Lavori straordinari, come si approva il riparto spese

Che maggioranza serve per approvare il riparto spese al termine dei lavori straordinari in condominio? Una sentenza conferma l’orientamento espresso in passato dalla Cassazione.

Quando l’assemblea decide di eseguire lavori straordinari – ad esempio il rifacimento delle facciate, l’impermeabilizzazioni o la sostituzione delle colonne montanti – è necessario raggiungere il quorum deliberativo previsto dall’art. 1136, comma 2 del codice civile, cioè la maggioranza degli intervenuti all’assemblea e almeno la metà del valore dell’edificio (almeno 500 millesimi). Una volta approvati i lavori, però, nasce spesso un dubbio: con quale maggioranza va approvato il piano di riparto delle spese?

Serve di nuovo la stessa maggioranza “rafforzata” dei 500 millesimi (o quella richiesta dal tipo di intervento) oppure basta il quorum minimo previsto per gli atti esecutivi?

Il caso (Tribunale di Lecce, sentenza 20 gennaio 2012 n. 159)

I condomini, riuniti in assemblea, avevano approvato l’esecuzione dei lavori straordinari di notevole entità con le maggioranze indicate dal quarto comma dell’art. 1136 c.c. Realizzato l’intervento manutentivo deliberato, l’amministratore convocava l’assemblea per l’approvazione del rendiconto finale dei lavori e del relativo piano che veniva approvato, in seconda convocazione, con il quorum minimo (almeno un terzo dei millesimi).

Uno dei condomini assenti alla riunione impugnava la deliberazione e, tra i motivi, eccepiva  il mancato raggiungimento del quorum deliberativo previsto per i lavori straordinari di notevole entità ovvero quello adottato per la loro approvazione.

Il Tribunale di Lecce, di diverso avviso, aveva stabilito che “l’art. 1136, co. 2 e 4, c.c. impone maggioranze qualificate per le delibere che concernono la ricostruzione dell’edificio o riparazioni straordinarie di notevole entità; quella impugnata, invece, adottata in seconda convocazione, ha ad oggetto il mero esame ed approvazione della contabilità finale di lavori di manutenzione (già approvati in precedenza) e del relativo piano di riparto, e a tali materie – anche in caso di notevole entità dei lavori – non si estende il quorum deliberativo richiesto per l’approvazione di questi ultimi e dei relativi esborsi […] essendo sufficiente, in seconda convocazione, la maggioranza semplice (un terzo dei partecipanti e un terzo dei millesimi), perché si tratta di una mera certificazione contabile di lavori già deliberati ed appaltati (sentenza 20 gennaio 2012 n. 159).

La ripartizione della spesa, in particolare, non è altro che un calcolo matematico di suddivisione della spesa – già deliberata- finalizzato a calcolare la quota di competenza di ciascun condomino e la sua approvazione è accettazione del criterio di riparto e della quota, non della spesa già approvata.

La delibera di approvazione del piano di riparto è un atto meramente attuativo di ciò che l’assemblea ha già deliberato e può essere assunta anche con il quorum minimo. Per tali ragioni, il tribunale rigettava la domanda di impugnazione della delibera

L’orientamento della Cassazione

La giurisprudenza di legittimità non contraddice la linea del Tribunale di Lecce. Il richiamo allo stesso quorum deliberativo dei lavori straordinari anche per l’approvazione del  consuntivo riguarda il caso di lavori eseguiti ma preventivamente non approvati  (v.  Cassazione, sentenza n. 1653/2017) per cui è ovvio che, in sede di consuntivo, il rendiconto dovrà essere approvato con il quorum deliberativo richiesto dalla tipologia della spesa essendo quest’ultima approvata per la prima volta in quella sede.

Pur tuttavia tale documento contabile ma non deve essere confuso con il piano di riparto della spesa che può essere approvato, invece, con il quorum minimo.

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di Luigi De Santis, Avvocato
ldesantis@defolaw.com