Condomino defunto, come gestire le spese per le aree comuni

I comproprietari dell’immobile possono essere chiamati ciascuno per l’intero a corrispondere l’importo delle spese condominiali del condomino defunto.

Ai sensi dell’art. 1123 del codice civile ciascun condomino è chiamato a contribuire alle spese per la conservazione, manutenzione delle parti comuni dell’edificio condominiale nonché per spese necessarie per l’uso dei servizi erogati nell’interesse di tutti i condomini., in proporzione al valore, espresso in millesimi, del piano o porzione di piano di proprietà esclusiva.

Tale obbligazione, di natura condominiale, è ascrivibile al novero delle obbligazioni cosiddette propter rem, ovverossia a quelle obbligazioni la cui titolarità in capo al debitore è in diretta dipendenza della titolarità della proprietà di un bene immobile. Pertanto il singolo condomino proprietario dell’immobile è chiamato a corrispondere le spese di manutenzione e conservazione delle parti comuni dell’edificio in funzione della quota di comproprietà che egli vanta anche sui beni comuni dell’edificio condominiale.

Qualora l’immobile appartenga a più proprietari, come avviene nel caso di un condomino defunto che lasci in eredità i propri beni, s’insinua un regime di comproprietà regolato dal nome sulla comunione ai sensi dell’art. 1139 del codice civile. Ne consegue che se da un lato ciascun comproprietario delle parti comuni può disporre della propria quota di proprietà, dall’altro, ognuno dei comproprietari deve partecipare alle spese condominiali di conservazione e manutenzione del bene di proprietà comune.

Il già menzionato obbligo di partecipazione alle spese condominiali per il bene comune, per quanto sopra enunciato in tema di obbligazioni propter rem, è un’obbligazione condominiale. Ora, trattandosi di un’obbligazione condominiale, avente ad oggetto le spese condominiali necessarie per la gestione delle cose comuni poste a servizio dei condomini, essa grava per l’intero su ciascuno dei comproprietari della medesima unità immobiliare.

Va da sé che si tratta di obbligazioni di natura solidale passiva, e, cioè, di un’obbligazione che grava per l’intero su ciascuno dei comproprietari dell’immobile sito in condominio. Tutto ciò significa che, in presenza di una pluralità di condebitori, di un’unica causa di obbligazione e di un’unica prestazione, ciascun condomino può essere chiamato a corrispondere verso il condominio l’intero valore della prestazione avente ad oggetto gli oneri condominiali. In tal materia, quindi, assume rilievo la disposizione di cui all’art. 1294, c.c., a mente della quale “…i condebitori sono tenuti in solido se dalla legge o dal titolo non risulta diversamente…”.

L’amministratore del condominio, a fronte della morosità nel pagamento degli oneri condominiali e stante la contitolarità d’una singola unità immobiliare, come appunto nel caso degli eredi di un condomino defunto, è abilitato a domandare, anche in via monitoria, l’intero importo dei detti oneri a ciascuno dei comproprietari. Laddove uno dei comproprietari sia chiamato a pagare l’intero importo, questi potrà, poi, esercitando un’azione di regresso rivalersi nei confronti degli altri proprietari della cosa comune in ragione delle quote di cui questi ultimi sono titolari.

Ne viene che, in tema di obbligazioni condominiali, nei rapporti tra condomini singoli proprietari ed ente condominiale, vige il principio della solidarietà delle obbligazioni, di cui all’art. 1294, c.c., mentre, nei rapporti interni tra i singoli comproprietari, vige quello della parziarietà, per cui ciascun proprietario è tenuto al pagamento in ragione del valore della propria quota di proprietà.

E il suddetto principio, oggetto di un consolidato orientamento della giurisprudenza di legittimità (si veda sul tema la sentenza n. 26521 del 11.10.2024, Cass. Civ., sez. III, ord. n. 26521) è stato confermato anche da quella di merito. Nella fattispecie avente a oggetto l’appello avverso la sentenza del giudice di pace con il quale questi aveva accolto l’opposizione contro il decreto ingiuntivo richiesto dall’amministratore del condominio, ha statuito che i comproprietari dell’immobile sono tenuti a pagare la quota degli oneri condominiali spettante al condomino defunto, quand’anche si tratti della propria madre. (Trib. Firenze, Sez. II, Civile, Sent. 3 gennaio 2025- N. R.G. 9193/2024).

