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giovedì, Gennaio 15, 2026
È necessario il revisore dei conti in condominio?
Revisore condominiale obbligatorio: vantaggi e rischi della novità introdotta con la proposta di riforma del condominio
La proposta di riforma del condominio presentata a dicembre introduce una delle novità più incisive – e controverse – degli ultimi anni: l’obbligatorietà del revisore contabile condominiale nei condomini con più di 20 unità immobiliari, con il compito di verificare e certificare il rendiconto redatto dall’amministratore e di depositarlo presso un ente pubblico. L’intento dichiarato è nobile: ridurre il contenzioso, contrastare le impugnazioni pretestuose e aumentare la trasparenza. Tuttavia, come spesso accade quando si trasferiscono modelli tipici dell’impresa privata nel mondo condominiale, non mancano le criticità, che meritano una riflessione attenta.
IL REVISORE OBBLIGATORIO: DAVVERO NECESSARIO PER TUTTI?
La prima domanda riguarda l’effettiva necessità dell’obbligo generalizzato del revisore nei condomini sopra le 20 unità. È indubbio che nei grandi complessi immobiliari, con bilanci articolati e flussi finanziari rilevanti, una verifica tecnica indipendente possa rappresentare un valore aggiunto. Ma è altrettanto vero che molti condomini di 21, 25 o 30 unità hanno una gestione semplice, spesso limitata a spese ordinarie e pochi fornitori.
In questi casi, l’obbligo del revisore rischia di tradursi in un aggravio di costi non sempre giustificato, una duplicazione di controlli su attività già soggette a verifica assembleare e una standardizzazione che non tiene conto della reale complessità del condominio. Il rischio è che il questa figura, da strumento di tutela, diventi un adempimento imposto “per legge”, indipendente dalle esigenze concrete dei condomini.
DEPOSITO DEI BILANCI CERTIFICATI: TRASPARENZA O PROBLEMA DI PRIVACY?
Ancora più delicata è la previsione del deposito del rendiconto certificato presso la Camera di commercio. Il bilancio condominiale, a differenza di quello societario, contiene spesso dati personali e patrimoniali dei condomini: morosità, quote versate, conguagli, talvolta riferimenti indiretti a situazioni familiari o patrimoniali.
Sorge quindi un interrogativo legittimo: è davvero compatibile il deposito “pubblico” del rendiconto condominiale con la normativa sulla protezione dei dati personali (GDPR)?
È vero che il disegno di legge punta alla conoscibilità e alla tutela dei terzi creditori, ma resta il dubbio che non tutti i dati contenuti nel rendiconto siano necessari o proporzionati rispetto allo scopo. Inoltre, il confine tra trasparenza e esposizione indebita delle informazioni dei condomini sia estremamente sottile.
Senza correttivi chiari (oscuramento dei dati sensibili, accesso limitato, criteri di anonimizzazione), il rischio di conflitto con i principi di minimizzazione e proporzionalità della normativa privacy è tutt’altro che teorico.
AMMINISTRATORE E REVISORE: CONTROLLO O SUDDITANZA?
Un altro nodo critico riguarda il rapporto tra amministratore e revisore. Nel modello delineato dal disegno di legge, questo professionista diventa controllore della contabilità, certificatore del rendiconto, soggetto terzo che deposita il bilancio presso un ente pubblico.
In questo assetto, l’amministratore rischia di trovarsi in una posizione di potenziale sudditanza funzionale, soprattutto se il questa figura diventa, di fatto, l’arbitro della “regolarità” della gestione.
Il pericolo non è tanto la collaborazione – auspicabile – quanto la sovrapposizione di ruoli, l’indebolimento dell’autonomia gestionale dell’amministratore, la possibilità che chi effettua l’ultimo controllo sui conti assuma un ruolo dominante, pur non rispondendo direttamente all’assemblea nello stesso modo.
In altre parole, il rischio è che l’amministratore venga percepito non più come il responsabile della gestione, ma come un esecutore sotto vigilanza permanente, con evidenti ricadute sul piano operativo e professionale.
E I CONDÒMINI? UN’ASSEMBLEA CON MENO POTERI
Infine, vi è un tema spesso trascurato: il ruolo dei condomini. Un rendiconto certificato da un soggetto terzo, iscritto in un elenco nazionale e qualificato per legge, tende inevitabilmente a diventare un documento “blindato”. In questo scenario, il potere dell’assemblea rischia di ridursi a una mera ratifica formale.
Il condomino che nutre dubbi o perplessità potrebbe trovarsi di fronte a una sorta di “muro tecnico”, con margini di intervento molto limitati per contestare un bilancio certificato diventa più complesso. La dialettica assembleare rischia di impoverirsi e il controllo dal basso, tipico dei condomìni, viene in parte sostituito da un controllo esterno.
Una scelta che può ridurre il contenzioso, ma che al tempo stesso svuota l’assemblea di una parte del suo ruolo sostanziale.
UNA RIFORMA DA CALIBRARE, NON DA SUBIRE
L’introduzione del revisore condominiale obbligatorio rappresenta senza dubbio una svolta culturale. Ma, come ogni riforma strutturale, richiede equilibrio, gradualità e correttivi. Il rischio, altrimenti, è quello di costruire un sistema formalmente più sicuro, ma più costoso, meno partecipato e potenzialmente sbilanciato nei rapporti tra amministratore, revisore e condomini.
Il condominio non è un’azienda e i condomini non sono azionisti. Tenerne conto non significa rinunciare alla trasparenza, ma evitare che la cura diventi più pesante del problema.
di Lilly Falcone Responsabile gestione immobiliare
direzionerivista@condominiozeroproblemi.it
