COME VALUTARE L’OPERATO DELL’AMMINISTRATORE

Esistono criteri oggettivi che devono far scattare un campanello d’allarme quando non vengono rispettati. Si rischia non solo una cattiva gestione ma anche di ricevere sanzioni per il condominio. 

L’operato di un amministratore di condominio non è mai valutato allo stesso modo dai diversi condomini, ognuno applica un personale metro di giudizio, molto soggettivo. 

I criteri oggettivi di valutazione esistono e sono desumibili dal codice civile, ma non sempre vengono adottati. Vediamo dunque nel dettaglio quali sono i principali criteri che un buon amministratore di condominio dovrebbe garantire: 

– dare esecuzione alle delibere adottate dall’assemblea, riscuotere le somme approvate e pagare i fornitori; 

– aggiornare e custodire i registri del condominio (registro dell’anagrafica, dei verbali, di nomina e revoca dell’amministratore e di contabilità); 

– applicare il regolamento condominiale; 

– adempiere a tutti gli obblighi fiscali condominiali; 

– redigere il rendiconto annuale delle spese e convocare l’assemblea per la sua approvazione entro i 180 giorni successivi alla scadenza dell’anno finanziario; 

– promuovere le azioni di recupero dei crediti nei confronti dei morosi; 

– far transitare sul c/c bancario o postale condominiale tutte le somme incassate a qualsiasi titolo e pagate; 

– rappresentare e tutelare il condominio nei modi e nelle forme stabilite dal codice civile; 

Il mancato adempimento di anche una delle attività sinteticamente sopra indicate può portare alla revoca giudiziaria dell’amministratore. 

Ma vediamo ora quali sono i principali campanelli d’allarme di cui tenere conto per evitare spiacevoli sorprese. Il primo è senza alcuna ombra di dubbio la mancata convocazione dell’assemblea annuale con la quale l’amministratore deve rendere conto del proprio operato, se ci fosse un ritardo deve essere giustificabile oggettivamente. 

Un secondo campanello è la presentazione del rendiconto di spesa annuale incompleto, cioè privo di alcuni elementi essenziali per poterlo discutere, quali la “nota integrativa” o la “situazione patrimoniale”. Nella nota integrativa deve essere indicato sinteticamente cosa è successo durante l’anno oggetto di discussione, mentre la situazione patrimoniale è un documento essenziale e di raccordo con le precedenti gestioni, ordinarie e straordinarie, dove devono essere riportati i crediti, i debiti, i fondi, l’eventuale TFR del portiere se presente, le giacenze di cassa sui c/c condominiali, ecc. La mancanza di tale documento o la non redazione in modo corretto, di solito, deve far pensare che l’amministratore nasconde qualcosa. 

Un terzo elemento da non sottovalutare mai è l’eventuale rifiuto o la riluttanza dell’amministratore a non fornire la documentazione richiesta da un condomino, sia di natura contabile che amministrativa. Un buon amministratore deve consentire ai condomini di accedere a tutta la documentazione condominiale, meglio se viene messa a disposizione preventivamente online su un’apposita piattaforma. In tal modo la trasparenza è massima e non c’è neanche il fastidio di doverla chiedere. Un quarto campanello d’allarme è dato dalla gestione delle morosità in modo imparziale, infatti un non adeguato recupero dei crediti condominiali porta, senza alcun dubbio nel medio termine, a gravi scompensi dell’attività di un condominio, sanabili solo con esborsi da parte dei condomini virtuosi. 

Da ultimo, ma non per questo meno importante, è la corretta gestione degli adempimenti fiscali di cui il condominio viene a conoscenza solo nel lungo termine e che può portare a sanzioni importanti. 
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di Battista Praino Amministratore 

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