Spese di manutenzione ascensore, quali condòmini devono pagare?

I proprietari dei negozi esterni sono obbligati a contribuire alla manutenzione straordinaria dell’ascensore? La risposta è nelle leggi e non può cambiarla l’assemblea a maggioranza

Quando in un condominio si rende necessario sostituire o ammodernare un ascensore, il costo dell’intervento può facilmente raggiungere cifre molto elevate. Una spesa di 40.000 euro, come accade sempre più spesso per impianti ormai datati, porta inevitabilmente l’assemblea a interrogarsi su chi debba realmente contribuire al pagamento.

La questione diventa ancora più delicata quando nel fabbricato sono presenti negozi o locali commerciali con ingresso esclusivamente dalla pubblica via, privi di qualsiasi collegamento con il vano scala e impossibilitati ad utilizzare l’ascensore.

Non è raro che, in queste situazioni, alcuni condòmini sostengano che tutti i proprietari debbano comunque partecipare alla spesa, applicando il criterio previsto dall’art. 1124 del codice civile: metà dell’importo ripartita in base ai millesimi di proprietà e l’altra metà secondo la tabella ascensore. Ma è davvero così?

SPESE ASCENSORE, COSA DICE IL CODICE CIVILE

Il punto di partenza è rappresentato dall’art. 1123 del codice civile. La norma stabilisce che le spese per la conservazione e il godimento delle parti comuni devono essere sostenute dai condòmini in proporzione ai rispettivi millesimi di proprietà.

Lo stesso articolo, tuttavia, introduce un principio fondamentale destinato ad assumere un ruolo decisivo proprio nei casi riguardanti ascensori e scale: quando un bene comune è destinato a servire i condomini in misura diversa, le spese devono essere ripartite in proporzione all’uso che ciascuno può farne.

L’ascensore costituisce uno degli esempi più significativi di questa disciplina. Per tale motivo interviene anche l’art. 1124 del codice civile, che prevede uno specifico criterio di ripartizione: il 50% della spesa viene distribuito in base ai millesimi di proprietà, mentre il restante 50% tiene conto dell’altezza del piano servito dall’impianto.

Tale criterio, però, presuppone che il condomino sia effettivamente destinatario del servizio offerto dall’ascensore.

IL PRINCIPIO DELL’UTILITÀ CONCRETA

Negli ultimi anni la giurisprudenza della Corte di Cassazione ha ribadito un concetto ormai consolidato: l’obbligo di contribuire alle spese dell’ascensore trova la propria giustificazione nell’utilità che il condomino può ricavare dall’impianto.

Se un negozio dispone esclusivamente di un ingresso autonomo dalla strada, non comunica con il vano scala, non può accedere all’ascensore e non trae alcun beneficio dalla sua presenza, viene meno proprio il presupposto sul quale si fonda l’obbligo contributivo.

In altre parole, non basta essere comproprietari del fabbricato per essere automaticamente obbligati a sostenere qualsiasi spesa relativa alle parti comuni. Occorre verificare se quella specifica parte comune sia destinata, anche solo potenzialmente, a servire il singolo proprietario. È proprio questo il principio dell’utilità concreta, più volte valorizzato dalla giurisprudenza di legittimità.

L’ASSEMBLEA NON PUÒ MODIFICARE LIBERAMENTE I CRITERI DI RIPARTIZIONE

Uno degli errori più frequenti consiste nel ritenere che la maggioranza assembleare possa decidere autonomamente come distribuire una spesa straordinaria. In realtà non è così. L’assemblea è certamente competente ad approvare i lavori e il relativo preventivo, ma non può modificare a maggioranza i criteri legali di ripartizione previsti dal codice civile.

Qualora il regolamento condominiale non contenga alcuna disposizione specifica e non esista un diverso accordo di natura contrattuale tra tutti i condòmini, l’assemblea è tenuta ad applicare i criteri stabiliti dalla legge.

