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giovedì, Gennaio 15, 2026
La divisione delle spese fra proprietario e inquilino e il ruolo dell’amministratore
L’amministratore non ha alcun obbligo di legge sulla divisione delle spese che riguarda proprietà e inquilino. Avvallare le richieste può creare problemi
È una scena che si ripete quotidianamente negli studi di amministrazione condominiale: l’inquilino chiama per chiedere “quanto deve pagare” o il proprietario invia il contratto di affitto pretendendo che l’amministratore invii bollettini separati al conduttore.Eppure, dietro questa prassi consolidata, si nasconde un errore giuridico di fondo. L’amministratore di condominio non ha alcun obbligo legale di ripartire le spese tra locatore e conduttore. Anzi, a voler essere rigorosi, tale attività esula totalmente dal suo mandato.
Facciamo chiarezza su questo principio fondamentale, spesso ignorato per abitudine o cortesia.
1. Il principio cardine: Il “mandato” è solo con i condòmini
Per comprendere perché l’amministratore non deve fare i conti in tasca all’inquilino, bisogna guardare alla natura del suo incarico. L’amministratore riceve un mandato dai condòmini, ovvero dai proprietari delle unità immobiliari. Giuridicamente, il rapporto di amministrazione lega il professionista esclusivamente ai titolari di diritti reali (proprietà, usufrutto). L’inquilino (conduttore) è un soggetto “terzo” ed estraneo al condominio.
Il codice civile è chiaro: l’interlocutore unico dell’amministratore è il proprietario. È il proprietario che partecipa alle assemblee (salvo specifici casi sul riscaldamento), è il proprietario che approva il bilancio ed è il proprietario l’unico soggetto contro cui l’amministratore può agire (tramite decreto ingiuntivo) in caso di morosità.
2. Il contratto dil locazione è una “faccenda privata”
La ripartizione delle spese (es. oneri accessori, quota fissa, quota a consumo, ascensore) è regolata dal contratto di locazione, che è un accordo privato tra due parti: il locatore e il conduttore.
L’amministratore non è parte di questo contratto. Chiedere all’amministratore di applicare le tabelle di ripartizione previste dalla legge 392/78 (Equo Canone) o dagli accordi territoriali concordati, significa chiedergli di intervenire in un rapporto contrattuale che non lo riguarda. Se l’amministratore si mettesse a interpretare il contratto d’affitto per dividere le spese, si assumerebbe una responsabilità che non gli compete, rischiando di commettere errori di cui potrebbe poi essere chiamato a rispondere.
3. La legge e la giurisprudenza
La giurisprudenza (Cassazione in primis) ha ribadito più volte il concetto di “unicità della posizione debitoria”. Per il condominio esiste un solo debito: quello dell’unità immobiliare. Chi paga? Il proprietario. Il fatto che il proprietario abbia poi il diritto di rivalsa sull’inquilino per le spese di sua competenza (luce scale, pulizie, ecc.) è un fatto interno al loro rapporto. Il proprietario paga il condominio, l’inquilino rimborsa il proprietario.
Qualsiasi conteggio “extra” fatto dall’amministratore per separare le quote è da considerarsi:
- Una cortesia: non un atto dovuto;
- Un’attività extra-mandato: che come tale andrebbe, in teoria, retribuita a parte e specificata nel preventivo di gestione, previo accordo specifico.
4. I rischi della “cortesia”
Molti amministratori continuano a fare questa ripartizione per “quieto vivere”. Tuttavia, questa abitudine crea un pericoloso precedente:
- Morosità: se l’inquilino non paga la sua “quota” calcolata dall’amministratore, il proprietario spesso si sente autorizzato a non pagare il condominio, dicendo “chiedeteli a lui”. Questo è giuridicamente falso: il proprietario resta sempre l’unico responsabile in solido;
- Contestazioni: se l’inquilino contesta una spesa, coinvolge l’amministratore in liti che dovrebbero restare tra lui e il padrone di casa.
Pertanto, è tempo di riportare i ruoli nel loro alveo corretto. L’amministratore gestisce i beni comuni per conto dei proprietari. La gestione dei rapporti con gli inquilini, inclusa la “matematica” della divisione delle bollette, è un onere che spetta esclusivamente al locatore. Rifiutarsi di eseguire questi conteggi non è un atto di scortesia, ma un atto di professionalità che tutela il condominio da confusioni gestionali e contabili.
di Marco Quagliariello, Presidente nazionale APICE
Studioquagliariello@gmail.com
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