Per modificare i millesimi non serve l’unanimità

Quando e come è possibile modificare i millesimi a maggioranza senza ricorrere all’unanimità. In alcuni casi non serve l’assenso di tutti

Nel mondo condominiale esiste una convinzione radicata, quasi un dogma: “Per modificare  le tabelle millesimali serve il consenso di tutti, nessuno escluso”. Questa credenza, per quanto diffusa, è falsa o, per meglio dire, superata. Per anni la giurisprudenza ha oscillato, ma con la storica sentenza delle sezioni unite (n. 18477/2010) e la successiva riforma del condominio del 2012, le regole sono cambiate drasticamente. Il legislatore ha riconosciuto che le tabelle non sono un “patto sacro”, ma uno strumento tecnico che deve fotografare la realtà. Se la realtà cambia o è stata fotografata male, lo strumento va corretto, senza che il singolo condòmino possa esercitare un potere di veto irragionevole.

Vediamo nel dettaglio quando è possibile procedere alla revisione delle tabelle senza l’unanimità, ma con la sola maggioranza qualificata.

IL PRINCIPIO: LA MAGGIORANZA QUALIFICATA

L’articolo chiave è l’art. 69 delle Disposizioni di attuazione del codice civile. Questo articolo stabilisce che le tabelle millesimali possono essere rettificate o modificate con la maggioranza prevista dall’art. 1136, secondo comma, del codice civile.

Ovvero:

1. Maggioranza degli intervenuti all’assemblea;
2. Che rappresentino almeno 500 millesimi (metà del valore dell’edificio).

Tuttavia, questa maggioranza non vale sempre. Si applica tassativamente solo in due casi specifici.

I DUE CASI IN CUI NON SERVE L’UNANIMITÀ

L’assemblea può deliberare la modifica a maggioranza (500/1000) esclusivamente in queste due ipotesi:

1. L’errore obiettivo

Se le tabelle esistenti sono frutto di un errore. Attenzione però: non basta dire “secondo me pago troppo”. L’errore deve essere tecnico e dimostrabile. Gli errori tipici riconosciuti dalla Cassazione sono:

• Errori di misurazione: La superficie reale dell’appartamento è diversa da quella riportata nel calcolo;
• Errori di qualificazione: Una veranda chiusa è stata calcolata come balcone aperto (o viceversa), oppure un sottotetto abitabile è stato considerato soffitta non praticabile:
• Errori di calcolo: Meri errori matematici nelle operazioni;
• Estensione: Sono state contate superfici che non fanno parte della proprietà esclusiva.

In questo caso, la revisione serve a ripristinare la verità dei fatti. Chi si oppone alla correzione di un errore palese agisce contro la legge.

2. Le mutate condizioni dell’edificio (la regola del 1/5)

È il caso più frequente. Si verifica quando, per via di lavori eseguiti da uno o più condòmini, è stato alterato il rapporto di valore tra le unità immobiliari. Esempi classici:

1. Sopraelevazioni (costruzione di un nuovo piano);
2. Trasformazione di un sottotetto o di una cantina in appartamento abitabile;
3. Chiusura di grandi terrazze in verande condonate (aumento di cubatura);
4. Frazionamento di un appartamento grande in due piccoli (o viceversa).

La condizione fondamentale: La legge specifica che la modifica è possibile a maggioranza solo se l’alterazione incide per più di un quinto (oltre il 20%) del valore proporzionale anche di una sola unità immobiliare. Se la modifica è minima (sotto il 20%), non si toccano le tabelle. Se è sostanziale, si ricalcolano.

Chi paga in questo caso? L’art. 69 specifica che, in questo scenario, le spese per il ricalcolo delle tabelle sono a carico esclusivo di chi ha dato luogo alla variazione (chi ha fatto i lavori).

QUANDO SERVE ANCORA L’UNANIMITÀ?

Se la regola è la maggioranza, l’unanimità (1000/1000 e firma di tutti i proprietari) resta obbligatoria solo in un caso: le Tabelle Contrattuali in deroga.

Bisogna distinguere:

1. Tabella Contrattuale “Standard”: È quella allegata al rogito dal costruttore. Se questa tabella rispetta i criteri di legge (ripartizione in base al valore reale), può essere modificata a maggioranza nei due casi visti sopra (errore o mutamento). Il fatto che sia “contrattuale” non la rende immutabile se è sbagliata.
2. Tabella “Convenzionale” (in deroga): È il caso in cui i condòmini, consapevolmente, decidono di non seguire la legge. Esempio: “Decidiamo tutti insieme che l’appartamento A e l’appartamento B pagheranno quote uguali, anche se A è grande il doppio di B”. Poiché questo è un accordo che deroga alla legge, per modificarlo e tornare ai criteri legali (o cambiarlo in altro modo) serve il consenso di tutti i contraenti, ovvero l’unanimità.

Sintesi Operativa

Situazione	Quorum Richiesto	Riferimento
Errore di calcolo/misura	Maggioranza (500 millesimi)	Art. 69 Disp. Att. C.C.
Modifiche strutturali (> 1/5 del valore)	Maggioranza (500 millesimi)	Art. 69 Disp. Att. C.C.
Modifica per semplice volontà (senza errore/lavori)	Unanimità (1000 millesimi)	Giurisprudenza
Modifica di criteri in deroga (Convenzionali)	Unanimità (1000 millesimi)	Codice Civile

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di Marco Quagliariello, avvocato, presidente nazionale APICE
studioquagliariello@gmail.com