivolgersi al proprietario dell’immobile che a suo dire procura il danno. Dopo due anni, il locale o la porzione dell’appartamento diventa inutilizzabile, il condomino danneggiato si vede costretto a rivolgersi al tribunale per ottenere che i lavori vengano effettuati e che si accerti chi deve effettuarli e chi spettino le spese per il risarcimento dei danni subiti.

Il giudice attraverso un CTU (Consulente tecnico d’ufficio) accerta che l’origine era da parti condominiali. Il condominio viene condannato al risarcimento.
Successivamente, il condominio agisce in rivalsa contro l’amministratore, dimostrando che un intervento tempestivo avrebbe limitato i danni. Tutto ciò comporta una responsabilità professionale dell’amministratore per l’aggravamento del danno.

Vediamo adesso attraverso una piccola checklist come l’amministratore può tutelarsi concretamente per evitare responsabilità personali. Ecco i sei passi che un amministratore qualificato dovrebbe sempre effettuare:

1. protocollare sempre le segnalazioni ricevute;
2. rispondere formalmente ai condomini;
3. attivare sopralluoghi e consulenze tecniche;
4. informare l’assemblea in modo chiaro e documentato;
5. verbalizzare ogni decisione (anche di rinvio);
6. dimostrare di aver fatto tutto il possibile per la tutela delle parti comuni.

La tracciabilità delle decisioni è oggi uno degli strumenti difensivi più efficaci. In caso di contenzioso, il giudice non valuta solo il danno, ma la condotta complessiva dell’amministratore. Le domande che ci dobbiamo fare sono: era prevedibile il danno? Era evitabile con condotte diligenti? L’amministratore ha agito come un “buon professionista”? Da queste risposte dipende l’eventuale condanna personale.

Nel moderno contesto condominiale, l’inerzia è il vero rischio. L’amministratore non può limitarsi a “fare da tramite” tra condomini e assemblea, ma deve esercitare un ruolo attivo di prevenzione, vigilanza e tutela. Agire tempestivamente, anche in via prudenziale, non espone l’amministratore a responsabilità: al contrario, è ciò che lo protegge.

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Battista Praino Amministratore

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