Rischi per la salute in condominio: i 4 controlli fondamentali che spettano all’amministratore

Acqua, gas Radon, campi elettromagnetici e amianto. L’amministratore ha obblighi ben precisi per monitorare i rischi per la salute dei condòmini su questi temi

La figura dell’amministratore di condominio ha conosciuto, negli ultimi anni, una profonda evoluzione. Accanto agli obblighi tradizionali di natura contabile e manutentiva, si è progressivamente affermato un ruolo sempre più rilevante in materia di tutela della salute collettiva. Numerosi rischi per la salute non sono immediatamente percepibili dai condòmini, ma possono manifestarsi in modo grave e improvviso se non correttamente monitorati. In questo contesto, l’amministratore è chiamato a svolgere una funzione di prevenzione tecnica e informativa, nel rispetto delle normative vigenti e delle indicazioni delle autorità sanitarie.

Salute in condominio: 4 controlli da fare

Tra i molteplici fattori di rischio, ve ne sono quattro che meritano un’attenzione particolare: qualità dell’acqua, campi elettromagnetici, gas Radon e amianto.

1. Qualità dell’acqua e rischi specifici negli impianti condominiali

La gestione dell’acqua potabile rappresenta uno degli aspetti più delicati della vita condominiale, soprattutto in presenza di impianti centralizzati, serbatoi di accumulo, autoclavi e reti interne complesse. Secondo l’Istituto Superiore di Sanità, il principale rischio sanitario è rappresentato dalla proliferazione di batteri, in particolare la legionella, che trova condizioni ideali di sviluppo in acqua stagnante e a temperature intermedie. L’amministratore non è un tecnico sanitario, ma ha il dovere di programmare controlli periodici, di garantire la manutenzione e sanificazione dei serbatoi, di conservare la documentazione degli interventi e di informare l’assemblea in modo chiaro e trasparente.

Esempio pratico
In un condominio dotato di impianto centralizzato di riscaldamento, l’amministratore inserisce nel piano di manutenzione annuale un’analisi microbiologica. Il rilevamento di valori anomali consente un intervento immediato di sanificazione, evitando potenziali problemi sanitari e responsabilità future.

2. Rischio elettromagnetico: tra percezione e dati scientifici

Il rischio elettromagnetico è spesso oggetto di preoccupazione da parte dei condòmini, soprattutto in presenza di antenne, ripetitori per telecomunicazioni, cabine elettriche o impianti obsoleti. I limiti di esposizione sono definiti dalla normativa nazionale e le misurazioni ufficiali sono effettuate dalle ARPA, che rappresentano una delle fonti più attendibili in materia.

Il ruolo dell’amministratore è essenzialmente gestionale e documentale. Tra i suoi compiti rientra l’adempimento di verificare che gli impianti presenti siano autorizzati e conformi, deve richiedere misurazioni certificate in caso di segnalazioni e fornire ai condòmini informazioni basate su dati tecnici e non su percezioni soggettive.

Esempio pratico
A seguito dell’installazione di un’antenna sul tetto, alcuni condòmini manifestano timori per la salute. L’amministratore richiede una misurazione ARPA: i valori risultano ampiamente entro i limiti di legge. Il verbale tecnico consente di rassicurare l’assemblea e prevenire contenziosi.

3. Gas Radon: il pericolo invisibile che risale dal sottosuolo

Il Radon è un gas radioattivo naturale, inodore e incolore, che può accumularsi nei locali a contatto con il terreno, come cantine, box e piani terra. L’Organizzazione Mondiale della Sanità lo identifica come la seconda causa di tumore al polmone dopo il fumo di sigaretta. In Italia, il Dlgs. 101/2020 ha introdotto obblighi specifici di valutazione del rischio in determinate tipologie di edifici e aree geografiche.

Anche in assenza di un obbligo generalizzato, l’amministratore diligente dovrebbe valutare l’opportunità di misurazioni preventive, informare l’assemblea sui risultati e proporre eventuali interventi di mitigazione.

Esempio pratico
In un edificio costruito negli anni ’70 con autorimesse interrate, una misurazione rivela valori di Radon superiori ai livelli di riferimento. L’installazione di sistemi di ventilazione forzata riduce il rischio, migliorando la salubrità degli ambienti e il valore dell’immobile.

4. Amianto: una presenza ancora diffusa negli edifici più datati

Nonostante il divieto introdotto da oltre trent’anni, l’amianto è ancora presente in molti edifici condominiali realizzati prima degli anni ’90: coperture in eternit, canne fumarie, cassoni idrici e alcuni materiali isolanti. Le indicazioni operative più autorevoli provengono dall’INAIL e dal Ministero della Salute, che ribadiscono l’obbligo di censimento, valutazione dello stato di conservazione e monitoraggio.

L’amministratore deve segnalare la presenza sospetta di materiali contenenti amianto, incaricare tecnici qualificati per le verifiche, informare l’assemblea sulle possibili azioni (monitoraggio, incapsulamento, bonifica).

Esempio pratico
Durante lavori di manutenzione del tetto, viene individuata una copertura in eternit. L’amministratore avvia immediatamente la procedura di verifica e propone la bonifica. L’intervento programmato consente di eliminare un rischio sanitario e di adeguare l’edificio alle normative vigenti.

La prevenzione come valore aggiunto dell’amministrazione

La gestione di questi quattro rischi non deve essere vissuta come un aggravio burocratico, ma come un investimento in salute, sicurezza e qualità dell’abitare.

Un amministratore che monitora, documenta e informa tutela i condòmini, riduce il rischio di responsabilità civili e penali rafforzando la propria credibilità professionale.

In un contesto normativo e sociale sempre più attento al benessere delle persone, la prevenzione sanitaria diventa uno degli elementi distintivi di una buona amministrazione condominiale.

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di Battista Praino Amministratore 
direzionerivista@condominiozeroproblemi.it