Abuso edilizio, demolizione e responsabilità di chi lo ha realizzato

La Cassazione ribadisce che chi realizza un abuso edilizio resta obbligato al ripristino anche se non è più proprietario

Nel panorama dell’edilizia, come in tema di abuso edilizio e della gestione immobiliare esistono pronunce giurisprudenziali che, pur non modificando direttamente le norme vigenti, contribuiscono a chiarirne in modo definitivo l’applicazione pratica. È il caso della sentenza della Corte di Cassazione n. 7070 del 23 febbraio 2026. Si tratta infatti di una decisione destinata ad avere riflessi concreti sull’attività di proprietari, amministratori di condominio, tecnici e operatori del settore immobiliare, poiché affronta alcuni aspetti particolarmente delicati legati agli abusi edilizi e alle conseguenze che essi continuano a produrre nel tempo.

Nei paragrafi che seguono analizzeremo i principi affermati dalla suprema corte, cercando di tradurli in termini operativi attraverso esempi pratici e casi ricorrenti, con l’obiettivo di comprendere quali effetti possano derivarne nella gestione degli immobili e del patrimonio condominiale.

La Cassazione ribadisce un principio fondamentale: chi realizza un abuso edilizio resta obbligato al ripristino anche se non è più proprietario. L’ordine di demolizione ha natura reale e non viene meno con il trasferimento del bene

Nel sistema urbanistico italiano, la repressione degli abusi edilizi si fonda su strumenti particolarmente incisivi, tra cui l’ordine di demolizione. Si tratta di una misura che, come chiarito dalla giurisprudenza più recente, mantiene la propria efficacia anche in presenza di vicende successive che riguardano la proprietà dell’immobile.

A ribadirlo è dunque questa sentenza del 23 febbraio 2026, che ha confermato un principio di particolare rilievo operativo: il responsabile dell’abuso resta obbligato alla demolizione anche se ha ceduto la proprietà del bene. L’ordine di demolizione non ha natura sanzionatoria in senso stretto, ma è finalizzato al ripristino della legalità urbanistica.

La sua caratteristica principale è quella di essere una misura “reale”, cioè incide direttamente sul bene abusivo e prescinde dalla titolarità della proprietà. Esso è finalizzata alla eliminazione dell’abuso e mira alla restituzione dello stato originario dei luoghi.  In questa prospettiva, il trasferimento dell’immobile non incide sull’obbligo di esecuzione della demolizione.

Nel caso esaminato, il soggetto destinatario dell’ordine di demolizione aveva sostenuto di non essere più proprietario né possessore dell’immobile, chiedendo di essere escluso dalla fase esecutiva. La Cassazione ha respinto tale impostazione, chiarendo che il responsabile dell’abuso resta legittimato passivo anche in fase esecutiva e che la perdita della proprietà non elimina automaticamente l’obbligo di demolizione. Inoltre, è necessario dimostrare un interesse concreto e attuale per ottenere eventuali sospensioni o revoche.

Il principio è netto: l’abuso edilizio continua a produrre effetti giuridici anche a distanza di anni e indipendentemente dalle vicende circolatorie del bene.

La finalità dell’ordine di demolizione è quella della cosiddetta restitutio in integrum, cioè il ripristino completo della situazione originaria. Questo comporta che l’ordine può riguardare l’intero manufatto abusivo, comprese le opere accessorie e le eventuali superfetazioni. Eventuali difficoltà tecniche non giustificano l’inadempimento, se imputabili al responsabile.

L’interesse pubblico al corretto assetto del territorio prevale quindi sulle vicende soggettive legate alla proprietà. Un aspetto particolarmente rilevante riguarda la possibilità di sostituire la demolizione con una sanzione pecuniaria, la cosiddetta “fiscalizzazione”. Ai sensi dell’art. 34 del Dpr 380/2001, tale opzione è ammessa solo in casi specifici.

In particolare, è possibile solo per difformità parziali rispetto al titolo edilizio e non è applicabile quando l’immobile è integralmente abusivo. Resta una misura eccezionale e non alternativa generalizzata alla demolizione.

La Cassazione ha ribadito che, in presenza di abuso totale, la demolizione non può essere sostituita da una sanzione economica.

ESEMPI PRATICI

Vendita dell’immobile dopo l’abuso

Un proprietario realizza una sopraelevazione abusiva e, successivamente, vende l’immobile.
Anni dopo interviene un ordine di demolizione. Il soggetto che ha realizzato l’abuso può essere comunque chiamato a rispondere dell’obbligo di demolizione, anche se non è più proprietario.

Immobile completamente abusivo

Un fabbricato viene realizzato senza alcun titolo edilizio. In questo caso non è possibile chiedere la fiscalizzazione, l’unica misura applicabile resta la demolizione.

Difformità parziale

Un appartamento presenta modifiche interne non conformi al titolo edilizio originario. In presenza dei presupposti di legge, può essere valutata la sostituzione della demolizione con sanzione pecuniaria. La pronuncia della Cassazione assume particolare rilievo anche in ambito condominiale. Non sono infrequenti, infatti, situazioni nelle quali interventi eseguiti nel corso degli anni su balconi, terrazzi, locali tecnici, sottotetti o altre porzioni dell’edificio presentano profili di irregolarità urbanistica che possono emergere solo in occasione di compravendite, pratiche edilizie o contenziosi.

In concreto gli abusi edilizi non si “trasferiscono” automaticamente con la proprietà, ma continuano a produrre effetti sul responsabile originario. Gli amministratori devono prestare attenzione alla presenza di abusi nelle parti comuni o nelle unità immobiliari in quanto eventuali interventi abusivi possono incidere sulla sicurezza, sul decoro e sulla gestione complessiva dell’edificio.

La sentenza della Corte di Cassazione conferma quindi un orientamento ormai consolidato e rafforza un principio destinato a incidere concretamente sulla gestione degli immobili: il decorso del tempo e il trasferimento della proprietà non sono, di per sé, elementi idonei a far venir meno le conseguenze derivanti da un abuso edilizio.

Per amministratori di condominio, proprietari e professionisti ciò rappresenta un ulteriore richiamo alla necessità di verificare con attenzione la regolarità urbanistica degli immobili e delle parti comuni, soprattutto in occasione di compravendite, interventi edilizi e operazioni di valorizzazione del patrimonio.

La corretta gestione e soprattutto verifica della documentazione urbanistica non costituisce soltanto un adempimento formale, ma uno strumento essenziale per prevenire contenziosi, responsabilità e costi che possono manifestarsi anche a distanza di molti anni dalla realizzazione dell’abuso.

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Manlio Amadio Architetto

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