Sentenza: il consiglio di condominio non decide le spese

Il Tribunale di Milano traccia i confini delle competenze assembleari: è nulla la delibera che attribuisce al consiglio di condominio poteri decisionali su spese comuni.

La sentenza n. 8143 del 28 ottobre 2025 nasce dall’impugnazione di una delibera con cui l’assemblea aveva approvato il preventivo di gestione e, contestualmente, aveva attribuito al consiglio di condominio – insieme all’amministratore – la facoltà di decidere in autonomia spese tra 1.000 e 3.000 euro, senza ulteriori passaggi assembleari.

Secondo la condomina ricorrente, tale delega:

esautorava l’assemblea dai poteri decisionali previsti dagli artt. 1135 e 1136 c.c.;
violava l’art. 1130-bis c.c., che riconosce al consiglio funzioni consultive e di controllo, ma mai deliberative;
comprometteva il diritto dei condomini di partecipare alle decisioni sulla gestione economica.

Il tribunale ha accolto la tesi: la delibera è nulla, non semplicemente annullabile.

Perché la delibera è nulla: le competenze dell’assemblea sono inderogabili

Il giudice milanese ribadisce un principio cardine del diritto condominiale: le competenze assembleari non possono essere trasferite ad altri organi, né ridotte mediante delibere che attribuiscono poteri decisionali a soggetti diversi dall’assemblea.

La ragione è duplice:

Gli artt. 1135 – 1136 c.c. assegnano all’assemblea la competenza ad approvare il preventivo, il consuntivo e le spese relative alla gestione.
L’art. 1138, comma 4, c.c. rende inderogabili tali norme: sono poste a tutela del diritto di ciascun condomino a partecipare e votare sulle decisioni che incidono sul patrimonio comune.

Il consiglio di condominio, ai sensi dell’art. 1130-bis c.c., svolge invece solo funzioni consultive e di controllo: non può mai sostituire l’assemblea né assumere delibere vincolanti sulle spese.

Attribuire al consiglio il potere di disporre autonomamente importi economici significa, per il Tribunale:

alterare i quorum deliberativi previsti dalla legge;
sottrarre ai condomini il diritto di discutere, valutare e votare le spese;
creare una “gestione parallela” non prevista dal codice civile.

Da qui l’affermazione della nullità della delibera, che può essere fatta valere senza termine di decadenza, a differenza delle delibere meramente annullabili impugnabili entro 30 giorni.

Le altre doglianze: preventivo poco chiaro e verbale incompleto

La ricorrente aveva sollevato anche ulteriori vizi:

mancanza o scarsa chiarezza del preventivo;
documentazione incompleta;
assenza nel verbale dei nominativi e delle quote dei condomini favorevoli o contrari.

Il Tribunale riconosce che tali criticità integrano vizi annullabili, ma rileva che l’azione è stata proposta fuori dai 30 giorni previsti dall’art. 1137 c.c. e quindi non può più essere accolta.

Di qui la distinzione essenziale, utile per gli amministratori:

Vizi annullabili (documentazione, errori formali, chiarezza del bilancio): impugnabili entro 30 giorni.
Vizi di nullità (attribuzione di competenze non delegabili): impugnabili in ogni momento.

Esempio pratico: quando la delega è illegittima

Per comprendere la portata della decisione, ecco un caso tipico che rispecchia il ragionamento del Tribunale:

In un condominio di 20 unità, l’assemblea approva il preventivo 2024 e decide che il consiglio di condominio possa deliberare spese fino a 5.000 euro per manutenzioni ordinarie, previa semplice informativa all’amministratore.

Un condomino impugna la delibera, sostenendo che tali decisioni spettano esclusivamente all’assemblea.

Applicando i principi della sentenza n. 8143/2025, la delibera è nulla: il consiglio non può essere investito di poteri deliberativi che la legge attribuisce all’assemblea, né possono essere create “deleghe discrezionali” in deroga alla disciplina codicistica.

Questo esempio chiarisce come anche deleghe apparentemente di buon senso o pensate per “snellire la gestione” possano risultare illegittime.

Cosa cambia per amministratori e condomini

Per gli amministratori professionisti

Evitare delibere che attribuiscano al consiglio poteri decisionali su spese, interventi o scelte operative.
Ricordare in assemblea che l’art. 1130-bis c.c. non consente funzioni deliberative del consiglio.
Assicurare la massima trasparenza nella documentazione del preventivo.

Per i condomini

Prestare attenzione alle delibere che incidono sulle competenze assembleari.
Sapere che le deleghe “amministrative” al consiglio possono essere contestate in ogni momento.
Chiedere sempre che verbali e preventivi siano chiari, documentati e completi.

La sentenza n. 8143/2025 del Tribunale di Milano ribadisce un principio imprescindibile:
l’assemblea è l’unico organo competente a deliberare sulle spese comuni, e nessuna delega può alterare questo equilibrio.

Per amministratori e condomini, la decisione rappresenta un importante richiamo: alla corretta gestione amministrativa; alla piena tutela del diritto di voto; alla necessità di evitare scorciatoie gestionali che espongono il condominio a contenziosi e nullità.