Con la pronuncia che abbiamo citato il giudice, riformando la sentenza di primo grado, ha chiarito che laddove ricorra la comproprietà di un unico immobile in condominio la suddivisione delle spese condominiali per le parti comuni è regolata su due distinti livelli“… il primo è quello dei rapporti interni tra comproprietari e il secondo è quello del rapporto tra questi ultimi e il condominio. Nei confronti del condominio, i comproprietari sono responsabili in solido, con la conseguenza che, a fronte del mancato versamento integrale delle somme richieste a titolo di oneri condominiali l’amministratore ben potrà agire per l’intero importo nei confronti di uno qualsiasi dei contitolari, a prescindere dal fatto che questo abbia già corrisposto la sua quota…”. (Trib. Firenze, sez. II, civile, sent. 3 gennaio 2025, cit.).

Come illustrato, i figli comproprietari dell’immobile avevano esperito opposizione avverso il decreto ingiuntivo dell’amministratore condominiale. Eccependo la propria carenza di legittimazione passiva deducendo che la quota di proprietà della propria madre deceduta non era stata affatto accettata dopo l’apertura della successione.

Il giudice ha accolto l’opposizione revocando il decreto ingiuntivo opposto, ma quello d’appello ha invece riformato la sentenza impugnata dal condominio confermando il principio di diritto appena esposto. Precisamente, il giudice d’appello ha evidenziato che la madre era comproprietaria del bene, unitamente ai suoi figli, prima del suo decesso, sicché la legittimazione attiva in capo a questi ultimi derivava unicamente dal fatto di essere comproprietari della stessa unità immobiliare.

Perciò, rileva il giudice di seconda istanza, a nulla rileva che la quota di proprietà dell’immobile comune caduta in successione a seguito del decesso della madre non sia stata ancora accettata, in quanto all’applicazione nel caso di specie, della solidarietà passiva, ex art. 1294, c.c., non è di ostacolo la circostanza che le quote immobiliari siano pervenute ai comproprietari in base a titoli diversi.

La sentenza che abbiamo esaminato offre anche il pregio per comprendere come, in materia di spese condominiali, operi il principio della responsabilità solidale, mentre per quanto riguarda le obbligazioni assunte dall’amministratore del condominio in nome dei condomini, verso terzi, vige piuttosto quello della parziarietà, come sancito dalle Sezioni Unite Civili con la sentenza n. 9148 del 2008.

Ne deriva, pertanto, che gli eredi del condomino defunto, comproprietari dell’immobile, possono essere chiamati ciascuno per l’intero a corrispondere l’intero importo degli oneri condominiali maturati per il medesimo immobile, salvo poi, a ripetere quanto corrisposto al condominio nei limiti della propria quota, dagli altri comproprietari.

Ciò in quanto, nei rapporti interni, vige il principio della parziarietà, simile a quello che trova applicazione in materia di successione, in virtù della quale ciascun erede è chiamato a rispondere dei debiti ereditari in proporzione alla propria quota d’eredità, come disposto dall’art. 752, C.c., a mente del quale i “…coeredi contribuiscono tra loro al pagamento dei debiti e pesi ereditari in proporzione delle loro quote ereditarie, salvo che il testatore abbia altrimenti disposto…”.

CONCLUSIONI

Anzitutto, con la sentenza esaminata, si conferma che la regolamentazione delle spese condominiali nei rapporti esterni con il condominio è regolata dal principio della solidarietà passiva ex art. 1294, c.c., salvo l’azione di regresso che il debitore che paga per l’intero potrà esperire nei confronti degli altri nei limiti del valore della quota di questi ultimi.

Laddove, poi, l’immobile sia di comproprietà, il sopravvenuto decesso di uno dei proprietari, non esclude l’applicazione della predetta solidarietà passiva. Tal solidarietà passiva non viene meno neanche a seguito del sopravvenuto decesso di un proprio congiunto, essendo quest’ultimo titolare della quota di proprietà prima dell’apertura della successione.

Pertanto, gli altri comproprietari sono tenuti, ciascuno per l’intero, a corrispondere l’importo degli oneri condominiali non corrisposti dal condomino defunto, salvo poi rivalersi verso chi avrà accettato l’eredità della defunta madre, ovvero verso l’eredità giacente dopo aver domandato al tribunale competente la nomina di un curatore.

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di Filippo Simone Zinelli e Giovanni Stampone, avvocati 
f.zinelli@lawtaxgovernance.com