Come cambia il ruolo dell’amministratore con la riforma

Albo professionale, obbligo di laurea, controllo sui conti. Come cambia concretamente la figura dell’amministratore con la proposta di legge in discussione in Parlamento

Il disegno di legge n. 2692/2025 presentato a dicembre 2025 in Parlamento, punta a riformare in modo significativo la disciplina del condominio e, in particolare, la figura dell’amministratore. Se approvato così come presentato, il provvedimento introdurrebbe un cambio di paradigma: più professionalità, più controlli, ma anche più obblighi e costi.

L’obiettivo dichiarato è ridurre il contenzioso condominiale – che rappresenta una quota rilevante delle cause civili – e rafforzare la trasparenza nella gestione economica degli edifici. Ma quali sarebbero, in concreto, le conseguenze per condomini e amministratori?

UN AMMINISTRATORE SEMPRE PIÙ “PROFESSIONISTA”

Uno dei punti centrali della riforma è l’istituzione di un elenco nazionale degli amministratori di condominio, tenuto presso il Ministero delle Imprese e del Made in Italy. L’iscrizione all’elenco diventerebbe condizione indispensabile per esercitare la professione.

Per accedervi, il disegno di legge richiede requisiti più stringenti rispetto a oggi, tra cui:

1. il possesso di una laurea (anche triennale) in ambito economico, giuridico o tecnico-scientifico;

2. l’obbligo di formazione periodica rafforzata;
3. la stipula di una polizza assicurativa individuale di responsabilità civile.

Di fatto, verrebbe superata la figura dell’amministratore improvvisato o del condomino-amministratore privo di una formazione strutturata, ancora oggi ammessa dall’ordinamento.

Resta inteso che coloro che esercitano in modo professionale la professione potrebbero continuarla anche senza l’obbligo della laurea.

Esempio pratico
Un piccolo condominio che oggi affida la gestione a un condomino “volenteroso” dovrebbe, in futuro, rivolgersi necessariamente a un amministratore iscritto all’elenco nazionale, con requisiti verificati da un’autorità pubblica.

PIÙ POTERI, SOPRATTUTTO SULLA SICUREZZA

La riforma interviene anche su un tema particolarmente delicato: la sicurezza degli edifici. Il testo riconosce che l’amministratore è spesso esposto a responsabilità, anche penali, senza disporre di reali strumenti decisionali.

Per questo motivo, in caso di inerzia dell’assemblea, l’amministratore potrebbe intervenire direttamente per eseguire opere necessarie di messa a norma degli impianti comuni, salvo successiva ratifica.

Esempio pratico
Se l’assemblea non deliberasse l’adeguamento antincendio di un’autorimessa, l’amministratore potrebbe comunque attivarsi per evitare sanzioni o situazioni di pericolo, riducendo il rischio di responsabilità personali.

RENDICONTI CERTIFICATI E REVISORE OBBLIGATORIO

Un’altra novità di rilievo riguarda il rendiconto condominiale, che viene profondamente ridefinito. Il documento dovrà essere composto da più elementi (conto economico, situazione patrimoniale, conto finanziario, nota esplicativa) e, nei condomini di maggiori dimensioni, dovrà essere certificato da un revisore condominiale indipendente.

Il revisore, figura distinta dall’amministratore, avrebbe il compito di verificare e certificare la correttezza della contabilità. Il rendiconto certificato, una volta approvato dall’assemblea, verrebbe depositato presso la Camera di commercio.

Esempio pratico
Nei grandi condomini, molte impugnazioni di bilancio nascono da presunti errori contabili. Con la certificazione preventiva del revisore, le contestazioni strumentali potrebbero ridursi sensibilmente.

I POSSIBILI VANTAGGI PER I CONDÒMINI

Dal punto di vista dei condòmini, la riforma promette diversi benefici una maggiore trasparenza nella gestione economica. Probabilmente questo porterebbe ad una riduzione delle impugnazioni pretestuose dei rendiconti. Porterebbe anche a una maggiore tutela nei confronti dei condomini morosi, con regole più chiare sul recupero dei crediti.

L’elemento innovativo principale consisterebbe in un livello più elevato di sicurezza degli edifici. Tuttavia, non mancano le criticità.

I POSSIBILI SVANTAGGI PER I CONDOMINI

L’introduzione di figure professionali più qualificate e di controlli aggiuntivi potrebbe comportare un aumento dei costi di gestione, legati ai compensi dell’amministratore e del revisore, ma anche una minore libertà di scelta, soprattutto nei piccoli condomini. Molto forte sarebbe il rischio di una gestione percepita come eccessivamente burocratica e inutilmente costosa.

VANTAGGI E CRITICITÀ PER GLI AMMINISTRATORI

Per gli amministratori di condominio, la riforma rappresenterebbe al tempo stesso un’opportunità e una sfida. I vantaggi principali sono ilriconoscimento formale del ruolo come professione qualificata e una maggiore chiarezza su poteri e responsabilità. Porterebbe anche ad una riduzione delle contestazioni infondate grazie alla certificazione contabile.

Le criticità per la maggior parte degli attuali amministratori sarebbe unaumento degli obblighi formativi e assicurativi. Per i veri professionisti del settore che operano attualmente non cambierebbenulla o poco in quanto dotati di polizze specifiche e formazione adeguata. Per tutti gli altri ci sarebbero maggiori responsabilità operative e possibile uscita dal mercato per chi non si adegua ai nuovi requisiti. Resta da capire la figura del revisore contabile obbligatorio per i condomini superiori a 20 unità immobiliari come si svilupperà.

UNA RIFORMA CHE CAMBIA L’EQUILIBRIO DEL CONDOMINIO

Nel complesso, il disegno di legge punta a trasformare l’amministratore di condominio in un gestore professionale sempre più simile a una figura manageriale, inserita in un sistema di controlli pubblici e certificazioni.

Resta aperta la questione dell’equilibrio tra tutela, efficienza e sostenibilità economica, soprattutto per i condomini di dimensioni ridotte. Molto dipenderà dal testo definitivo della legge e dalle modalità con cui verrà applicata.

Una cosa, però, appare chiara: se la riforma dovesse essere approvata, il condominio italiano non sarebbe più lo stesso.

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Di Giovanni Condo, responsabile amministrativo Condominio Zero Pensieri
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