Affitto e inquilini morosi, come indicare in dichiarazione dei redditi il non incassato

La legge consente al proprietario che non si vede più saldato l’affitto di escludere i canoni non percepiti dalla dichiarazione dei redditi, ma solo in determinati casi.

Il tema dell’affitto non pagato rappresenta sempre più spesso una questione centrale per i proprietari di case ed immobili di vario tipo, soprattutto in un contesto di crisi economica capace di generare una crescente morosità degli inquilini. Tali soggetti possono escludere dalla dichiarazione dei redditi (730 e modello redditi PF) i canoni non riscossi, ma solo al verificarsi di determinate condizioni.
 
Il cosiddetto decreto Crescita, n. 34/2019, ha permesso di non includere nella dichiarazione dei redditi i canoni non percepiti per i contratti stipulati dal 1° gennaio 2020, purché la mancata riscossione sia documentata con intimazione di sfratto per morosità o ingiunzione di pagamento.
 
Importante è sapere che non è necessario attendere la conclusione della causa di sfratto: basta il provvedimento giudiziario ottenuto entro il termine di presentazione della dichiarazione dei redditi.
 
Per i canoni non riscossi prima del 2020, resta la precedente disciplina: i canoni vanno dichiarati e il locatore, solo a conclusione del procedimento giurisdizionale, può riconoscere un credito d’imposta pari all’imposta versata sui redditi non incassati. Il decreto Sostegni n. 41/2021 ha esteso la possibilità di “detassazione” a tutti i canoni non incassati dal 1° gennaio 2020, anche per contratti stipulati prima di tale data (basta che la morosità riguardi periodi successivi al 01/01/2020).
 
L’Imu invece resta dovuta anche se il canone non viene incassato. Il presupposto dell’Imu, infatti, è il possesso dell’immobile non la percezione del reddito. È di fondamentale importanza sapere che nel caso di canoni non percepiti, per escluderli dal reddito serve che, entro il termine di presentazione della dichiarazione, si ottenga un atto giudiziario: intimazione di sfratto per morosità o ingiunzione di pagamento.

Affitto non percepito e detrazioni: come fare
 

Vediamo ora nel concreto come fare per ottenere le corrette deduzioni di questi redditi effettivamente non percepiti. Nel modello 730 o nel modello redditi PF, il contribuente dovrà indicare i dati dell’immobile e segnalare, secondo le istruzioni ministeriali, che per determinati periodi non ha percepito i canoni di locazione, allegando eventualmente la documentazione che ne giustifichi l’esclusione.
 
Supponiamo che dobbiamo presentare la dichiarazione dei redditi con il modello 730/2025, andremo a indicare, con i seguenti parametri: canone contrattualizzato 6.000 euro annui, canoni percepiti per 2.000 euro, decreto ingiuntivo ottenuto a novembre 2024, tipologia contrattuale quale libero mercato, con tassazione ordinaria Inseriremmo nel dichiarativo: dai righi B1 a B5: rendita catastale, immobile locato, 365 giorni di possesso, quota 100% di possesso, tassazione ordinaria, canoni percepiti 2000, e infine il codice quattro.

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di Alessandro Gradelli, fiscalista
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