Amianto in condominio, rischi, procedure e regole da sapere

L’amianto è ancora presente in moltissimi materiali che possono esporre l’amministratore a multe fino a 18.000 euro in caso di mancato intervento

L’amianto rappresenta ancora oggi una criticità diffusa in molte abitazioni, soprattutto nei condomini. In passato largamente utilizzato per le sue proprietà isolanti, è oggi noto per i suoi gravi rischi per la salute. Si trova frequentemente nelle coibentazioni delle tubazioni di riscaldamento, in cantine, centrali termiche e sottotetti. In questi contesti può risultare particolarmente pericoloso, soprattutto quando presente in forma friabile.

Il rischio, infatti, non riguarda soltanto le attività di bonifica vere e proprie. Può emergere anche durante interventi apparentemente ordinari come il rifacimento di coperture, i lavori su facciate, la sostituzione di impianti, le demolizioni parziali, gli interventi su pavimentazioni, sui controsoffitti, sulle canne fumarie o nei locali tecnici.  Il censimento amianto rappresenta il primo passaggio operativo da effettuare.

Uno degli aspetti più importanti evidenziati dalle regole che trattano come comportarsi in presenza di amianto è il censimento dei materiali che lo possono contenere. Per progettisti, direttori dei lavori, coordinatori della sicurezza e imprese, questo passaggio è fondamentale prima di avviare interventi che possano interferire con parti dell’edificio potenzialmente contaminate.

Per le imprese edili e per i tecnici impegnati in lavori di manutenzione, ristrutturazione, demolizione o riqualificazione energetica, la presenza di amianto rappresenta un tema centrale di sicurezza e organizzazione del cantiere.

Per questo la gestione del rischio deve entrare nella programmazione degli interventi fin dalle prime fasi operative, come il rilievo, la progettazione, la valutazione dei rischi, computi, cronoprogramma, scelta delle imprese e gestione del cantiere. L’obiettivo è fornire indicazioni concrete a chi è chiamato a gestire la presenza di MCA, cioè materiali contenenti amianto, negli edifici, chiarendo ruoli, responsabilità e fasi operative.

La mappatura dei materiali serve a individuare dove si trovano, in che condizioni sono, quale rischio possono comportare e quali procedure devono essere adottate per evitare il rilascio di fibre.

NON SOLO ETERNIT, DOVE SI TROVA L’AMIANTO

L’amianto può essere presente in diverse parti dell’edificio e degli impianti: nelle coperture, sulle facciate, nei pannelli, nei canali di ventilazione, nelle tubazioni, nei pavimenti vinilici, nelle guarnizioni, nei mastici, nelle coibentazioni di tubi e caldaie, nei pannelli antincendio, nei controsoffitti, nei materiali spruzzati o applicati a cazzuola.

Per questo, prima di intervenire su edifici realizzati o ristrutturati nel periodo di maggiore diffusione di questo materiale, è necessario valutare con attenzione la possibile presenza di materiali sospetti.

La direttiva UE 2023/2668 e dal dlgs. 213/2025, che rafforzano l’importanza dell’individuazione preventiva dei materiali a potenziale contenuto di amianto, soprattutto prima di demolizioni, manutenzioni e ristrutturazioni.

La presenza di questo materiale in un edificio non comporta automaticamente un pericolo immediato per gli occupanti, se il materiale è integro e non viene manomesso. Il rischio aumenta quando il materiale viene danneggiato, disturbato o lavorato in modo improprio. Da qui l’importanza di un programma di controllo e manutenzione, di procedure autorizzative per gli interventi e di una corretta informazione a lavoratori, occupanti e imprese appaltatrici.

Per le imprese che operano in ambienti con presenza di MCA, esistono indicazioni operative utili: evitare urti, vibrazioni e getti d’aria forzata; non rimuovere pannelli o protezioni senza autorizzazione; isolare l’area in caso di danneggiamento accidentale; attivare le procedure di emergenza previste.

IL RUOLO DEL RESPONSABILE DEL RISCHIO AMIANTO

Particolare attenzione va dedicata al Responsabile del rischio amianto (RRA), figura chiamata a coordinare e controllare le attività che possono interessare i materiali contenenti questa sostanza. Il responsabile assume un ruolo strategico soprattutto negli edifici in cui sono presenti MCA e nei quali occorre pianificare interventi, manutenzioni, controlli periodici o bonifiche.

Riferimento alla norma UNI 11903/2023 per l’addetto al censimento e alla UNI/PdR 152.2 per il responsabile del rischio amianto.

A inizio 2026, il dlgs. 213/2025 ha introdotto nuove e più stringenti norme, recependo direttive UE, che potenziano gli obblighi per datori di lavoro, inclusi gli amministratori di condominio, su valutazione rischi, formazione, DPI e sorveglianza sanitaria, ampliando il campo applicativo a manutenzione e ristrutturazioni (non solo rimozione) e introducendo sanzioni amministrative e penali più severe per chi non rispetta i nuovi limiti di esposizione (con nuove soglie) e gli obblighi di notifica preventiva alle autorità sanitarie, con enfasi sulla prevenzione e il controllo rigoroso dei cantieri, pena pesanti multe e responsabilità penali.

NUOVI OBBLIGHI E SANZIONI PER IMPRESE E AMMINISTRATORI (D.LGS. 213/2025).

• Gli amministratori di condominio devono nominare un Responsabile del rischio amianto, gestire il registro amianto, comunicare la presenza alle autorità e vigilare sulle attività di manutenzione e bonifica, coordinandosi con professionisti. Gli amministratori sono ritenuti responsabili in solido per l’omissione di questi obblighi, rischiando multe salate e responsabilità civili/penali per danni a terzi o lavoratori.

Il Responsabile del rischio è una figura obbligatoria per ogni struttura in cui sia stata accertata la presenza di questo materiale. I requisiti e le competenze nel 2026 sono definiti dal quadro normativo storico (dm 06/09/1994) e aggiornati dalle recenti riforme del Testo Unico Sicurezza (dlgs. 213/2025) e dalle norme tecniche UNI.

REQUISITI PROFESSIONALI E FORMATIVI

Nonostante la legge nazionale non definisca un titolo di studio univoco, la prassi e le norme tecniche (UNI 11903/2023) delineano i seguenti standard. Devono avere una formazione specifica, infatti è necessario frequentare corsi di formazione abilitanti. Secondo le prassi recenti (UNI/PdR 152.2:2023), il modulo per Responsabile Amianto prevede circa 24 ore di formazione.

Inoltre, devono possedere conoscenze su competenze tecniche di censimento, valutazione dello stato di conservazione dei materiali e procedure di campionamento. La mancata nomina del Responsabile del rischio e la mancata comunicazione alla ASL della presenza di amianto in condominio comportano sanzioni amministrative pecuniarie significative, con multe che possono superare i 2.000 euro fino a oltre 18.000 euro per l’amministratore, quale custode del bene comune, oltre a possibili responsabilità penali in caso di danni alla salute derivanti da negligenza, dato l’obbligo di vigilanza e gestione del pericolo amianto.

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Francesco Summa Geometra

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