Se, invece, introduce un nuovo criterio imponendo la partecipazione alle spese anche a soggetti che, secondo la disciplina applicabile, potrebbero esserne esclusi, la deliberazione può risultare illegittima. La Corte di Cassazione ha infatti più volte affermato che la modifica dei criteri legali di ripartizione richiede il consenso unanime dei condomini, non essendo sufficiente una semplice deliberazione adottata a maggioranza.

QUANDO PREVALE IL REGOLAMENTO CONTRATTUALE

Naturalmente esiste un’importante eccezione. Se il regolamento condominiale di natura contrattuale oppure i singoli atti di acquisto prevedono espressamente che anche i proprietari dei negozi partecipino alle spese dell’ascensore, tale disciplina prevale sui criteri ordinari previsti dal Codice civile.

In questo caso l’obbligo deriva direttamente dal titolo, che può derogare alle disposizioni degli articoli 1123 e 1124 del codice civile. Per questo motivo, prima di contestare una ripartizione delle spese, è sempre opportuno verificare attentamente il contenuto del regolamento contrattuale e dei rogiti di acquisto.

COME POSSONO DIFENDERSI I PROPRIETARI DEI NEGOZI

Quando ritengono che la deliberazione sia illegittima, i proprietari dei negozi non sono privi di tutela. La prima precauzione consiste nel far verbalizzare durante l’assemblea la propria opposizione, evidenziando che il locale commerciale non ha alcun accesso al vano scala e non può utilizzare l’ascensore.

Successivamente è consigliabile richiedere copia di tutta la documentazione relativa all’intervento, compresi il computo metrico, il preventivo approvato e il prospetto di ripartizione delle spese.

Se la delibera viene comunque approvata, il condomino dissenziente può impugnarla nei termini previsti dall’art. 1137 del codice civile, dopo aver esperito il procedimento di mediazione obbligatoria previsto per le controversie condominiali.

In presenza di richieste di pagamento particolarmente elevate, potrà inoltre valutare, insieme al proprio legale, la possibilità di chiedere al giudice la sospensione dell’efficacia della delibera.

Un esempio pratico

Immaginiamo un edificio composto da venti appartamenti e cinque negozi affacciati direttamente sulla strada. I locali commerciali non hanno alcun ingresso dal portone condominiale, non possono accedere al vano scala e non utilizzano l’ascensore.

L’assemblea approva lavori di completa modernizzazione dell’impianto per un importo di 40.000 euro e decide, a maggioranza, di addebitare anche ai negozi il 50% della spesa secondo i millesimi di proprietà e il restante 50% in base alla tabella ascensore.

Il regolamento condominiale, però, non contiene alcuna clausola che disciplini questa particolare situazione. In un caso come questo i proprietari dei negozi potrebbero contestare la deliberazione sostenendo che l’ascensore non è destinato a servirli, che essi non ne traggono alcuna utilità e che l’assemblea non può modificare unilateralmente i criteri di ripartizione previsti dalla legge.

Sarà poi il giudice, sulla base del regolamento, dei titoli di proprietà e delle concrete caratteristiche dell’edificio, a stabilire se l’obbligo contributivo sia effettivamente dovuto.

La lezione per amministratori e condomini

Le assemblee condominiali sono chiamate ogni giorno a prendere decisioni che incidono in modo significativo sul patrimonio dei proprietari. Proprio per questo è fondamentale che le ripartizioni delle spese non siano il risultato di equilibri assembleari o dell’influenza esercitata da alcuni condòmini più autorevoli, ma trovino sempre un preciso fondamento nelle disposizioni del codice civile, nei regolamenti contrattuali e nei titoli di proprietà.

Quando si affrontano interventi straordinari di importo rilevante, verificare preventivamente chi sia realmente tenuto a contribuire rappresenta non solo un obbligo giuridico, ma anche il modo migliore per evitare lunghi e costosi contenziosi che potrebbero rallentare l’esecuzione delle opere e compromettere la serenità della vita condominiale.

LEGGI ANCHE
Ascensore e barriere architettoniche, vince il principio di solidarietà