Umidità di risalita e fondazioni: il condominio è responsabile dei danni?

Infiltrazioni da umidità dal sottosuolo, parti comuni e responsabilità ex art. 2051 c.c.: cosa devono sapere amministratori e condomini alla luce della più recente giurisprudenza.

L’umidità di risalita è una problematica abbastanza ricorrente – e al tempo stesso una delle più controverse – nella gestione condominiale. Intonaci che si distaccano, pitture che si deteriorano, muffe persistenti e ambienti insalubri non rappresentano soltanto un disagio estetico, ma incidono direttamente sulla vivibilità, sulla salute degli occupanti e sul valore economico delle unità immobiliari.

Quando tali fenomeni interessano un appartamento o un locale posto all’interno di un edificio condominiale, la questione centrale diventa inevitabile: di chi è la responsabilità e chi deve farsi carico degli interventi e dei danni subiti?

Umidità di risalita: un problema strutturale, non solo estetico

Dal punto di vista tecnico, l’umidità di risalita è causata dalla risalita capillare dell’acqua presente nel terreno attraverso murature prive di adeguate barriere impermeabili. Il fenomeno è particolarmente frequente soprattutto negli edifici datati, nei fabbricati privi di isolamento controterra e nei locali posti al piano terra o seminterrati.

Le conseguenze sono ben note: scrostamenti fino a uno o più metri di altezza, efflorescenze saline, degrado dei materiali e, nei casi più gravi, inutilizzabilità del bene rispetto alla sua destinazione abitativa o commerciale.

Al fine di individuare correttamente la responsabilità e i conseguenti costi per il ripristino è fondamentale capire da dove proviene l’umidità. La distinzione è all’origine di ogni valutazione e cambia la responsabilità. Se l’umidità o l’infiltrazione proviene da un edificio limitrofo costruito in aderenza a quello dove si trova l’unità immobiliare oggetto del problema oppure da un’unità immobiliare confinante (ad esempio un bagno o una tubazione privata), la responsabilità non è di natura condominiale ma ricade sulla proprietà da cui origina la causa del danno.

Se l’umidità proviene dal sottosuolo o dalle fondazioni dell’edificio in cui si trova l’unità immobiliare la questione cambia radicalmente. In questo caso entra in gioco la disciplina delle parti comuni e la responsabilità del condominio.

In assenza di un titolo che attribuisca la proprietà esclusiva a uno dei condomini, fondazioni e sottosuolo devono considerarsi parti comuni dell’edificio, ai sensi degli artt. 840 (che tratta dell’estensione verticale della proprietà che si estende al sottosuolo e allo spazio sovrastante al suolo) e 1117 del codice civile. Ne deriva come conseguenza fondamentale che il condominio è custode di tali beni e, in quanto tale, è soggetto alla responsabilità prevista dall’art. 2051 c.c. (danno cagionato da cosa in custodia).

Si tratta di una responsabilità di natura oggettiva, che prescinde dalla colpa: il danneggiato deve dimostrare l’esistenza del danno e il nesso causale con la parte comune, non l’inerzia o la negligenza del condominio

La recente pronuncia del Tribunale di Messina: un chiarimento decisivo

Un contributo particolarmente rilevante sul piano operativo arriva dalla sentenza n. 2309/2025 del Tribunale di Messina. Il caso riguardava una bottega al piano terra di un edificio condominiale, gravemente compromessa da fenomeni di umidità di risalita: intonaci distaccati, pitture deteriorate e piastrelle danneggiate lungo tutto il perimetro delle pareti. Le condizioni del locale ne impedivano, di fatto, l’utilizzo commerciale.

A seguito di un ATP (accertamento tecnico preventivo), è emerso che le infiltrazioni provenivano prevalentemente dalle fondazioni dell’edificio. Il tribunale ha chiarito che fondazioni e sottosuolo sono parti comuni, il condominio ne è custode, che la responsabilità ex art. 2051 c.c. sussiste anche in presenza di vetustà dell’immobile o difetti costruttivi. Tali circostanze non integrano il caso fortuito, ma rafforzano l’obbligo di vigilanza e manutenzione. Il condominio è stato quindi condannato all’esecuzione dei lavori necessari al ripristino delle fondazioni, al risarcimento dei danni subiti dalla proprietaria, al pagamento delle spese legali e tecniche.

Uno degli aspetti più interessanti della sentenza riguarda il rigetto delle difese del condominio, che aveva attribuito i danni alla vetustà dell’edificio e a lavori pubblici esterni (lavori pubblici per la linea tranviaria comunale). Secondo il Tribunale, né l’età dell’immobile né l’incidenza di fattori esterni esonerano il condominio dalla responsabilità, se non viene dimostrato un evento imprevedibile e inevitabile. Al contrario, tali elementi impongono una maggiore attenzione manutentiva.

Le implicazioni operative per l’amministratore di condominio

Questa giurisprudenza rafforza un principio ormai consolidato e a conoscenza degli operatori del settore: ignorare o rinviare i problemi di umidità di risalita espone il condominio a rischi economici e legali rilevanti. L’amministratore deve quindi attivarsi tempestivamente a fronte delle segnalazioni, promuovere verifiche tecniche qualificate, valutare interventi strutturali sulle fondazioni e informare correttamente l’assemblea sui profili di responsabilità.

Una gestione attendista o minimizzante può tradursi in condanne al risarcimento, oltre che in un aggravamento progressivo del danno. Riporto di seguito un esempio pratico per dimostrare che prevenire il contenzioso conviene sempre.

Esempio pratico

In un condominio anni ’60, alcuni locali al piano terra presentavano umidità diffusa. L’assemblea, su impulso dell’amministratore, ha deliberato una perizia tecnica preventiva. Il tecnico incaricato accerta l’assenza di una adeguata impermeabilizzazione delle fondazioni. Sulla base della perizia l’assemblea è stata in grado di valutare e deliberare le lavorazioni necessarie e sono stati eseguiti interventi mirati.

Tutto ciò ha portato all’eliminazione del fenomeno infiltrativo e al contenimento dei costi, inoltre sono state evitate le azioni giudiziarie ben più onerose per il condominio. La sentenza del Tribunale di Messina ribadisce con chiarezza che l’umidità di risalita proveniente dal sottosuolo e dalle fondazioni è, nella maggior parte dei casi, una responsabilità del condominio.

Per amministratori e condomini, la strada più efficace resta quella della prevenzione tecnica, della corretta manutenzione e di una gestione consapevole delle parti comuni, a tutela del patrimonio immobiliare e della serenità condominiale.

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Battista Praino Amministratore

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